Sì. Dal 2 gennaio 2025 le sanzioni per inadempimento sono operative (art. 13-ter, D.L. 145/2023):

Il CIN va esposto all’esterno della struttura e indicato in tutti gli annunci pubblicitari, online e offline (Airbnb, Booking, portali propri, ecc.), nonché nella dichiarazione dei redditi.

Devi inviare il codice catastale del Comune, non dell’immobile. È un codice alfanumerico di 4 caratteri assegnato dal Ministero delle Finanze a ogni Comune italiano. Esempi: Roma = H501, Milano = F205, Napoli = F839. Puoi trovarlo facilmente cercando “codice catastale [nome Comune]” sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il CIN non si cancella automaticamente alla cessazione dell’attività. Questo può impedire a un eventuale nuovo gestore di ottenere un nuovo CIN per la stessa unità.

Procedura attuale

Non esiste ancora un pulsante “cancella CIN” sul portale MITUR. Occorre procedere tramite il Comune:

1. Inviare lettera o PEC al SUAP con la volontà di cessare l’attività di locazione turistica
2. Allegare documentazione di prova (es. comunicazione di cessazione CIA)
3. Il Comune comunica la cessazione al MITUR, che aggiorna il registro

Ross1000 è il sistema utilizzato da alcune Regioni e Comuni (Roma, Milano, Torino, Firenze, Venezia) per raccogliere i dati ISTAT delle strutture ricettive.

1. Accedere al portale Ross1000 con le proprie credenziali
2. Cercare la funzione “cessazione attività / chiusura struttura”
3. Se non disponibile online, inviare la richiesta tramite PEC o modulo del portale
4. Conservare la conferma di chiusura

La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30/12/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) ha modificato il quadro rispetto al 2024-2025:

Booking.com non opera una ritenuta d’acconto, ma applica una trattenuta del 21% a titolo di cedolare secca (confermato da Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 2017). Il problema è che Booking applica questa trattenuta in modo generalizzato anche a B&B non imprenditoriali e gestori privi di partita IVA, che invece dovrebbero dichiarare i proventi come redditi diversi nel quadro RL. ANBBA è impegnata formalmente affinché Booking corregga questa applicazione impropria.

Sì. Per la TARI rileva la destinazione d’uso effettiva dei locali:

Ogni Comune ha il proprio regolamento TARI. A Roma Capitale, ad esempio, le locazioni turistiche imprenditoriali rientrano tra le utenze non domestiche con tariffa calcolata in base ai mq. Lo stesso principio vale per le utenze energetiche (luce, gas, acqua), che andrebbero regolarizzate come non domestiche per evitare disconoscimenti fiscali.

La ritenuta del 21% operata dagli intermediari è utilizzabile come credito d’imposta in dichiarazione dei redditi (compensabile o deducibile secondo la normativa vigente).

Le Case Vacanze sono attività ricettive extra-alberghiere riconosciute dalla quasi totalità delle leggi regionali e si possono gestire in forma non imprenditoriale o imprenditoriale.

Le Locazioni Turistiche, a partire dal D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017), pur non essendo strutture ricettive in senso stretto, hanno gli stessi obblighi amministrativi e operativi dell’extra-alberghiero:

• Denuncia alla Polizia degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web
• Comunicazione dei flussi turistici ISTAT
• Riscossione e riversamento della tassa di soggiorno nei Comuni in cui è istituita
• Ottenimento e esposizione dei codici identificativi regionali/nazionali (CIN)

Se il gestionale trasmette le fatture tramite fatturazione elettronica, non è necessario un registratore di cassa tradizionale. Le operazioni documentate via fattura elettronica sono già registrate correttamente ai fini fiscali. Il terminale POS (SumUp, Square, ecc.) non va registrato separatamente: è sufficiente che tutti gli incassi siano documentati in fattura o nel gestionale.

• Le fatture elettroniche soddisfano l’obbligo di registrazione
• Il POS non va registrato all’Agenzia delle Entrate
• Conservare sempre la tracciabilità degli incassi per eventuali controlli

Sì. Se il software gestionale lo consente, è possibile adottare la fattura elettronica. Entrambi i documenti (documento commerciale elettronico e fattura elettronica) sono fiscalmente validi ai fini della certificazione dei corrispettivi.

