Locazioni brevi e comproprietà: reddito e ritenuta non sempre coincidono

ANBBA – Info-Fisco

Una precisazione importante per proprietari, gestori e operatori delle locazioni brevi: quando un immobile è in comproprietà e il contratto è intestato a uno solo dei comproprietari, l’imputazione del reddito e la gestione della ritenuta risultante dalla Certificazione Unica (CU) seguono strade diverse e vanno esaminate separatamente.

Il caso è frequente: un immobile appartiene a due o più persone, spesso coniugi, familiari o eredi, ma soltanto una stipula il contratto o gestisce i rapporti con la piattaforma. Se l’intermediario incassa o interviene nel pagamento dei canoni, applica la ritenuta del 21% e rilascia la CU a quel solo soggetto. La domanda è inevitabile: la ritenuta si divide tra i comproprietari in proporzione alle quote?

La risposta è no. Il reddito e la ritenuta seguono due regole distinte, e la differenza può pesare in dichiarazione.

Il reddito segue le quote di possesso

Per gli immobili in comproprietà, il reddito fondiario concorre al reddito complessivo di ciascun comproprietario “per la parte corrispondente al suo diritto” (art. 26, comma 2, TUIR), indipendentemente da chi incassa materialmente i canoni.

Per le locazioni brevi l’Agenzia delle Entrate applica questa regola anche quando il contratto è firmato da uno solo: con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 ha chiarito che gli altri comproprietari devono tassare in dichiarazione il reddito a loro imputabile pro quota, scegliendo la cedolare secca o il regime ordinario. Già in precedenza la circolare n. 20/E del 2012 aveva precisato che il contratto stipulato da un solo comproprietario produce effetti anche nei confronti dell’altro, che deve dichiarare il reddito per la propria quota.

Fa eccezione il comodato: se il proprietario concede l’immobile in comodato e il comodatario stipula la locazione breve, il proprietario resta titolare del reddito fondiario, mentre il comodatario dichiara il corrispettivo come reddito diverso, con possibilità di cedolare secca.

Chi incassa non è necessariamente chi dichiara

Nella pratica vanno tenuti distinti quattro elementi:

• chi è titolare del diritto reale sull’immobile;
• chi ha sottoscritto il contratto di locazione;
• chi incassa materialmente i canoni;
• a chi il reddito è giuridicamente attribuito.

Possono coincidere, ma non necessariamente coincidono. L’accredito dei canoni sul conto di un solo comproprietario, per esempio perché agisce su delega o per semplici ragioni organizzative, non lo rende di per sé l’unico titolare del reddito.

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza non è univoca. Con la pronuncia n. 3085 del 17 febbraio 2016 la Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un contribuente che possedeva un immobile in comunione con il coniuge e lo aveva locato a un terzo, intestando il contratto solo a sé e incassando i canoni sul proprio conto: il reddito di locazione è stato imputato esclusivamente a lui. Secondo la Corte, la regola della tassazione “indipendentemente dalla percezione” vale per i redditi fondiari, determinati su base catastale, ma non per il reddito che deriva da un contratto di locazione, che segue il principio generale del possesso del reddito (art. 1 TUIR).

Su questa linea si sono mosse alcune decisioni di merito. La Commissione tributaria regionale del Lazio (sentenza n. 1733 del 12 aprile 2022) ha esaminato il caso di una comproprietaria al 50% che aveva locato un immobile a uso commerciale qualificandosi nel contratto come unica proprietaria, e ha confermato la tassazione dell’intero canone in capo a lei. La Commissione tributaria regionale della Liguria (sentenza n. 338 del 2022) ha invece dato ragione a una comproprietaria che non aveva stipulato il contratto e alla quale era stata contestata la cedolare sulla propria quota.

Altre pronunce di legittimità, però, continuano ad applicare la regola dell’art. 26 TUIR, e la prassi dell’Agenzia resta ferma sull’imputazione pro quota. Per chi opera con le locazioni brevi il riferimento operativo è quindi la circolare n. 24/E/2017: discostarsene significa esporsi a una contestazione, da sostenere eventualmente in giudizio con una documentazione solida, in particolare un contratto e una percezione dei canoni effettivamente riferibili a un solo comproprietario.

La ritenuta del 21% segue la Certificazione Unica

Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici che incassano i canoni o intervengono nel pagamento applicano, ai sensi dell’art. 4, comma 5, del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito dalla L. 21 giugno 2017, n. 96), una ritenuta del 21% sull’importo lordo. Dal 2024 questa ritenuta è sempre a titolo d’acconto.

La ritenuta non va confusa con la cedolare secca. Dal periodo d’imposta 2024 la cedolare sulle locazioni brevi è del 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione e del 26% per le altre (art. 4, comma 2, D.L. n. 50/2017, come modificato dall’art. 1, comma 63, L. 30 dicembre 2023, n. 213; circolare n. 10/E del 10 maggio 2024).

Il punto centrale lo fissa la circolare n. 24/E/2017: quando il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari e la ritenuta è operata e certificata solo nei suoi confronti, soltanto lui può scomputarla dal proprio reddito complessivo. Se non ha capienza, può chiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita sulla quota di reddito che non gli è imputabile. Gli altri comproprietari dichiarano la propria quota senza alcuna ritenuta da portare in diminuzione e versano per intero l’imposta dovuta.

Ne nasce uno squilibrio che sorprende molti proprietari: il reddito si divide, la ritenuta no.

L’esempio pratico

Marco e Laura possiedono un appartamento al 50% ciascuno. Il contratto di locazione breve è stipulato solo da Marco. Nell’anno la piattaforma incassa corrispettivi lordi per 10.000 euro, applica la ritenuta del 21%, pari a 2.100 euro, e rilascia la CU intestata a Marco.

