Recupero sottotetti e legge Salva Casa: opportunità per case vacanza e locazioni turistiche
La sentenza del Consiglio di Stato conferma la portata innovativa della Legge “Salva Casa” e apre nuove prospettive per il settore extra-alberghiero
Buone notizie per chi desidera trasformare spazi inutilizzati in nuove unità abitative o attività ricettive. Con la sentenza n. 6595/2025 del 10 aprile 2025, il Consiglio di Stato ha confermato la portata innovativa del decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa” (convertito con modificazioni dalla legge n. 105/2024) anche in materia di recupero abitativo dei sottotetti.
Il nuovo comma 1-quater dell’art. 2-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) stabilisce che:
«Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra edifici e confini, purché siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della costruzione, senza modifiche alla sagoma e all’altezza massima assentita.»
Perché è importante per il turismo
Questo orientamento è particolarmente interessante per chi opera nel settore extra-alberghiero: trasformare un sottotetto in mansarda abitabile può creare nuove case vacanza, locazioni turistiche o bed & breakfast, aumentando la capacità ricettiva senza consumo di nuovo suolo.
L’offerta turistica urbana e nei borghi storici può così essere ampliata con soluzioni di charme, spesso molto richieste dai viaggiatori, soprattutto stranieri, che apprezzano il fascino delle mansarde e la vista panoramica che questi spazi possono offrire.
Quadro normativo e deroghe
Le Regioni italiane hanno da anni legiferato in materia di recupero dei sottotetti, fissando requisiti di altezza minima, rapporti aeroilluminanti, dotazioni di parcheggi e standard urbanistici.
Con la “Salva Casa” è stato chiarito che:
* è possibile derogare alle distanze minime tra edifici e dai confini, se rispettate quelle vigenti all’epoca di costruzione;
* sono ammessi incrementi di altezza entro i limiti del titolo edilizio originario;
* restano valide le disposizioni regionali più favorevoli.
La sentenza del Consiglio di Stato ha inoltre ribadito che anche un lieve incremento di altezza può essere considerato recupero del sottotetto e non sopraelevazione, se non altera la sagoma complessiva dell’edificio.
Procedura: la SCIA per il recupero del sottotetto
Per trasformare un sottotetto in mansarda abitabile da destinare ad attività ricettiva o locazione turistica è normalmente necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune.
La pratica prevede:
1. Progetto edilizio redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) con planimetrie ante e post operam.
2. Relazione tecnica che attesti il rispetto delle norme regionali e igienico-sanitarie (altezze minime, rapporti aeroilluminanti, isolamento termico, requisiti energetici).
3. Calcolo degli oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria, se dovuti.
4. Deposito della SCIA allo sportello edilizia o tramite portale telematico comunale.
5. Decorrenza dei lavori: in assenza di diniego, i lavori possono iniziare trascorsi 30 giorni (in alcuni Comuni anche immediatamente).
Una volta terminati i lavori, occorre presentare la comunicazione di fine lavori e l’aggiornamento catastale (DOCFA). Per l’avvio dell’attività ricettiva, sarà poi necessario:
* presentare la SCIA di inizio attività ricettiva o locazione turistica al SUAP/SUAR ecc del Comune;
* richiedere il CIR/CIN (codice identificativo regionale/nazionale) per la pubblicazione online;
* rispettare gli adempimenti fiscali e comunicativi (imposta di soggiorno, comunicazioni di pubblica sicurezza, cedolare secca o tassazione ordinaria).
Conclusione
La combinazione tra legislazione nazionale, deroghe regionali e nuova giurisprudenza favorevole apre scenari molto interessanti per proprietari e investitori: il recupero dei sottotetti può trasformarsi in un volano per la rigenerazione urbana e per l’ampliamento dell’offerta turistica sostenibile, senza ulteriore consumo di suolo.
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