Il Piano Casa UE 2026 prende di mira gli affitti brevi, ma ignora le vere cause della crisi abitativa. L’analisi del Direttore ANBBA.
di Cesare Gherardi – Direttore ANBBA
Mentre in Italia si cerca, con fatica e responsabilità, un equilibrio tra regolazione e libertà economica — nel pieno rispetto dei principi costituzionali e del diritto di disporre dei propri beni immobili — dall’Europa arriva un segnale che lascia più di una perplessità.
In un contesto internazionale segnato da guerre ancora in corso, tensioni energetiche e instabilità economica, con effetti diretti su famiglie e imprese, la priorità di Bruxelles sembra essere diventata una sola: colpire le locazioni turistiche.
Una scelta che appare non solo fuori contesto, ma profondamente sbagliata.
Il Piano Casa UE 2026: dalla regolazione al controllo del mercato
Il Piano Casa europeo, destinato a prendere forma entro il 2026, introduce un principio chiaro: limitare la libertà di utilizzo degli immobili per finalità turistiche in nome della tutela abitativa.
Tra le misure previste:
- tetti al numero di notti affittabili
- restrizioni nelle zone a “stress abitativo”
- poteri ampliati ai Comuni
- nuovi obblighi per gli operatori
Non si tratta più di regolamentare: si tratta di intervenire pesantemente sul mercato, comprimendo diritti e libertà economiche.
Un errore di fondo: colpire gli effetti invece delle cause
Attribuire agli affitti brevi la responsabilità della crisi abitativa è una narrazione semplicistica, utile forse sul piano politico, ma completamente inefficace su quello reale.
Le vere cause sono note:
- carenza di edilizia residenziale pubblica
- assenza di politiche per studenti e lavoratori
- rigidità urbanistiche
- aumento dei costi di costruzione
- pressione fiscale sugli immobili
Colpire le locazioni turistiche significa scegliere la scorciatoia, non la soluzione.
Un settore strategico che si vuole indebolire
Le locazioni turistiche rappresentano oggi integrazione di reddito per migliaia di famiglie, valorizzazione del patrimonio immobiliare, sviluppo del turismo diffuso e competitività del sistema Italia.
Limitare questo comparto significa ridurre l’offerta, aumentare i prezzi, favorire concentrazioni di mercato e penalizzare i piccoli proprietari. Con un risultato evidente: indebolire il turismo proprio mentre dovrebbe essere sostenuto.
Distinguere è giusto, ma non basta
La distinzione tra operatori professionali e piccoli proprietari è un principio condivisibile. Ma il rischio è evidente: che nella pratica le restrizioni colpiscano tutti indistintamente. E questo sarebbe inaccettabile.
Comuni con troppo potere, regole sempre più incerte
Il nuovo impianto affida ai Comuni poteri amplissimi: definire le aree limitate, stabilire tetti alle locazioni, autorizzare o bloccare attività. Il risultato? Frammentazione normativa, incertezza e disparità territoriali. Un terreno perfetto per contenziosi e confusione.
Controlli e trasparenza: strumenti già esistenti
Sul fronte dei controlli, l’Italia ha già fatto passi avanti concreti: CIN (Codice Identificativo Nazionale), tracciamento delle presenze, obblighi fiscali chiari. La regolazione esiste già. Non serve distruggere il settore per migliorarla.
Direttiva o regolamento? Il nodo giuridico che cambia tutto
Su questo tema è fondamentale fare chiarezza, perché la differenza non è tecnica, ma sostanziale.
Le misure annunciate a livello europeo non sono, allo stato attuale, un obbligo immediatamente applicabile. Il cosiddetto Piano Casa UE 2026 si colloca ancora in una fase di definizione politica e potrà tradursi in strumenti giuridici diversi, con effetti molto differenti per gli Stati membri.
Occorre distinguere:
- Regolamento europeo → direttamente applicabile in tutti gli Stati membri, senza recepimento nazionale
- Direttiva europea → vincola sugli obiettivi ma richiede recepimento da parte del legislatore nazionale
Le indicazioni attuali fanno pensare a un impianto misto, che affianca regolamenti già operativi — come quello sulla condivisione dei dati — a possibili direttive future.
Questo significa una cosa molto chiara: non esiste oggi un obbligo automatico per l’Italia di introdurre limiti generalizzati agli affitti brevi. Qualsiasi misura concreta dovrà passare attraverso decisioni politiche nazionali.
Il Governo italiano avrà quindi un ruolo determinante: nel decidere se recepire eventuali direttive, nel definire come applicarle, nel bilanciare tutela abitativa e libertà economica.
Bruxelles può indicare una direzione. Non può sostituirsi automaticamente al legislatore nazionale su un tema così delicato come il diritto di proprietà.
Un punto che non può essere ignorato
Il vero rischio oggi non è solo la normativa europea, ma il modo in cui potrebbe essere interpretata in Italia. Trasformare strumenti flessibili in vincoli rigidi e generalizzati sarebbe una scelta politica, non un obbligo. E come tale, dovrebbe essere assunta con piena responsabilità.
ANBBA lo denuncia da tempo: ora basta narrazioni distorte
Su questo tema ANBBA è stata tra le prime associazioni a esporsi, con chiarezza e senza ambiguità.
Il Presidente Prof. Johnny Malerba è intervenuto più volte denunciando con forza questa deriva, evidenziando come si stia costruendo una narrazione pericolosa, in cui gli affitti brevi diventano il colpevole perfetto: facile da attaccare, semplice da comunicare, ma lontano dalla realtà.
Le sue prese di posizione sono state costanti e sempre orientate a difendere il diritto dei cittadini a utilizzare i propri immobili, la dignità economica dei piccoli proprietari e il ruolo strategico del turismo extralberghiero.
Il messaggio è chiaro: non si può sacrificare un intero comparto sull’altare di una narrazione politica.
Conclusione: il rischio di un errore storico
L’Europa sta imboccando una strada pericolosa. Limitare gli affitti brevi non risolverà la crisi abitativa. Ma rischia di creare nuovi problemi: meno libertà economica, meno offerta turistica, meno competitività, meno equilibrio sociale.
Si ha la sensazione che si continui a inseguire il “pelo nell’uovo”… mentre il mondo reale affronta sfide ben più gravi e urgenti.
Il turismo non è il problema. Chi accoglie non è il nemico.
E difenderlo oggi non è solo una scelta economica. È una scelta di buon senso.
