Affordable Housing Act: la posizione di ANBBA
ANBBA: sì alla tutela dell’abitare, ma no a limitazioni indiscriminate dell’ospitalità extralberghiera
La questione degli affitti brevi entra in una nuova fase europea.
La Commissione europea si appresta infatti a presentare il 9 settembre 2026 l’Affordable Housing Act, una delle iniziative centrali del nuovo European Affordable Housing Plan, con l’obiettivo di fornire agli Stati membri, alle Regioni e alle autorità locali strumenti per affrontare le situazioni di maggiore pressione abitativa.
Tra gli elementi centrali della proposta vi sarà anche una nuova iniziativa legislativa sulle locazioni brevi, destinata a incidere soprattutto sulle aree europee nelle quali la disponibilità di abitazioni e il livello dei prezzi rendono particolarmente difficile l’accesso alla casa.
È importante, tuttavia, fare subito chiarezza: l’Affordable Housing Act non è oggi un regolamento europeo già in vigore. Si tratta di una proposta legislativa che la Commissione dovrebbe presentare il 9 settembre e che dovrà poi seguire il normale iter europeo davanti al Parlamento e al Consiglio.
Il regolamento europeo già applicabile dal 20 maggio 2026 è invece il Regolamento (UE) 2024/1028, che introduce un sistema comune per la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle locazioni brevi e aumenta la trasparenza del settore.
Una svolta importante, ma non una “guerra agli affitti brevi”
La Commissione europea non considera le locazioni brevi esclusivamente come un problema.
Nelle proprie comunicazioni ufficiali riconosce infatti che questo settore offre maggiore scelta ai consumatori, produce reddito aggiuntivo per i proprietari, favorisce gli investimenti e le ristrutturazioni e contribuisce allo sviluppo del turismo e dell’occupazione.
Allo stesso tempo, Bruxelles rileva che in alcune grandi città e destinazioni turistiche la crescita degli affitti brevi, sommata alla scarsità dell’offerta abitativa e ad altri fenomeni speculativi, può aumentare la pressione sul mercato residenziale.
La questione europea è quindi molto più complessa di una semplice contrapposizione tra “case per turisti” e “case per residenti”.
L’obiettivo dichiarato dalla Commissione è trovare un equilibrio tra diritto all’abitazione, libertà economica, turismo e sostenibilità dei territori.
Nasce il concetto di “housing stress”
Uno degli elementi più importanti della proposta europea riguarda l’individuazione delle cosiddette aree sotto stress abitativo.
L’idea è quella di evitare che ogni territorio possa introdurre limitazioni agli affitti brevi senza una reale dimostrazione della situazione abitativa.
La bozza circolata in questi giorni indica, tra i criteri allo studio, il rapporto tra il prezzo delle abitazioni e il reddito disponibile, insieme all’evoluzione del rapporto nel tempo e ad altri indicatori relativi a popolazione, domanda e offerta abitativa.
Secondo le anticipazioni riportate dalla stampa europea, uno dei parametri presi in considerazione sarebbe un rapporto prezzo/reddito pari o superiore a 8, accompagnato da un peggioramento della situazione nel periodo precedente e dalla previsione che lo stress abitativo non si riduca nei successivi anni.
Il testo, tuttavia, è ancora in fase di definizione e potrà essere modificato prima della presentazione ufficiale.
Il punto decisivo sarà la proporzionalità
Per ANBBA questo è il punto sul quale dovrà concentrarsi il confronto europeo.
Non può essere sufficiente stabilire che una determinata città è turistica o che i prezzi delle abitazioni sono aumentati per giustificare automaticamente un divieto o un tetto alle locazioni brevi.
Occorre dimostrare:
- quale sia effettivamente la situazione abitativa;
- quale sia il contributo delle locazioni brevi al problema;
- quali immobili siano realmente sottratti al mercato residenziale;
- quali alternative siano disponibili;
- quale effetto produrrebbe la limitazione sul turismo;
- e soprattutto se la misura adottata sia realmente proporzionata al problema che si vuole risolvere.
