FAQ ANBBA

Domande Frequenti – ANBBA

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Avete domande sul settore extra-alberghiero? I nostri esperti sono a vostra disposizione per fornire risposte chiare e pertinenti. Inviateci i vostri quesiti e le risposte più utili saranno pubblicate su questa pagina.

Per eventuali consulenze e richieste di servizi, chiamare il centralino al numero:

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1. Fisco e Adempimenti

❓  Luigi: : Gestisco più di due locazioni turistiche nel Lazio, quindi rientro nella gestione in forma imprenditoriale come previsto dalla normativa regionale. Mi sorge un dubbio: per quanto riguarda la TARI, devo continuare a pagare come utenza domestica oppure è previsto il passaggio a utenza non domestica?

👨 Risposta alle domande di Luigi : Ottima domanda, molto concreta e attuale. La questione della TARI (Tassa sui Rifiuti) applicabile alle locazioni turistiche in forma imprenditoriale nel Lazio (e in generale) è oggetto di interpretazioni e prassi locali, ma si possono dare indicazioni chiare sulla base di:

• normativa nazionale (D.lgs. 116/2020 e precedenti),
• deliberazioni ARERA,
• regolamenti comunali,
• orientamenti consolidati dei Comuni (inclusi Roma, Viterbo, Latina, ecc.),
• e specifiche situazioni regionali (nel tuo caso, Lazio).

✅ 1. Locazioni turistiche imprenditoriali nel Lazio

Ai sensi dell’art. 12, comma 1, lett. g) della L.R. 13/2007, sono considerate imprenditoriali le locazioni turistiche con più di due appartamenti. Chi svolge l’attività in forma imprenditoriale ha obblighi analoghi a quelli di una struttura ricettiva (CAV, affittacamere, ecc.), pur restando in forma di locazione.

🧾 2. Quale TARI si paga?

🔹 Per la TARI, rileva l’uso effettivo e la destinazione d’uso dei locali, quindi:

Tipo di gestione	Tipologia TARI normalmente applicata
Locazione turistica non imprenditoriale	Utenza domestica, come una casa normale
Locazione turistica imprenditoriale	Utenza non domestica, assimilata a “albergo senza ristorante”

Quindi nel tuo caso (gestione imprenditoriale >2 appartamenti) non si dovrebbe più applicare la TARI domestica, ma la tariffa non domestica corrispondente alla categoria “alberghi senza ristorazione” o simile, secondo il regolamento TARI del Comune.

🔍 3. Approccio pratico

• Ogni Comune ha il proprio regolamento TARI, con tabelle che indicano le categorie d’uso e le tariffe corrispondenti.
• Molti Comuni assimilano le locazioni turistiche imprenditoriali agli alberghi senza ristorante.
• Se la dichiarazione TARI non è stata ancora aggiornata, è bene farlo per evitare sanzioni per dichiarazione infedele.

🧷 Esempio da Roma

Nel Regolamento TARI di Roma Capitale, le locazioni turistiche imprenditoriali rientrano tra le utenze non domestiche (categoria: strutture ricettive extra-alberghiere). Viene applicata la tariffa per alberghi senza ristorazione, calcolata in base ai mq.

🧾 4. Le utenze (luce, gas, acqua)

Anche per utenze (luce, gas, acqua):

Tipo di gestione	Tipo di utenza
Non imprenditoriale	Domestica
Imprenditoriale (come nel tuo caso)	Non domestica (attività economica)

Per non incorrere in disconoscimenti o recuperi fiscali (soprattutto per IVA e imposte dirette), è bene regolarizzare le utenze come non domestiche presso i fornitori.

📌 Conclusione

✅ Il soggetto nel Lazio che gestisce più di due locazioni turistiche in forma imprenditoriale deve pagare la TARI come utenza non domestica, assimilabile ad albergo senza ristorazione o altra categoria indicata nel regolamento TARI comunale.

