Dal 20 maggio 2026 è in vigore il Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi.
Il 20 maggio 2026 è diventato pienamente operativo in tutti i 27 Paesi dell’Unione europea il Regolamento (UE) 2024/1028, la prima norma comunitaria dedicata alla raccolta e alla condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine offerti tramite piattaforme online.
Airbnb, Booking, Vrbo e piattaforme simili sono ora obbligate a trasmettere mensilmente alle autorità nazionali i dati sulle prenotazioni gestite. Gli annunci privi di Codice Identificativo Nazionale (CIN) valido devono essere rimossi.
È un passaggio importante. Ma per i gestori di strutture extralberghiere — B&B, affittacamere, case e appartamenti per vacanze — vale la pena capire esattamente cosa prevede questo regolamento, cosa non prevede, e quali domande restano ancora aperte.
Non è la norma che molti si aspettavano
Il Regolamento UE 2024/1028 non è una norma fiscale. Non introduce nuovi limiti operativi. Non ridisegna la disciplina delle locazioni brevi né tocca la cedolare secca. Non impone tetti al numero di notti affittabili.
È una norma sui dati.
Il suo obiettivo è costruire un’infrastruttura informativa europea che consenta agli Stati membri di conoscere in modo strutturato e verificabile il fenomeno degli alloggi temporanei offerti online: chi affitta, dove, tramite quale annuncio, per quante notti, con quale numero di registrazione.
Si tratta — nelle parole della stessa Commissione europea — di una “fase uno”: dotare le autorità degli strumenti informativi necessari per progettare, in futuro, politiche più mirate sul mercato degli affitti brevi.
Cosa prevede concretamente
Il regolamento si applica ai servizi di locazione di alloggi a breve termine offerti tramite piattaforme online che consentono agli ospiti di concludere contratti a distanza con i locatori. Non un semplice sito vetrina, non un portale di sola intermediazione: il riferimento è alle piattaforme che permettono la transazione completa in via digitale.
Gli obblighi principali riguardano due soggetti:
I locatori devono registrarsi presso l’autorità competente dello Stato membro in cui si trova l’immobile e ottenere un numero di registrazione univoco da esporre in ogni annuncio online.
Le piattaforme devono verificare la validità dei numeri di registrazione, rimuovere gli annunci non conformi e trasmettere mensilmente alle autorità un flusso strutturato di dati sulle prenotazioni.
Una precisazione importante: il regolamento non fissa un limite di 30 giorni come fa il DL 50/2017 per le locazioni brevi italiane. Usa la categoria più ampia di “alloggio temporaneo” con durata generalmente inferiore all’anno, rimettendo la definizione concreta al diritto nazionale.
Il CIN è il candidato naturale, ma il sistema non è ancora completo
Per i gestori italiani la domanda più immediata è: il CIN — introdotto dall’art. 13-ter del DL 145/2023 e gestito tramite la BDSR del Ministero del Turismo — soddisfa già i requisiti europei di registrazione?
La risposta è: in larga parte sì, ma non del tutto.
Il CIN risponde alla logica del regolamento: identifica l’unità, collega l’immobile al soggetto gestore, deve essere esposto negli annunci e nasce all’interno di una banca dati nazionale accessibile.
Il regolamento, però, richiede anche un sistema tecnico di trasmissione strutturata dei dati dalle piattaforme alle autorità attraverso un punto di ingresso digitale unico. Non basta avere un codice: serve che il codice sia integrato in un flusso informativo interoperabile tra piattaforme e pubblica amministrazione. Su questo aspetto tecnico il percorso di adeguamento italiano è ancora in corso.
B&B, affittacamere e CAV: la zona grigia
Il regolamento esclude espressamente hotel, aparthotel, motel, ostelli, campeggi e aree camper. Non esclude esplicitamente le strutture extralberghiere italiane.
Questa assenza genera una zona grigia che ANBBA ritiene doveroso segnalare ai propri associati.
Il regolamento utilizza categorie europee più elastiche rispetto alle nostre: nella versione inglese il termine centrale è host — non landlord — e l’espressione è short-term accommodation rental service, una formula più ampia delle nostre categorie civilistiche.
Per una CAV che opera prevalentemente tramite OTA il dubbio è concreto: giuridicamente è struttura ricettiva, ma nella sostanza funziona come un alloggio temporaneo offerto online, con dinamiche molto simili a quelle della locazione turistica che il regolamento intende monitorare. Analoghe riflessioni si pongono per affittacamere e B&B attivi sulle principali piattaforme.
Non significa che queste strutture rientrino certamente nel perimetro del regolamento. Significa che non è prudente darne per scontata l’esclusione automatica. ANBBA seguirà con attenzione i chiarimenti applicativi delle autorità competenti e aggiornerà i propri associati non appena disponibili indicazioni ufficiali.
Cosa fare ora
In attesa di chiarimenti sull’ambito di applicazione per le strutture extralberghiere, ci sono azioni concrete che ogni gestore può mettere in campo già oggi:
Verificare di essere in possesso del CIN e che sia esposto correttamente sia fisicamente sull’immobile sia in tutti gli annunci online attivi sulle piattaforme.
Controllare la corrispondenza tra i dati inseriti nella BDSR e quelli presenti negli annunci: indirizzo, tipologia, capienza. In caso di discrepanze, aggiornarli prima che le piattaforme avviino le verifiche sistematiche previste dal regolamento.
Monitorare le comunicazioni delle piattaforme, che stanno aggiornando i propri sistemi per adeguarsi ai nuovi obblighi di trasmissione dati e potrebbero richiedere informazioni aggiuntive agli host nei prossimi mesi.
ANBBA resta a disposizione degli associati per ogni aggiornamento e chiarimento.