Il reddito. A ciascuno dei due è imputata la metà del corrispettivo, cioè 5.000 euro. Nella dichiarazione ciascun comproprietario indica i dati della locazione e la propria percentuale di possesso, secondo le istruzioni del modello dell’anno.

La ritenuta. I 2.100 euro non diventano due crediti da 1.050 euro: restano interamente a Marco, intestatario della CU.

Il risultato, ipotizzando che entrambi applichino la cedolare al 21% su questo immobile:

• Marco deve 1.050 euro di cedolare sulla sua quota, ma scomputa una ritenuta di 2.100 euro: i 1.050 euro in eccesso riducono le altre imposte dovute in dichiarazione oppure, se non c’è capienza, possono essere chiesti a rimborso;
• Laura deve 1.050 euro di cedolare sulla sua quota (1.300 euro se applica il 26%) e, non avendo ritenute da scomputare, li versa per intero.

L’imposta complessiva è corretta, ma è distribuita in modo sbilanciato tra i due: è un aspetto da considerare nei rapporti interni tra comproprietari.

Per evitarlo conviene muoversi prima. Nella prassi, quando il contratto è intestato a tutti i comproprietari e i canoni confluiscono su un conto cointestato, alcuni intermediari ripartiscono redditi, ritenute e certificazioni per quota. Vale la pena verificare con la piattaforma o con il property manager quale soluzione adottano e, se i dati della CU non corrispondono alla realtà, chiederne la rettifica prima della dichiarazione.

Attenzione alla precompilata

La dichiarazione precompilata utilizza i dati trasmessi dagli intermediari. In caso di comproprietà, il corrispettivo compare di norma solo nella precompilata dell’intestatario della CU, mentre gli altri comproprietari devono inserire manualmente i dati della locazione di propria competenza. Confermare la precompilata senza controlli è l’errore più frequente, ed espone il comproprietario non intestatario all’omessa dichiarazione della propria quota.

L’aliquota della cedolare si sceglie individualmente

La ritenuta del 21% non determina l’aliquota definitiva della cedolare secca. Ogni contribuente individua in dichiarazione l’unità immobiliare a cui applicare il 21%; sulle altre si applica il 26%. La scelta tra cedolare e regime ordinario è anch’essa individuale: in caso di comproprietà, quella di un comproprietario non vincola l’altro.

Dal 2026 attenzione alla soglia dei due appartamenti

L’art. 1, comma 17, della L. 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) ha modificato l’art. 1, comma 595, della L. 30 dicembre 2020, n. 178: dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se sono destinati a questa attività non più di due appartamenti, contro i quattro previsti in precedenza. Dal terzo appartamento l’attività si presume svolta in forma d’impresa ai sensi dell’art. 2082 del codice civile.

Con immobili in comproprietà il conteggio va fatto con attenzione per ciascun contribuente. In presenza di più immobili o di gestione condivisa è consigliabile un esame professionale prima di scegliere il regime fiscale.

Checklist prima della dichiarazione

• Verificare chi è parte del contratto e se agisce anche per conto degli altri comproprietari.
• Controllare quote di proprietà, eventuali comodati o mandati e documentazione dei flussi finanziari.
• Verificare a chi è intestata la CU e a chi è certificata la ritenuta.
• Imputare il reddito a ciascun comproprietario secondo la propria quota, seguendo le istruzioni del modello.
• Non ripartire la ritenuta in base alle quote: la scomputa solo chi risulta dalla CU.
• Valutare con l’intermediario la possibilità di contratti e certificazioni intestati a tutti i comproprietari.
• In caso di dati errati, chiedere la rettifica della CU prima di presentare la dichiarazione.
• Controllare la precompilata di ciascun comproprietario, non solo quella dell’intestatario della CU.
• Verificare l’aliquota della cedolare e, dal 2026, il limite dei due appartamenti.

La regola da ricordare

In comproprietà il reddito si divide secondo le quote, la ritenuta resta a chi è intestata la CU. Nelle locazioni brevi un dettaglio contrattuale trascurato oggi può trasformarsi, mesi dopo, in un’imposta da versare che non ci si aspettava.

Riferimenti normativi, di prassi e giurisprudenza

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 1 e 26 – presupposto d’imposta e imputazione dei redditi fondiari.
• D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, convertito dalla L. 21 giugno 2017, n. 96 – disciplina fiscale delle locazioni brevi e ritenuta degli intermediari.
• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 – cedolare secca.
• L. 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 63 – aliquote della cedolare secca sulle locazioni brevi e ritenuta a titolo d’acconto.
• L. 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, comma 595, come modificato dalla L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17 – soglia dei due appartamenti dal periodo d’imposta 2026.
• Agenzia delle Entrate, circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E, par. 3.2 – comproprietà e scomputo della ritenuta.
• Agenzia delle Entrate, circolare 1° giugno 2012, n. 20/E, risposta 6 – contratto stipulato da un solo comproprietario.
• Agenzia delle Entrate, circolare 10 maggio 2024, n. 10/E – novità sulla disciplina delle locazioni brevi.
• Agenzia delle Entrate, FAQ e istruzioni della dichiarazione precompilata per l’anno d’imposta di riferimento.
• Corte di Cassazione, pronuncia n. 3085 del 17 febbraio 2016.
• Commissione tributaria regionale del Lazio, sentenza n. 1733 del 12 aprile 2022; Commissione tributaria regionale della Liguria, sentenza n. 338 del 2022.

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