È consigliabile controllare il regolamento TARI del Comune dove si trovano gli immobili e aggiornare, se necessario, la dichiarazione TARI da domestica a non domestica.

❓Rita – Fra le tante cose da fare per amministrare la mia struttura mi sono dimenticata di mandare , entro il 30 giugno . la dichiarazione dell’imposta di soggiorno all’Agenzia delle Entrate . Come posso fare ? E’ ammesso un ravvedimento operoso ? In che termini e quali sanzioni ?

👨 Risposta alle domande di Rita – Dichiarazione annuale  imposta soggiorno con scadenza annua entro il 30 giugno, se la dichiarazione viene presentata entro i 90 giorni dalla scadenza del termine prescritto, si applica la sanzione prevista dall’art.13 comma 1 lett c) del d.lgs n. 472 del 1997 ,   pari a eruro 25.

❓Margherita –Mi presento: sono una host privata che gestisce una locazione turistica sulla Costa dei Trabocchi, regolarmente denunciata e dotata di CIN. In questi giorni mi sono imbattuta in numerose discussioni sui social, dove ho trovato molta confusione sull’argomento fiscale. In particolare, ho letto commenti – a mio avviso assurdi – che criticano ANBBA sostenendo che la “cedolare secca” non sia corretta e che invece bisognerebbe applicare la “ritenuta d’acconto”. Vorrei capire una volta per tutte: quali sono le reali differenze tra cedolare secca e ritenuta d’acconto? E soprattutto: Airbnb fa bene ad applicare la ritenuta del 21% come cedolare secca?

👨 Differenze tra la cedolare secca e la ritenuta d’acconto, con riferimenti normativi ed esempi applicativi per aiutarti a chiarire la confusione diffusa online.

📘 1. DEFINIZIONI

🔹 Cedolare secca

È un regime facoltativo di tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, previsto per i redditi da locazione di immobili abitativi.

• Normativa: Art. 3, D. Lgs. 23/2011
• Sostituisce: IRPEF, addizionali comunali e regionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto di locazione.

🔹 Ritenuta d’acconto

È un prelievo fiscale anticipato che un soggetto (sostituto d’imposta) effettua sui compensi pagati a un altro soggetto (lavoratore autonomo o collaboratore occasionale) e versa allo Stato.

• Normativa: Art. 25 del DPR 600/1973
• Tipica per le prestazioni di lavoro autonomo, non per redditi da locazione a uso abitativo (tranne eccezioni in caso di locazione tramite intermediario).

📙 2. AMBITO DI APPLICAZIONE

Caratteristica	Cedolare Secca	Ritenuta d’Acconto
Tipologia di reddito	Reddito fondiario da locazione	Reddito di lavoro autonomo o redditi diversi
Utilizzatori tipici	Proprietari di immobili abitativi	Lavoratori autonomi, collaboratori occasionali
Immobili coinvolti	Solo immobili residenziali (cat. A, escluse A/10)	Nessun legame con immobili
Intermediari (es. Airbnb)	Possono effettuare ritenute	Applicano ritenuta del 21% sui canoni se locatore è persona fisica

📗 3. DIFFERENZE OPERATIVE E FISCALI

Aspetto	Cedolare Secca	Ritenuta d’Acconto
Aliquota fiscale	21% (contratti liberi) / 10% (canoni concordati)	20% (lavoro autonomo) / 30% (non residenti senza convenzione)
Sostituisce IRPEF?	✅ Sì	❌ No: è solo un acconto
Applicazione in locazioni?	✅ Se scelta dal locatore	✅ Solo se intermediari (es. Airbnb, portali) sono coinvolti
Obbligo registrazione contratto	✅ Sì, anche se senza imposta di registro	❌ Non riguarda rapporti da registrare
Versamento	A carico del locatore (F24: acconto/saldo)	A carico dell’intermediario (mod. F24)
Dichiarazione redditi	Va indicata in dichiarazione (quadro RB)	Va indicata nel quadro RL o RE (redditi di lavoro autonomo)
Regime sostitutivo	✅	❌

📒 4. ESEMPI APPLICATIVI

🔹 ESEMPIO 1 – Cedolare secca su locazione abitativa

• Sig. Rossi affitta un appartamento (cat. A/2) a Milano con contratto 4+4.
• Canone annuo: 10.000 €
• Ha optato per la cedolare secca al 21%.

