Il 30% che conta per i B&B è quello del centro storico, non delle aree agricole
Negli ultimi mesi il Comune di Napoli ha portato avanti due varianti urbanistiche diverse. Tutte e due contengono un riferimento al 30%, e in entrambi i casi la percentuale ha un significato completamente diverso. Confonderle è facile. Per chi gestisce o vuole aprire una struttura extralberghiera, però, la differenza è sostanziale.
Una variante riguarda direttamente B&B, affittacamere e locazioni brevi nel centro storico. L’altra è una revisione tecnica delle regole di attuazione del Piano regolatore, e sul turismo incide solo in modo indiretto. Le analizziamo entrambe.
La variante che riguarda i B&B: il centro storico
Il 15 settembre 2026 il Consiglio comunale di Napoli ha approvato in via definitiva la variante urbanistica per la salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico (delibera n. 374).
Il principio centrale è una soglia minima di residenzialità ordinaria, fissata in prima applicazione al 70%. Dentro un’area di regolamentazione delimitata del centro storico, almeno il 70% della superficie residenziale di ciascun edificio deve restare destinata all’abitazione stabile. Il restante 30% può essere destinato ad altri usi, compresa l’ospitalità extralberghiera.
Il limite, quindi, è calcolato edificio per edificio. Non riguarda il singolo appartamento, il quartiere o la strada. Il 30% non significa che ogni appartamento possa essere destinato per il 30% agli ospiti. Significa che, nello stesso palazzo, la quota di superficie destinata all’ospitalità non può superare quella soglia.
La variante interviene anche sui cambi di destinazione d’uso all’interno della categoria funzionale “residenziale”, aggiornando la disciplina comunale alle novità introdotte dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024). Per aprire una nuova attività extralberghiera nell’area interessata occorrerà quindi verificare la soglia dell’edificio e, nei casi previsti, richiedere il cambio di destinazione d’uso.
Il Consiglio comunale potrà aggiornare periodicamente sia l’estensione dell’area sia il valore della soglia, sulla base di studi predisposti dagli uffici.
ANBBA aveva già analizzato opportunità e criticità di questo provvedimento nella fase di proposta: Napoli, affitti brevi e nuova variante urbanistica: una svolta necessaria, ma tutta da costruire.
L’altra variante: la revisione della pianificazione attuativa
La seconda variante ha un obiettivo diverso: rivedere le regole e le modalità di attuazione della pianificazione urbanistica attuativa. È un provvedimento tecnico, scritto per urbanisti, progettisti e amministratori, che modifica numerosi articoli delle norme di attuazione del Piano regolatore.
Sul piano procedurale, le osservazioni alla variante adottata sono state controdedotte con deliberazione di Giunta comunale n. 303 del 9 luglio 2026. Il testo di confronto pubblicato dal Comune riporta tre colonne: testo vigente, variante adottata e testo modificato a seguito delle osservazioni. Per capire il contenuto delle modifiche accolte bisogna fare riferimento a quest’ultima.
Il 30% dell’articolo 46: non riguarda le strutture ricettive
Anche qui compare un 30%, all’articolo 46, comma 5, relativo alla sottozona Fa1, cioè le aree agricole inserite nei parchi territoriali.
La norma prevede che, per determinati interventi agricoli, si possa escludere dal calcolo della volumetria esistente fino al 30% del volume degli edifici rurali storici anteriori al 1943. La condizione è che ne sia previsto il restauro nell’ambito di un piano urbanistico attuativo, pubblico o privato.
In pratica:
- non è una percentuale di appartamenti, camere o strutture ricettive, ma di volume edilizio di edifici rurali storici;
- non è un aumento automatico di cubatura: è una quota che può essere esclusa dal conteggio della volumetria esistente;
- restauro e piano attuativo sono condizioni essenziali;
- i volumi rurali realizzati legittimamente dopo il 1943 continuano a essere conteggiati.