Se non sei iscritto al VIES e non hai comunicato a Booking la necessità di applicare il reverse charge, Booking potrebbe fatturare la provvigione con IVA estera anziché senza IVA. In regime forfettario, è preferibile che Booking applichi direttamente l’IVA sulla provvigione per evitare procedure di autofatturazione da parte tua.

Verifica la tua posizione VIES sul sito dell’Agenzia delle Entrate e aggiorna le impostazioni fiscali nel tuo account Booking.com se necessario.

La Direttiva DAC7 (recepita in Italia) obbliga le piattaforme OTA (Airbnb, Booking, Vrbo…) a comunicare annualmente alle autorità fiscali i dati degli host: codice fiscale, numero di unità gestite, prenotazioni effettuate, compensi percepiti e dati catastali degli immobili. Queste informazioni vengono trasmesse automaticamente tra le amministrazioni fiscali europee.

Se si superano 30 prenotazioni annuali o € 2.000 di corrispettivi, la piattaforma è tenuta a raccogliere e trasmettere i tuoi dati fiscali. È fondamentale mantenere aggiornati i propri dati fiscali sul portale della piattaforma.

La L.R. Sicilia n. 6/2025 prevede il carattere non imprenditoriale dell’attività fino a quattro unità immobiliari, ma questo limite numerico non può più essere considerato da solo come elemento decisivo. Agenzia delle Entrate e normativa europea DAC7 richiedono una valutazione complessiva che considera:

• Continuità e organizzazione stabile dell’attività
• Volume d’affari prodotto
• Sistematicità delle prenotazioni tramite OTA
• Monitoraggio automatico operato da DAC7

Con quattro appartamenti commercializzati continuativamente su piattaforme online è molto difficile sostenere il carattere occasionale dell’attività. I rischi concreti in caso di riqualificazione come imprenditoriale comprendono contestazioni tributarie, obblighi IVA, iscrizione camerale, obblighi INPS e sanzioni amministrative.

La sanzione base per omessa dichiarazione dell’imposta di soggiorno è compresa tra il 100% e il 200% dell’imposta dovuta. Non è una sanzione fissa, ma proporzionale all’importo non dichiarato.

Il ravvedimento operoso è ammesso. Se la dichiarazione viene presentata entro 90 giorni dalla scadenza del 30 giugno, la sanzione si riduce a 1/10 della sanzione minima prevista (art. 13, D.Lgs. 472/1997), con un importo che varia a seconda dell’imposta dovuta.

Sono obbligati tutti i gestori di strutture ricettive nei Comuni che hanno istituito l’imposta: alberghi, B&B, affittacamere, case vacanze, locazioni brevi, agriturismi. L’obbligo include anche chi utilizza intermediari OTA per la riscossione.

La dichiarazione va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento, esclusivamente in via telematica tramite Entratel o Fisconline (accesso con SPID, CIE o CNS) oppure tramite un intermediario abilitato (commercialista, CAF).

Dipende dalla data di emissione della ricevuta:

• Ricevuta emessa al check-in: tutte le notti vengono imputate al mese del check-in
• Ricevuta emessa al check-out: tutte le notti vengono imputate al mese del check-out

Il sistema GECOS imputa le notti in base alla data della ricevuta. È importante adottare un criterio uniforme e mantenerlo costante durante l’anno.

Inserire i soggiorni come di consueto, applicando la nuova tariffa a partire dalla data di entrata in vigore dell’aumento. Nella sezione “Versamenti”, indicare gli importi già riscossi dall’intermediario come acconti: il sistema calcolerà automaticamente il conguaglio.