Calcolo:

• Imposta dovuta = 10.000 × 21% = 2.100 €
• Nessuna IRPEF, né imposta di registro o bollo.
• Va versata con F24 in due rate (acconto + saldo) e indicata nel quadro RB della dichiarazione.

🔹 ESEMPIO 2 – Locazione tramite Airbnb con ritenuta del 21%

• Sig.ra Bianchi affitta per brevi periodi un appartamento tramite Airbnb.
• Canone per il mese: 1.000 €
• Ha non comunicato l’opzione per il regime ordinario ➡️ Airbnb applica la ritenuta del 21%.

Calcolo:

• Incasso netto = 1.000 – 210 = 790 €
• La ritenuta è a titolo d’imposta (sostitutiva), quindi non va a cumularsi a IRPEF.
• Se la ritenuta è a titolo di acconto, va indicata nel quadro RL o RB e si conguaglia in dichiarazione.

🔹 ESEMPIO 3 – Ritenuta d’acconto per collaborazione

• Il Sig. Verdi fa una consulenza occasionale e riceve un compenso di 500 €.
• Il committente applica ritenuta del 20%.

Calcolo:

• Lordo: 500 €
• Ritenuta = 100 €
• Netto pagato = 400 €
• Va indicato nel quadro RL del modello 730/Redditi PF.

📕 5. ASPETTI PARTICOLARI E ATTENZIONE AGLI ERRORI COMUNI

❗ Errori frequenti:

• Confondere la ritenuta del 21% applicata dagli intermediari (che è a titolo d’imposta) con la ritenuta d’acconto classica del 20% per lavoro autonomo.
• Pensare che la cedolare secca si applichi anche a immobili strumentali (non è così).
• Pensare che la ritenuta d’acconto sia un regime fiscale come la cedolare secca (non lo è: è solo un meccanismo di versamento anticipato).

📌 6. RIFERIMENTI NORMATIVI

• Cedolare Secca:
  • D. Lgs. 23/2011, art. 3
  • Agenzia delle Entrate – Circolare 26/E/2011
  • Legge n. 431/1998 (contratti abitativi)
• Ritenuta d’Acconto:
  • DPR 600/1973, art. 25
  • D. Lgs. 241/1997 (versamenti)
  • Art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017 (ritenute intermediari locazioni brevi)

❓Antonio – Ma i portali OTA come booking.com devono trattenere la ritenuta d’acconto o la cedolare secca per chi ha una locazìone turistica e per i B&B perchè Booking preleva il 21% ?

👨 In merito a quanto emerso nei commenti sul comportamento di Booking.com riguardo alla questione fiscale e, in particolare, sulle trattenute operate alla fonte sulle prenotazioni ricevute, desideriamo fare alcune importanti precisazioni.

ANBBA ha già trattato approfonditamente il tema in diversi articoli pubblicati sul nostro sito ufficiale. Inoltre, grazie alla gentile concessione di REFI-PRAXIM, è disponibile per i soci una guida tecnica dettagliata che illustra le norme attualmente in vigore.

🔍 Chiarimento fondamentale:
Booking.com non opera una ritenuta d’acconto, ma applica una trattenuta pari al 21% a titolo di cedolare secca, che è cosa ben diversa.

📌 Ritenuta d’acconto:

• Si applica solitamente al reddito da lavoro autonomo o a compensi occasionali.
• È una ritenuta anticipata sull’imposta dovuta (tipicamente del 20%).
• Non si applica alle locazioni brevi turistiche, né ai redditi da fabbricati soggetti a cedolare secca.