Un esempio. Un edificio rurale anteriore al 1943 di 1.000 metri cubi può vedere esclusi dal calcolo fino a 300 m³, se ricorrono tutte le condizioni. Questo non autorizza a costruire 300 m³ in più, né a trasformarli in camere per turisti: la volumetria effettivamente realizzabile dipende dall’articolo 40, con i suoi indici e requisiti.
Aree agricole: le nuove regole dell’articolo 40
L’articolo 40 disciplina la sottozona Ea, le aree agricole.
Parametro | Cosa prevede |
|---|---|
Indice di edificabilità | 0,03 m³ per ogni m² di terreno |
Superficie minima | 1 ettaro (10.000 m²) |
Piano aziendale | Decennale, rinnovabile, redatto da un tecnico abilitato |
Soggetti ammessi | Agricoltore attivo, imprenditore agricolo professionale, coltivatore diretto, pubbliche amministrazioni |
Esperienza agricola | Almeno 2 anni, documentati |
Finalità | Attività agricola, anche multifunzionale ed ecocompatibile |
Alle condizioni previste sono ammessi edifici residenziali connessi alla conduzione del fondo, annessi produttivi, pertinenze agricole, attività di ristoro, vendita di prodotti agricoli e orti urbani.
Su un terreno di 10.000 m², l’indice corrisponde a 300 m³ teorici. Non è però una cubatura liberamente utilizzabile per una casa vacanze. Le nuove edificazioni sono escluse nelle aree a media e alta instabilità dei versanti, in quelle soggette a determinati vincoli paesaggistici, nella fascia di 30 metri sotto i crinali e nelle altre aree inedificabili.
Interventi diretti e zone di espansione recente
Articolo 2. Dove è richiesta la pianificazione attuativa, gli interventi devono rispettare la programmazione complessiva dell’area. Nelle zone soggette a progettazione unitaria non si possono presentare piani limitati a singole porzioni. In attesa dei piani restano ammessi manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, oltre a interventi limitati per accessibilità, funzionalità, condizioni igienico-sanitarie ed efficienza energetica.
Articolo 33 – sottozona Bb. Sono confermati gli strumenti attuativi con unità minime di intervento di 5.000 m². L’indice territoriale ordinario è di 2 m³/m², comprensivo dei volumi esistenti, e sale a 2,5 m³/m² se i volumi legittimi esistenti superano quella soglia.
Per gli interventi privati fino a 7.000 m² è possibile l’intervento diretto al posto del piano attuativo, a condizione di monetizzare gli standard urbanistici dovuti, sulla base di oggettive motivazioni urbanistiche. Gli edifici anteriori al 1943 possono essere ristrutturati senza demolizione, ed è previsto l’obbligo di documentare la presenza di immobili anteriori al 1956. Nelle aree Bb oltre i 5.000 m² ricadenti in beni paesaggistici l’intervento diretto è escluso. In alcune aree dei piani paesistici di Agnano-Camaldoli e Posillipo è vietato aumentare i volumi esistenti.
Gli ambiti con possibili ricadute sull’ospitalità
La Parte III della variante interviene su numerosi ambiti urbani, ciascuno con una disciplina propria. Quelli con riferimenti espliciti a funzioni ricettive o terziarie sono tre:
- Pianura (art. 127): oltre a parco pubblico, piazza presso la stazione Trencia, aree sportive e un mercatino rionale di circa 8.850 m², sono previsti insediamenti commerciali e ricettivi con indice di 2 m³/m².
- Ex centrale del latte di Scampia (art. 132): possibilità di destinare volumetrie esistenti ad attività terziarie e turistico-ricettive, alle condizioni dell’ambito.
- Gianturco (art. 137, subambiti 12a, 12d, 12e): ridefinite modalità di attuazione, destinazioni funzionali e parametri edilizi. In alcune aree è ammesso l’intervento diretto, in altre resta necessario il piano attuativo.
Gli altri ambiti interessati riguardano soprattutto modalità di attuazione, convenzioni e opere pubbliche. Tra questi ci sono le caserme di Secondigliano, le Vele di Scampia (ricondotte al progetto Restart Scampia), il Mercato dei fiori di San Pietro a Patierno, il Centro direzionale, l’ex raffineria, Cirio-Corradini, Ponticelli, Ponti Rossi, piazza Mercato e piazza del Carmine, le Mura orientali e via Marittima.
