Il Consiglio di Stato annulla le restrizioni urbanistiche del Comune. Ecco cosa cambia davvero — e cosa no
Negli ultimi mesi si è parlato molto delle restrizioni introdotte dal Comune di Bologna per contenere l’espansione delle locazioni turistiche nel centro storico. Tra le misure più discusse: la nuova classificazione urbanistica “B3” e l’obbligo di una superficie minima di 50 mq per destinare un immobile a uso turistico. Misure che avevano generato centinaia di contestazioni da parte di proprietari e operatori, fino all’intervento del Consiglio di Stato.
La recente sentenza ha annullato quelle restrizioni per vizi procedurali, determinando la decadenza dei vincoli che avevano bloccato numerose pratiche nel corso del 2025. Una vittoria per molti proprietari, che rischia però di essere male interpretata.
Una cosa deve essere chiarita subito: la sentenza non significa che chiunque possa aprire una locazione turistica senza regole.
La sentenza cancella i vincoli urbanistici, non la normativa nazionale
Molti hanno letto la decisione del Consiglio di Stato come una “liberalizzazione totale”. Non è così. La sentenza riguarda esclusivamente i vincoli urbanistici introdotti dal Comune di Bologna e non tocca in alcun modo la normativa nazionale che disciplina le locazioni turistiche.
Restano pienamente in vigore:
- l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale)
- la comunicazione degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato
- la trasmissione dei flussi turistici alla Regione Emilia-Romagna
- il pagamento dell’imposta di soggiorno
- il rispetto delle norme di sicurezza degli impianti
- il rispetto delle normative edilizie e igienico-sanitarie
Viene meno il vincolo dei 50 mq imposto dal Comune. Tutti gli altri obblighi — nazionali e regionali — rimangono intatti.
Il cambiamento più importante arriva dal Fisco
Mentre il dibattito si è concentrato sulla sentenza, molti proprietari non hanno notato che il cambiamento più significativo è arrivato dalla Legge di Bilancio.
Negli ultimi anni era diffusa la convinzione che un privato potesse gestire fino a cinque appartamenti senza particolari conseguenze fiscali. Oggi il quadro è profondamente cambiato. La normativa considera attività imprenditoriale la gestione di più immobili destinati alle locazioni brevi oltre determinate soglie. Il vero spartiacque non è più la metratura dell’immobile, ma la modalità con cui viene esercitata l’attività.
Distinguere tra attività privata e attività imprenditoriale è diventato fondamentale — sul piano fiscale, amministrativo e contributivo.
Cosa deve fare oggi un proprietario a Bologna
Se stai valutando di avviare o regolarizzare una locazione turistica a Bologna dopo questa sentenza, il punto di partenza non è “quanto è grande il mio appartamento” ma “sono in regola con tutto il resto?”
ANBBA ha preparato una guida operativa completa con tutti gli adempimenti obbligatori, i requisiti edilizi e abitativi, gli obblighi fiscali e le procedure da seguire passo per passo — inclusa la possibilità di affidarti direttamente ai nostri consulenti per la gestione delle pratiche.