📌 Cedolare secca – 21%:

• È un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito da locazione.
• Si applica ai contratti di locazione breve (massimo 30 giorni), stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.

📅 Riferimenti normativi:

• D.Lgs. n. 50/2017, art. 4: ha introdotto il meccanismo di ritenuta del 21% da parte degli intermediari immobiliari.
• Dal 1° giugno 2017, Airbnb e altri intermediari avrebbero dovuto iniziare a trattenere la cedolare secca come sostituti d’imposta, ma molti si sono opposti (come Airbnb).
• La Legge di Bilancio n. 178/2020 ha chiarito e rafforzato l’obbligo, prevedendo sanzioni per l’inadempienza.
• L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, ha confermato che l’aliquota da trattenere è del 21% e ha escluso l’applicazione della ritenuta d’acconto su tali redditi.

🚫 Il problema attuale è che Booking.com applica la trattenuta del 21% in modo generalizzato, anche a:

• B&B non imprenditoriali (quindi attività non soggette a reddito fondiario né da impresa),
• Case vacanze gestite da soggetti privi di partita IVA,
  che invece dovrebbero dichiarare i proventi come “redditi diversi” nel quadro RL della dichiarazione dei redditi, e non sono soggetti alla cedolare secca.

Questa estensione impropria sta creando gravi disagi e criticità operative per centinaia di piccole strutture, colpite da un sistema di prelievo che non rispetta la normativa fiscale di riferimento.

⚠️ ANBBA da mesi è impegnata affinché Booking.com corregga questo errore, con interlocuzioni costanti e formali, a tutela delle strutture extra-alberghiere italiane.

📢 Invitiamo tutti a seguire il sito ufficiale di ANBBA e a visitarlo regolarmente per accedere a tutte le novità e aggiornamenti normativi e fiscali riguardanti il mondo dell’ospitalità extra-alberghiera.

Grazie per l’attenzione e per la fiducia che continuate a riporre nel nostro lavoro.

❓ Massimiliano – Posso detrarre le spese delle utenze per una locazione turistica con cedolare secca?

👨 La detrazione delle spese per utenze, abbonamenti Wi-Fi, ecc., in regime di cedolare secca è un tema complesso. ANBBA sta organizzando un webinar per fornire chiarimenti e aggiornamenti sulle nuove percentuali della cedolare secca.​

❓ Giuliano – Differenze fiscali tra Alloggio Turistico e Casa Vacanze senza partita IVA?

👨 Le locazioni turistiche (affitti brevi) sono soggette a cedolare secca e non permettono detrazioni. Le Case Vacanze (CAV), anche se gestite in forma non imprenditoriale, sono tassate come redditi diversi e possono detrarre alcune spese.​

❓ Lorenzo – Problemi con la fattura di Booking e IVA sulla provvigione. Cosa posso aver sbagliato?

👨 Potrebbe non essere iscritto al VIES e non aver comunicato a Booking la necessità di applicare il reverse charge. In regime forfettario, è consigliabile che Booking applichi direttamente l’IVA per evitare procedure di autofatturazione.​

❓ Alessandro – Posso passare dal documento commerciale a fattura elettronica?

👨 Sì. Puoi usare la fattura elettronica se il tuo software lo consente. Entrambi i documenti sono fiscalmente validi: documento commerciale elettronico o fattura elettronica.​

2. Contratti e Ricevute

❓ Antonio – È obbligatorio stipulare un contratto per locazioni turistiche sotto i 30 giorni?

👨Sì, è consigliabile stipulare sempre un contratto, anche se non soggetto a registrazione, per avvalorare la natura della locazione e distinguersi dalle Case Vacanze.​

❓ Valeria – È necessario rilasciare una ricevuta oltre al contratto per affitti brevi?