È una questione di equilibrio, ma anche di metodo.
L’Europa ha già molti modelli diversi
La futura legislazione europea si inserisce in un panorama nel quale numerose città hanno già adottato restrizioni.
Parigi, ad esempio, ha portato a 90 giorni il limite annuale per l’affitto turistico della residenza principale e applica regole molto più severe agli immobili che non costituiscono la residenza principale.
Amsterdam richiede un’autorizzazione e limita normalmente l’affitto turistico dell’abitazione principale a 30 notti l’anno, con un limite di 15 notti in alcune zone centrali.
Vienna consente il cosiddetto home sharing entro 90 giorni annui, mentre per periodi superiori sono necessarie autorizzazioni specifiche.
Altre città europee hanno adottato sistemi di zonizzazione, quote, registrazioni, autorizzazioni preventive e limiti specifici.
Questa grande varietà dimostra una cosa: non esiste un unico modello europeo di ospitalità extralberghiera.
Le caratteristiche del mercato di Parigi non sono quelle di Amsterdam; quelle di una capitale europea non sono quelle di un borgo italiano o di una località balneare.
L’Italia è uno dei grandi mercati europei
I dati Eurostat mostrano la dimensione economica del fenomeno.
Nel 2025 sono state registrate nell’UE e nei Paesi EFTA circa 951,6 milioni di notti trascorse in alloggi di breve soggiorno prenotati attraverso le principali piattaforme online.
L’Italia ha rappresentato circa 139 milioni di pernottamenti, collocandosi al terzo posto europeo dopo Francia e Spagna.
Ancora più significativo è il dato relativo alla componente internazionale: circa il 76% dei pernottamenti effettuati in Italia attraverso queste piattaforme è riconducibile a ospiti internazionali [NOTA: verificare la fonte esatta di questo dato con Cesare/Sardi prima della pubblicazione — non l’ho rintracciato nella stessa serie Eurostat sulle piattaforme di locazione breve; i dati Eurostat generali sul turismo italiano indicano una quota di ospiti stranieri diversa].
Questo significa che eventuali restrizioni generalizzate non avrebbero soltanto conseguenze sul mercato immobiliare, ma potrebbero incidere anche sulla competitività turistica italiana, sulla distribuzione territoriale dei flussi e sull’economia delle migliaia di imprese e famiglie che lavorano nell’ospitalità.
Non tutte le locazioni brevi sono uguali
È proprio su questo punto che ANBBA ritiene necessario aprire una riflessione.
La definizione europea di short-term rental comprende realtà molto diverse.
Non è la stessa cosa:
- affittare occasionalmente la propria abitazione;
- gestire una casa ereditata;
- mettere a reddito una seconda casa per alcuni mesi all’anno;
- gestire professionalmente un appartamento turistico;
- gestire decine o centinaia di immobili;
- svolgere attività di B&B all’interno della propria abitazione;
- operare come grande property manager.
Una normativa efficace deve essere in grado di distinguere queste situazioni.
Una famiglia che utilizza occasionalmente un immobile per integrare il proprio reddito non può essere automaticamente assimilata a un grande operatore che gestisce un intero portafoglio immobiliare.
Il regolamento europeo sui dati è già operativo
Nel frattempo è già entrato in applicazione il Regolamento (UE) 2024/1028.
Il nuovo sistema europeo punta a rendere più trasparente il mercato attraverso la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle locazioni brevi.
Le autorità potranno quindi disporre progressivamente di informazioni molto più precise sulla consistenza del fenomeno, sulla localizzazione degli immobili, sul numero delle prenotazioni e sulle notti effettivamente vendute.
Per ANBBA questo rappresenta un passaggio positivo.
Prima di limitare un settore occorre conoscerlo.
La disponibilità di dati omogenei a livello europeo potrà finalmente permettere di distinguere le percezioni dai fenomeni reali e di valutare con maggiore precisione l’impatto degli affitti brevi sulla disponibilità di abitazioni.
La Corte di Giustizia ha già indicato la strada
Il tema della proporzionalità non nasce oggi.
