Quando le regole europee cambiano il valore di una casa
Il 16 settembre il Ministero del Turismo convoca le associazioni al Tavolo di confronto sugli affitti brevi. Sullo sfondo la nuova proposta di Bruxelles: nelle aree sotto pressione abitativa potranno arrivare limiti alle locazioni turistiche e, in determinate condizioni, anche all’utilizzo delle seconde case.
La partita sugli affitti brevi entra in una fase completamente nuova.
Da una parte c’è Bruxelles, che con l’Affordable Housing Act mette per la prima volta a livello europeo lo stress abitativo al centro di un quadro comune e apre la strada a possibili restrizioni sulle locazioni turistiche nelle aree dove il mercato della casa viene considerato sotto pressione.
Dall’altra c’è l’Italia, dove il Ministero del Turismo ha convocato per mercoledì 16 settembre alle ore 9.30 le associazioni di categoria a un Tavolo di confronto dedicato proprio agli affitti brevi.
In mezzo c’è una questione che potrebbe avere conseguenze molto più ampie del semplice mercato delle locazioni turistiche. Perché quando cambia la possibilità di utilizzare un immobile, può cambiare anche il suo valore economico, la sua appetibilità sul mercato e, soprattutto, la certezza del proprietario di poter decidere come utilizzarlo. È questo il vero punto della partita che si è aperta in Europa.
Bruxelles mette lo stress abitativo al centro della nuova strategia
La Commissione europea ha presentato un nuovo quadro regolamentare destinato a individuare le aree caratterizzate da forte pressione abitativa e a dare alle autorità locali maggiore certezza giuridica nel caso decidano di intervenire.
Il meccanismo ruota intorno a parametri precisi. Tra questi c’è il rapporto tra il prezzo medio delle abitazioni e il reddito disponibile. La soglia di riferimento è fissata a otto annualità di reddito. A questo dato devono essere affiancati l’andamento del rapporto negli ultimi dieci anni e le prospettive per i tre anni successivi. Se il rapporto raggiunge o supera quota 10, invece, il livello di stress abitativo viene considerato già sufficientemente elevato. Per l’analisi completa dei criteri tecnici della proposta europea, ANBBA ha già pubblicato un approfondimento dedicato all’Affordable Housing Act.
La Commissione precisa che non si tratta di imporre automaticamente un divieto agli affitti brevi. La decisione di intervenire resta nelle mani delle autorità competenti, che dovranno però dimostrare che l’utilizzo degli immobili per locazioni a breve termine contribuisce alla pressione abitativa locale e che le misure adottate sono mirate, necessarie e proporzionate.
Ma la novità è importante. Per la prima volta Bruxelles costruisce una cornice che può offrire una base giuridica comune alle amministrazioni che intendano introdurre restrizioni.
Non solo affitti brevi: nel mirino possono finire anche le seconde case
È questo uno degli aspetti che merita maggiore attenzione.
Nelle aree ad alto stress abitativo potranno essere introdotte misure per limitare l’accesso o la fornitura di alloggi a breve termine. Le ipotesi comprendono limiti alle nuove attività, tetti alle locazioni, limiti al numero di notti vendibili ogni anno e, in determinate condizioni, anche misure relative all’acquisto o all’utilizzo di immobili destinati a finalità diverse dalla prima abitazione.
Il campo della discussione, dunque, si allarga. Non si parla più soltanto di Airbnb o di appartamenti destinati ai turisti. Si parla del modo in cui una persona può utilizzare una casa che possiede. Ed è qui che il tema dello stress abitativo incontra inevitabilmente quello della proprietà privata.
Una seconda casa non è necessariamente speculazione
Per milioni di proprietari una seconda casa non rappresenta necessariamente un’attività immobiliare organizzata. Può essere il risultato di decenni di lavoro e risparmio, un’abitazione ereditata, una casa di famiglia, un investimento per il futuro dei figli oppure una fonte integrativa di reddito.
