Con la bozza del Legge di Bilancio 2026 il regime della cedolare secca per gli affitti brevi è tornato al centro del dibattito. Dopo settimane di incertezze, la normativa in discussione è stata modificata rispetto alla versione iniziale: l’aumento automatico dell’aliquota al 26 % per tutti gli affitti brevi — come previsto inizialmente — non sarà più applicato indiscriminatamente.
Cosa prevede attualmente la norma in discussione
- Per chi affitta una sola unità immobiliare a uso turistico (affitto breve), è confermata la cedolare secca agevolata al 21 %, anche se l’immobile viene gestito tramite piattaforme digitali o intermediari.
- Per chi gestisce due o più immobili in affitto breve, oppure affitta tramite intermediari/portali, si applica l’aliquota maggiorata al 26 %.
Questa distinzione — “prima unità a 21 % / successive a 26 %” — rappresenta il compromesso raggiunto nella trattativa parlamentare al 26 novembre 2025.
Le ragioni di incertezza
- La normativa non è ancora definitiva: il testo finale approvato dal Parlamento potrà avere variazioni.
- Rimane aperta la questione su cosa si intenda per “immobile”: ad esempio, se il regime agevolato 21 % si applica solo a una singola unità oppure a una sola “anagrafica proprietario + immobile” per dichiarazione fiscale.
- Per molti host (che in sintesi sono locatori ) che utilizzano portali o intermediari — modalità prevalente — la distinzione tra “gestione diretta” e “gestione tramite intermediario” resta molto rilevante.
Perché ANBBA monitora da vicino
Per il comparto extra-alberghiero a cui le locazioni turistiche vengono ormai assimilate (pur operando nell’ambito di disposizioni di legge specifiche ma soggette a tutti gli adempimenti del comparto) , questa modifica — se confermata — resta comunque una stretta. In particolare:
- Mettere un limite all’aliquota agevolata solo alla prima unità penalizza chi possiede più immobili o gestisce più strutture;
- L’aumento al 26 % riduce la redditività delle locazioni brevi, aumentando i costi e comprimendo i margini;
- Potrebbe frenare gli investimenti in locazioni turistiche e disincentivare la messa a reddito di piccole unità, con ricadute sull’offerta turistica e sull’economia locale.
Allo stesso tempo, il mantenimento del 21 % per una prima unità rappresenta una vittoria — rispetto all’ipotesi iniziale di aumento generalizzato.
Posizione di ANBBA
ANBBA ribadisce la necessità di garantire chiarezza normativa e certezza fiscale:
- La distinzione tra una sola unità e più immobili deve essere esplicitata con precisione;
- Serve una soglia chiara oltre la quale l’attività diventa “imprenditoriale” — e non un semplice reddito accessorio per privati;
- Bisogna evitare che la normativa colpisca indiscriminatamente chi gestisce con professionalità un limitato numero di alloggi.
In previsione dell’approvazione definitiva della Legge, ANBBA invita tutti gli associati a seguire con attenzione l’evoluzione normativa e a valutare l’impatto sulla propria attività.