Nel 2020, nella causa Cali Apartments, la Corte di Giustizia dell’Unione europea ha riconosciuto che la necessità di contrastare una carenza di abitazioni destinate alla locazione a lungo termine a prezzi accessibili può rappresentare un motivo di interesse generale idoneo a giustificare determinate misure sulle locazioni brevi.
Ma la Corte ha contemporaneamente sottolineato la necessità del rispetto dei principi di proporzionalità.
Questo significa che il problema abitativo può giustificare un intervento pubblico, ma non qualsiasi intervento.
Non si risolve la crisi abitativa solo limitando il turismo
Lo stesso approccio emerge dai documenti della Commissione europea.
La crisi abitativa europea viene ricondotta a molteplici fattori: insufficienza dell’offerta, costi di costruzione, procedure urbanistiche, immobili inutilizzati, carenza di edilizia sociale, investimenti e trasformazioni demografiche.
Per questo Bruxelles affianca alle misure sugli affitti brevi politiche per:
- costruire nuove abitazioni;
- recuperare immobili vuoti;
- ristrutturare il patrimonio esistente;
- aumentare l’offerta di edilizia sociale;
- semplificare le procedure urbanistiche;
- accelerare autorizzazioni e permessi.
È un’impostazione che ANBBA ritiene condivisibile.
Non tutte le case utilizzate per locazioni turistiche diventerebbero automaticamente case disponibili per l’affitto residenziale qualora fossero sottratte al mercato turistico.
Prima di adottare limitazioni occorre quindi verificare quale sia il reale effetto sostitutivo.
La posizione di ANBBA
ANBBA ritiene che l’Europa abbia il diritto e il dovere di affrontare il problema dell’accessibilità abitativa.
Allo stesso tempo, però, ritiene necessario evitare che la risposta alla crisi abitativa si trasformi in una limitazione generalizzata dell’ospitalità extralberghiera.
ANBBA sostiene quindi:
SÌ
- alla legalità;
- alla trasparenza;
- alla registrazione degli operatori;
- alla sicurezza degli ospiti;
- alla condivisione dei dati;
- al contrasto dell’abusivismo;
- alla tutela dei residenti;
- agli interventi mirati nelle effettive aree di stress abitativo;
- a criteri europei oggettivi e verificabili;
- alla proporzionalità delle restrizioni;
- alla distinzione tra ospitalità familiare, piccoli proprietari e grandi operatori professionali.
NO
- ai divieti generalizzati;
- alle limitazioni uguali per territori profondamente diversi;
- all’assimilazione automatica tra piccolo proprietario e grande gestore;
- all’utilizzo della crisi abitativa come giustificazione per misure prive di adeguata analisi dei dati;
- a norme che non dimostrino che gli immobili sottratti agli affitti brevi torneranno effettivamente sul mercato residenziale.
La partita europea è appena iniziata
Il 9 settembre sarà quindi un passaggio importante, ma non sarà la conclusione della vicenda.
Sarà l’inizio di un confronto europeo che coinvolgerà Commissione, Parlamento, Stati membri, Regioni, Comuni, associazioni di proprietari, operatori turistici, piattaforme e organizzazioni dei consumatori.
ANBBA seguirà con attenzione l’evoluzione dell’Affordable Housing Act e ritiene necessario che la voce dell’ospitalità extralberghiera italiana sia presente nel confronto europeo.
L’Italia non può affrontare il futuro del turismo semplicemente scegliendo tra “casa” e “turismo”.
La vera sfida sarà costruire un sistema nel quale il diritto ad abitare, il diritto alla proprietà, la libertà economica e il diritto a fare impresa possano convivere con un turismo sostenibile e con territori vivibili.
È su questo equilibrio che ANBBA intende portare il proprio contributo.
Per il quadro delle prime anticipazioni europee, si veda anche Affitti brevi nei centri storici: la Commissione Europea prepara un tetto annuale alle notti vendibili e Affitti brevi sotto attacco: l’Europa sceglie il capro espiatorio mentre ignora la vera crisi abitativa.