Allo stesso modo, dietro un appartamento destinato alla locazione turistica non c’è necessariamente un grande operatore immobiliare. Ci sono piccoli proprietari, famiglie, professionisti e imprese che lavorano intorno a questo mercato. Pulizie, manutenzione, gestione degli appartamenti, agenzie immobiliari, servizi di accoglienza e altre attività locali fanno parte di una filiera che in molte destinazioni rappresenta una componente importante dell’economia turistica.
Per questo una regolamentazione troppo rigida potrebbe produrre effetti che vanno ben oltre il semplice numero degli appartamenti disponibili per i turisti.
Il vero nodo: cosa succede al valore di una proprietà se ne cambia l’utilizzo?
È forse la domanda più delicata di tutta la vicenda.
Un immobile che può essere utilizzato come abitazione, affittato con un contratto tradizionale oppure destinato alla locazione turistica ha evidentemente caratteristiche economiche diverse rispetto a un immobile sottoposto a forti limitazioni.
Questo non significa che una nuova normativa determinerà automaticamente un crollo dei prezzi. Sarebbe prematuro sostenerlo. Ma significa che la possibilità futura di utilizzare un immobile è inevitabilmente un elemento che il mercato considera. Se questa possibilità diventa incerta, cambiano anche le valutazioni di chi vuole comprare, vendere, ristrutturare o investire.
Ed è per questo che la discussione sugli affitti brevi potrebbe trasformarsi in una discussione molto più grande: quale valore avrà domani una proprietà privata se cambiano le regole che ne disciplinano l’utilizzo?
Il 16 settembre il confronto arriva al Ministero del Turismo
È in questo scenario che assume particolare importanza la convocazione del Tavolo ministeriale.
Il Ministero del Turismo ha chiamato al confronto le associazioni di categoria sugli affitti brevi. L’appuntamento arriva proprio mentre Bruxelles ha aperto una nuova fase sul rapporto tra mercato immobiliare, turismo e diritto alla casa.
Particolare rilievo assume la presenza di ANBBA
Tra le associazioni chiamate al confronto, particolare rilievo assume la presenza di ANBBA, la più longeva associazione italiana impegnata nella rappresentanza e nella difesa del comparto extralberghiero e della nuova frontiera della ricettività, che da 26 anni segue e rappresenta l’evoluzione di questo settore.
Un’esperienza particolarmente significativa proprio oggi, quando il comparto extralberghiero e le locazioni turistiche si trovano al centro di un confronto che non riguarda più soltanto il turismo, ma anche il mercato immobiliare, il diritto alla casa e la proprietà privata.
ANBBA rappresenta infatti una realtà associativa che ha seguito il settore fin dalle sue prime fasi, quando quella dell’extralberghiero costituiva una nuova frontiera della ricettività italiana e non aveva ancora assunto le dimensioni e il peso economico raggiunti oggi.
La sua presenza al Tavolo del Ministero assume quindi una particolare importanza anche per la storia del confronto istituzionale sul settore. Nel corso degli anni, infatti, non sono mancate occasioni nelle quali la presenza di ANBBA è stata ignorata, sia nell’ambito di eventi organizzati da società private, sia in confronti con istituzioni regionali, compresi quelli riguardanti la Regione Siciliana.
Oggi, invece, ANBBA sarà presente al Tavolo ministeriale nel momento in cui il futuro degli affitti brevi e dell’extralberghiero si intreccia con una questione molto più ampia: quali saranno le regole che disciplineranno domani l’utilizzo degli immobili privati destinati alla ricettività?
Ed è proprio per questo che la presenza dell’associazione al confronto assume un significato particolare. Non si tratta soltanto di difendere gli interessi di una categoria. Si tratta di portare al tavolo 26 anni di esperienza maturata sul campo, al fianco dei proprietari e degli operatori dell’extralberghiero, proprio mentre l’Europa sta ridisegnando il quadro nel quale questo settore dovrà operare.
