Emilia-Romagna, cadono gli articoli 4 e 5: ecco cosa resta in piedi
Sentenza 164/2026 · La svolta che riapre il dibattito su case, turismo e poteri dei Comuni
La Corte costituzionale cancella due articoli della legge emiliano-romagnola: non si può imporre indistintamente il passaggio da residenziale a turistico-ricettivo alle locazioni brevi, mentre le strutture extra-alberghiere conservano l’uso abitativo. Ma attenzione: non è un via libera senza regole.
Il paradosso che ha fatto cadere la legge
Un appartamento affittato per pochi giorni avrebbe dovuto cambiare destinazione urbanistica. Un affittacamere o una casa vacanze, pur gestiti obbligatoriamente in forma imprenditoriale, potevano invece conservare la destinazione residenziale. È questa disparità, nella specifica legislazione dell’Emilia-Romagna, il cuore della sentenza n. 164 del 2026, depositata il 9 ottobre. La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge regionale n. 10 del 19 dicembre 2025 per contrasto con gli articoli 3 e 41 della Costituzione.
Che cosa prevedeva la norma bocciata
L’articolo 4 istituiva una destinazione urbanistica chiamata «locazione breve», collocandola nella categoria turistico-ricettiva. Chi avesse voluto destinare una seconda casa residenziale a contratti non superiori a trenta giorni avrebbe dovuto cambiare destinazione d’uso, con o senza opere, e ottenere il relativo titolo edilizio: in assenza di lavori, una SCIA. La disciplina comprendeva sia locazioni imprenditoriali sia non imprenditoriali, senza prevedere una soglia minima di giorni di effettivo utilizzo.
La frase chiave: anche un affitto sporadico
La Consulta osserva che le locazioni brevi «possono essere anche sporadiche» e che la norma non subordinava il cambio d’uso al superamento di una soglia di utilizzo. Per questo l’obbligo non era giustificabile come semplice adeguamento della destinazione urbanistica all’uso effettivo dell’immobile. La Corte aggiunge un punto ancora più incisivo: l’illegittimità riguarda anche le locazioni brevi imprenditoriali, poiché non si comprende perché siano trattate più severamente delle strutture extra-alberghiere, che nella regione possono rimanere residenziali.
Non basta invocare l’overtourism
La tutela dell’accesso alla casa e il contrasto al sovraffollamento turistico sono obiettivi legittimi: la Corte lo ribadisce esplicitamente. Ma una misura deve essere idonea, necessaria e proporzionata. L’obbligo di cambio d’uso valeva per tutta l’Emilia-Romagna, mentre i fenomeni di pressione turistica si concentrano in aree specifiche. Anche per questa ragione, la previsione generalizzata è stata giudicata sproporzionata.
Cade anche l’articolo sui poteri comunali
L’articolo 5 permetteva ai Comuni di individuare ambiti territoriali e condizioni per l’insediamento della nuova destinazione «locazione breve», comprese percentuali massime e altri requisiti. La Corte lo ha dichiarato illegittimo perché la sua disciplina ruotava attorno alla destinazione introdotta dall’articolo 4, a sua volta incostituzionale. Questo non significa, però, che i Comuni non possano più regolare le locazioni turistiche: la Consulta conferma che misure territorialmente mirate e proporzionate, compresi determinati contingentamenti, possono essere ammissibili.
Il confronto con la Toscana: la differenza è decisiva
La sentenza cita più volte la decisione n. 186 del 2025 sulla legge toscana n. 61 del 2024. In Toscana l’obbligo di destinazione turistico-ricettiva per le strutture extra-alberghiere era stato considerato non irragionevole in rapporto al loro utilizzo stabile e organizzato e alla gestione imprenditoriale. In Emilia-Romagna, al contrario, la legge imponeva il cambio alle locazioni brevi anche occasionali, mentre consentiva alle strutture extra-alberghiere imprenditoriali di restare residenziali. Le due sentenze non autorizzano quindi a concludere che ogni obbligo di cambio d’uso sia incostituzionale: impongono di guardare alla coerenza e alla proporzionalità della disciplina concreta.
Il Salva Casa non è un lasciapassare assoluto
La pronuncia richiama anche l’articolo 23-ter del d.P.R. 380/2001 e la sentenza n. 61 del 2026. Il quadro statale consente determinati cambi tra categorie funzionali, alle condizioni previste dalla legge, e lascia spazio a specifiche condizioni urbanistiche comunali. La Consulta ricorda inoltre il divieto, nei casi disciplinati dal comma 1-ter, di imporre ulteriori aree per servizi o dotazioni minime obbligatorie di parcheggi nei termini del comma 1-quater. Non decide però tutte le questioni prospettate su quell’articolo: le altre censure sono rimaste assorbite.
Cosa cambia davvero per i proprietari
In Emilia-Romagna vengono meno gli articoli 4 e 5 della legge n. 10/2025: non può più essere preteso il cambio d’uso sulla base di quelle disposizioni dichiarate incostituzionali. Restano da verificare, caso per caso, gli altri obblighi edilizi, urbanistici, amministrativi e turistici eventualmente applicabili. Nelle altre regioni, e in particolare in Toscana, la sentenza offre argomenti importanti per discutere la ragionevolezza delle regole, ma non annulla automaticamente norme diverse.
La vera notizia
La Consulta non ha detto che il turismo può occupare ogni abitazione senza limiti. Ha detto qualcosa di più preciso, e giuridicamente dirompente: non si possono imporre sacrifici urbanistici generalizzati e incoerenti, soprattutto quando chi affitta occasionalmente subisce un vincolo che non grava su attività ricettive strutturate. La distinzione tra uso effettivo dell’immobile, locazione sporadica e attività organizzata diventa il terreno decisivo del confronto. E per legislatori regionali, Comuni e proprietari, il messaggio è chiaro: le regole si possono scrivere, ma devono reggere alla prova della ragionevolezza.
Fonte: Corte costituzionale, sentenza n. 164/2026, decisa il 7 luglio 2026 e depositata il 9 ottobre 2026, in particolare punti 7, 8, 9 e dispositivo. Confronti: sentenze n. 186/2025, n. 94/2024 e n. 61/2026, come richiamate nella pronuncia.