Per i soggiorni prenotati tramite intermediari prima della data di aumento tariffario ma con check-in successivo ad essa, il gestore deve riscuotere dagli ospiti la differenza di tariffa. La procedura su GECOS è la seguente:

1. Inserire i soggiorni nel modo consueto (singole ricevute o range), registrando i pernottamenti alla tariffa piena aggiornata decorrente dalla data di entrata in vigore
2. Nella comunicazione trimestrale generata automaticamente, accedere alla sezione “Versamenti”
3. Nella casella “Riscossione dell’intermediario” (ultima a destra della sezione), inserire gli importi già riscossi dall’intermediario come versamenti in acconto
4. Il sistema calcolerà automaticamente l’importo netto da versare, pari alla differenza tra quanto dovuto alla nuova tariffa e quanto già riscosso dall’OTA

Sì, è sempre consigliabile stipulare un contratto scritto, anche se non soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate (i contratti di locazione breve sotto i 30 giorni non richiedono registrazione). Il contratto avvalora la natura della locazione, definisce le condizioni del soggiorno e aiuta a distinguere la propria posizione da quella delle Case Vacanze.

Sì. Il contratto non ha valenza di quietanza di pagamento. Per ogni pagamento ricevuto è necessario rilasciare una ricevuta con marca da bollo da € 2,00 se l’importo supera i € 77,47. Al di sotto di questa soglia il bollo non è dovuto.

L’importo da inserire nella ricevuta è quello pagato dall’ospite al portale (canone lordo), non il netto che il portale riversa all’host al netto delle proprie commissioni.

Se è prevista la tassa di soggiorno, va indicata anch’essa nella ricevuta come importo fuori campo a titolo conoscitivo — indipendentemente da chi la riscuote (portale o host).

Secondo il DM 5 luglio 1975 (dimensioni minime dei locali abitativi):

Alcuni Comuni e Regioni possono prevedere requisiti diversi o deroghe specifiche per le strutture extra-alberghiere. Verificare sempre il regolamento regionale di riferimento.

Le attività di B&B e affittacamere si possono aprire in appartamenti con destinazione catastale di civile abitazione, indipendentemente da quanto indicato nella planimetria catastale originaria. La planimetria dovrà essere aggiornata con gli assetti distributivi idonei all’attività, nel rispetto delle normative vigenti.

Le camere possono trovarsi anche in un sottotetto, purché le altezze medie dei locali e i rapporti aero-illuminanti rispettino i minimi di legge.

Sì. I B&B con apparecchi televisivi nelle camere sono assimilati agli affittacamere e sono tenuti al pagamento del canone speciale RAI. L’importo è calcolato in base al numero di apparecchi TV presenti nella struttura, secondo le tabelle RAI per uso non domestico.

L’acqua pubblica è controllata ai sensi del D.Lgs. 18/2023 (recepisce la Direttiva UE 2020/2184) fino al contatore: il fornitore pubblico ne garantisce la qualità fino a quel punto.

Dalla rete interna in poi, la responsabilità è del gestore della struttura. In particolare, per la prevenzione della Legionella è necessario:

• Redigere e aggiornare la documentazione di valutazione del rischio
• Adottare misure di manutenzione periodica degli impianti idrici (temperature, flushings, pulizia filtri)
• Tenere registrazione degli interventi effettuati

Collaborare con ristoranti, guide turistiche, agenzie di viaggio, noleggio bici e tour operator locali permette di costruire pacchetti combinati che aumentano la visibilità reciproca e migliorano l’esperienza complessiva dell’ospite. Un ospite che vive meglio il territorio è un ospite che lascia recensioni migliori e torna.

Pubblicare contenuti autentici e regolari: foto degli spazi, scorci del territorio, eventi locali, testimonianze di ospiti (con il loro consenso). Interagire con i commenti e usare hashtag pertinenti alla destinazione. La costanza nella pubblicazione conta più della perfezione dei singoli post.

Puntare sulla personalizzazione: raccogliere preferenze prima del check-in, preparare materiali informativi sul territorio, proporre esperienze locali. I piccoli dettagli inaspettati (un prodotto locale in omaggio, una mappa personalizzata, un messaggio di benvenuto scritto a mano) fanno spesso la differenza tra una recensione positiva e un ospite che ritorna.

La procedura varia in base alla Regione, che disciplina requisiti strutturali, comunicazioni da presentare (SCIA/CIA al SUAP comunale) e limiti operativi. ANBBA organizza corsi di formazione specifici per chi intende aprire strutture ricettive extra-alberghiere, con contenuti aggiornati alle normative regionali.