Il Tavolo dovrà inevitabilmente confrontarsi con una questione che non riguarda più soltanto la regolamentazione delle attività turistiche. Occorrerà capire come affrontare le situazioni di vera emergenza abitativa senza trasformare il problema di alcune città in una regola indistinta per territori completamente diversi.
Una grande città con migliaia di appartamenti destinati alle locazioni turistiche non può essere automaticamente equiparata a una piccola località dove l’affitto breve rappresenta una delle poche fonti di reddito disponibili per famiglie e operatori locali. La stessa impostazione europea riconosce, almeno nelle intenzioni, la necessità di misure collegate alla situazione concreta del territorio e basate su dati verificabili.
Perché l’Europa si sta muovendo proprio ora?
È probabilmente questa la domanda più importante. Perché Bruxelles ha deciso di entrare proprio adesso in una materia che fino a poco tempo fa sembrava appartenere soprattutto alle amministrazioni nazionali e locali?
La risposta arriva anche dalla stampa europea. Il tema della casa è ormai diventato una delle grandi questioni sociali ed economiche del continente. La Commissione stessa sottolinea che oltre il 50% degli abitanti delle città considera la questione abitativa un problema immediato e urgente nel proprio luogo di residenza.
Ma dai commenti dei principali media europei emerge qualcosa di ancora più interessante: l’Europa non sta discutendo soltanto di affitti brevi. Sta discutendo di quale modello abitativo e immobiliare vuole avere nei prossimi anni. La stampa europea si è divisa sostanzialmente su tre posizioni.
La prima: Bruxelles ha finalmente rotto un tabù
Una parte dei media ha accolto la proposta come una vera svolta politica. Euronews ha posto l’accento sulla gravità della crisi abitativa e sulla necessità di consentire alle città di intervenire per proteggere residenti, studenti e lavoratori. In Francia, e in particolare nel dibattito legato a Parigi, la proposta viene letta anche come una forma di legittimazione delle politiche con cui alcune grandi città combattono da anni l’espansione delle locazioni turistiche.
In questa lettura, il grande cambiamento è soprattutto giuridico: i Comuni avrebbero finalmente uno “scudo” europeo per adottare determinate restrizioni senza trovarsi costantemente esposti al rischio di ricorsi.
La seconda: attenzione, così non si costruiscono nuove case
La stampa economica e parte del settore immobiliare mostrano invece molte più perplessità. Il timore è che i parametri dello stress abitativo possano essere troppo rigidi per realtà locali molto diverse tra loro e che limitare gli affitti brevi possa penalizzare soprattutto i piccoli proprietari che utilizzano questa attività per integrare il proprio reddito. ANBBA ha già espresso una posizione critica su questo squilibrio tra domanda e offerta abitativa in un editoriale dedicato.
Ma la critica più profonda è un’altra: se il problema è la mancanza di case, limitare gli affitti brevi non significa necessariamente costruire nuove abitazioni. Il rischio, secondo questa impostazione, è quello di intervenire sulla domanda senza affrontare sufficientemente il problema dell’offerta, degli investimenti nell’edilizia e della disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili.
La terza: per i movimenti della casa Bruxelles non è andata abbastanza lontano
Ancora diversa è la posizione dei movimenti per il diritto alla casa e delle forze politiche più orientate a sinistra. La critica è quasi opposta: la Commissione avrebbe riconosciuto il problema, ma avrebbe messo in campo una risposta ancora troppo debole. Una cornice giuridica che consenta ai Comuni di intervenire non sarebbe sufficiente, secondo questa impostazione, se non viene accompagnata da investimenti strutturali nell’edilizia pubblica e nell’aumento dell’offerta abitativa.
Spagna, Paesi Bassi e Germania: tre crisi, tre risposte
Il confronto europeo diventa ancora più interessante guardando ai singoli Paesi.
In Spagna, dove esiste già una legislazione nazionale sulle cosiddette zone tensionate, i media sottolineano la maggiore rigidità del modello europeo e la necessità per i sindaci di giustificare con dati concreti le eventuali restrizioni. Anche qui, però, emerge la stessa divisione: per alcuni la copertura giuridica europea è necessaria, per altri colpire seconde case e affitti brevi non risolve la carenza strutturale di abitazioni.