👨 Sì, il contratto non ha valenza di quietanza. È necessario rilasciare una ricevuta con marca da bollo da 2 euro se l’importo supera i 77,47 euro.​

3. Normativa Edilizia e Requisiti Strutturali

❓ Hilary – Quali sono le superfici minime per le camere in un B&B?

👨 Secondo il DM 5 luglio 1975:

• Camera singola: minimo 9 mq
• Camera doppia: minimo 14 mq
• Soggiorno: almeno 14 mq

Alcuni comuni possono prevedere deroghe.​

4. Gestione OTA e DAC7

❓ Massimiliano – Uso piattaforme OTA senza una mia piattaforma. Cosa devo fare per il DAC7?

👨 Se superi 30 vendite annuali o 2000 euro di corrispettivi, devi fornire i tuoi dati fiscali alla piattaforma, che li inoltrerà all’Agenzia delle Entrate.​

❓ Antonella – Airbnb mi chiede il codice catastale, ma non accetta quello dell’immobile. Cosa devo mandare?

👨 Devi inviare il codice catastale del Comune, non dell’immobile. Ad esempio, per Roma è H501.​

5. Tassa di Soggiorno e GECOS

❓ Giovanni – Come registrare la tassa di soggiorno per soggiorni a cavallo tra due mesi?

👨 Dipende dalla data di emissione della ricevuta:

• Se emessa al check-in: tutte le notti nel mese del check-in
• Se emessa al check-out: tutte le notti nel mese del check-out

Il sistema GECOS imputa le notti in base alla data della ricevuta.​

❓ Patrizio – Difficoltà con il versamento del conguaglio della tassa di soggiorno su GECOS dopo l’aumento delle tariffe?

👨 Inserisci i soggiorni come di consueto, registrando i pernottamenti con la nuova tariffa. Nella sezione “Versamenti”, indica gli importi già riscossi dall’intermediario come acconti.​

6. Promozione e Esperienza Cliente

❓ Francesco – Strategie per sviluppare partnership con attività turistiche locali?

👨 Collabora con ristoranti, agenzie di viaggio e guide turistiche per offrire pacchetti combinati e aumentare la visibilità.​

❓ Rosaria – Come utilizzare i social media per promuovere le attività extra-alberghiere?

👨 Condividi contenuti coinvolgenti, interagisci con la community e utilizza hashtag pertinenti per raggiungere un pubblico più ampio.​

❓ Federica – Come garantire un’esperienza memorabile per i clienti?

👨 Offri un servizio personalizzato, guide esperte, materiali informativi e un’atmosfera accogliente per superare le aspettative dei clienti.​

7. Aprire una Struttura Extra-Alberghiera

❓ Antonio – Come aprire un B&B?

👨 La procedura varia in base alla regione. ANBBA organizza corsi di formazione per l’apertura di strutture ricettive extra-alberghiere. Iscriviti all’associazione per partecipare.​

8. Canone RAI

❓ Luca – Ho un B&B con TV in ogni camera. Devo pagare il canone speciale RAI?

👨 Sì, i B&B con TV in ogni camera sono assimilati agli affittacamere e devono pagare il canone speciale RAI, in base al numero di apparecchi televisivi presenti.

9. Sicurezza dell’Acqua e Legionella

❓ Amina – L’acqua che paghiamo possiamo pretenderla sicura?

👨 Sì, ma solo fino al contatore. L’acqua pubblica è controllata secondo il D.Lgs. 18/2023, che recepisce la Direttiva (UE) 2020/2184. Tuttavia, la responsabilità della qualità interna è del gestore dell’impianto.​

In particolare, per prevenire la Legionella, è necessario valutare i rischi con apposita documentazione e adottare misure di manutenzione e controllo.​

In sintesi: possiamo e dobbiamo pretendere un’acqua sicura, ma la sicurezza interna è nostra responsabilità.