Che un ambito sia incluso non significa che tutte le sue norme siano cambiate, né che l’intera area sia soggetta a nuovi divieti.
Cosa cambia concretamente per chi opera nel turismo
La distinzione è la chiave di tutto.
Se l’immobile è nell’area di regolamentazione del centro storico, il riferimento è la variante approvata il 15 settembre. Prima di avviare una nuova attività bisogna verificare la soglia del 70% di residenzialità dell’edificio e la necessità del cambio di destinazione d’uso.
Se l’immobile è altrove, la variante sulla pianificazione attuativa non introduce limiti al numero di B&B o case vacanza. Può però incidere indirettamente quando la trasformazione dell’immobile richiede un piano attuativo, il rispetto di indici edilizi, la cessione o monetizzazione di standard o il rispetto di vincoli paesaggistici.
Alcuni casi tipici:
- Struttura già attiva: nessuna delle due varianti, da sola, dimostra che debba cessare l’attività. Resta da verificare sul testo definitivo come la variante del centro storico tratta le strutture esistenti.
- Appartamento da trasformare in struttura ricettiva: occorre verificare la destinazione urbanistica, la collocazione rispetto all’area del centro storico e la disciplina applicabile.
- Edificio storico da recuperare: possono intervenire limiti su demolizione, ristrutturazione e trasformazioni ammissibili.
- Nuovo insediamento ricettivo in un ambito di trasformazione: vanno rispettati indici e obblighi specifici dell’ambito.
I possibili effetti economici
Aspetto | Possibile conseguenza |
|---|---|
Soglia di residenzialità nel centro storico | Nuove aperture più difficili negli edifici già vicini al limite |
Obbligo di piano attuativo | Tempi e costi di progettazione maggiori |
Monetizzazione degli standard | Oneri economici aggiuntivi per il proponente |
Vincoli paesaggistici | Limiti agli interventi edilizi |
Indici di edificabilità | Limiti alla volumetria realizzabile |
Obbligo di restauro | Costi di recupero più alti per gli edifici storici |
Questi elementi possono pesare sulla convenienza di alcuni investimenti. I testi urbanistici, da soli, non permettono però di stimare quanti posti letto o quante strutture saranno effettivamente coinvolti.
Come verificare la situazione del proprio immobile
Per valutare un singolo caso servono l’ubicazione esatta, la sottozona urbanistica, l’eventuale appartenenza a un ambito di trasformazione o all’area di regolamentazione del centro storico e i vincoli che interessano l’immobile. Le informazioni ufficiali e gli atti sono pubblicati nella sezione UrbaNa – Urbanistica Napoli del sito del Comune di Napoli. Per interventi edilizi o cambi di destinazione d’uso è indispensabile il supporto di un tecnico abilitato.
Conclusioni
A Napoli il 30% che interessa davvero chi fa ospitalità extralberghiera è quello del centro storico: un tetto per edificio, collegato alla tutela della residenza stabile. Il 30% della variante sulla pianificazione attuativa è un’altra cosa, una regola di calcolo dei volumi per il recupero degli edifici rurali storici.
La variante sulla pianificazione attuativa non è un regolamento sugli affitti brevi. Può comunque rendere più semplici o più complessi alcuni interventi di trasformazione, a seconda dell’area.
Il confronto sulla politica turistica della città dovrebbe partire da dati concreti: quali immobili sono interessati, quali interventi sono ammessi, quali oneri sono richiesti. Solo così si potrà valutare se queste regole favoriscono davvero la riqualificazione della città o frenano gli investimenti nell’ospitalità.
Fonti: Comune di Napoli, UrbaNa – Urbanistica Napoli: “Variante alla vigente disciplina urbanistica finalizzata alla revisione delle regole e modalità di attuazione della pianificazione urbanistica attuativa” (artt. 2, 33, 40, 46 e 127–162) e “Variante urbanistica finalizzata alla salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico”.