Nei Paesi Bassi, alle prese con una forte carenza di abitazioni accessibili soprattutto per giovani e studenti, la proposta viene accolta tra aspettative e scetticismo. La Commissione può creare un quadro regolamentare, ma non può da sola costruire le case che mancano né abbassare direttamente gli affitti.
In Germania, invece, una parte della stampa economica mette l’accento soprattutto sull’offerta: costi di costruzione, burocrazia, autorizzazioni e disponibilità di terreni. Da questa prospettiva, il problema dell’abitazione non può essere spiegato semplicemente con la crescita di Airbnb e delle locazioni turistiche.
Una cosa però è ormai chiara: l’Europa si è mossa
Ed è questo il dato politico più importante.
Al di là delle critiche e delle differenze tra i Paesi, Bruxelles ha deciso di riconoscere lo stress abitativo come una questione europea e di costruire una cornice che può legittimare interventi sul patrimonio immobiliare non destinato alla residenza principale.
Questo non significa che domani verranno vietati gli affitti brevi. Non significa che tutte le seconde case saranno sottoposte a restrizioni. E non significa nemmeno che la proposta sia già legge: il regolamento dovrà ancora passare attraverso il Parlamento europeo e il Consiglio e il testo potrà essere modificato.
Ma significa che la direzione del dibattito è cambiata. E quando cambia la direzione del dibattito sulle regole che disciplinano l’utilizzo di un immobile, la questione riguarda inevitabilmente anche chi quell’immobile lo possiede.
La grande domanda che arriva al Tavolo del 16 settembre
Il confronto italiano parte quindi da una domanda molto semplice, ma dalle conseguenze enormi: come si può affrontare una vera emergenza abitativa senza mettere in discussione, direttamente o indirettamente, la certezza della proprietà privata?
È giusto intervenire dove esiste una situazione documentata di forte pressione abitativa. Ma è altrettanto importante evitare che una misura pensata per alcune aree particolarmente problematiche finisca per diventare un modello applicabile indistintamente a territori con condizioni completamente diverse.
Perché una casa non è soltanto un numero dentro una statistica. È un investimento, un risparmio, un’eredità, un patrimonio familiare. E per molti proprietari è anche una fonte di reddito. Allo stesso tempo, per chi non riesce a trovare una casa a prezzi sostenibili, il problema abitativo è altrettanto reale. Sono due diritti e due esigenze che non possono essere messi semplicemente l’uno contro l’altro. Il compito della politica dovrebbe essere trovare un punto di equilibrio.
La partita è molto più grande degli affitti brevi
La proposta europea ha dunque aperto una discussione che potrebbe andare ben oltre il settore turistico. Il vero tema è il rapporto tra diritto alla casa, proprietà privata, libertà economica e potere delle amministrazioni di intervenire sull’utilizzo degli immobili.
Il Parlamento europeo dovrà ora decidere quale equilibrio trovare. E in Italia il Tavolo convocato dal Ministero del Turismo rappresenta un passaggio particolarmente importante perché arriva proprio mentre questo confronto europeo sta entrando nel vivo.
La speranza è che si riesca ad affrontare il problema dove realmente esiste, con dati, criteri territoriali e misure proporzionate. Perché difendere il diritto a una casa accessibile non dovrebbe significare creare incertezza sul diritto di possedere e utilizzare una casa. E allo stesso modo, difendere la proprietà privata non può significare ignorare le situazioni nelle quali intere comunità non riescono più a trovare abitazioni a prezzi sostenibili.
La partita, insomma, è appena cominciata. E questa volta non si sta discutendo soltanto del futuro degli affitti brevi. Si sta iniziando a discutere del futuro stesso del patrimonio immobiliare privato e delle regole con cui milioni di proprietari potranno utilizzarlo.
