Sanatoria dinamica art. 36-bis: cosa devono sapere le strutture ricettive
Di Cesare Gherardi Direttore ANBBA
Il Decreto “Salva Casa” ha introdotto una novità rilevante nel sistema della regolarizzazione edilizia: l’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia, che affianca la sanatoria ordinaria (art. 36) con una procedura definita “sanatoria dinamica”.
Una modifica che interessa direttamente anche B&B, affittacamere, case vacanza e locazioni turistiche, spesso ospitate in immobili con difformità edilizie minori, risalenti nel tempo o mai formalmente sanate.
Sanatoria ordinaria (art. 36): il principio della doppia conformità
L’art. 36 resta fondato sul requisito della doppia conformità:
- l’intervento deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione
- e a quelle vigenti al momento della domanda
Un criterio rigido che, nella pratica, ha spesso impedito la regolarizzazione di difformità formali o di lieve entità, anche in assenza di reale pregiudizio urbanistico.
La sanatoria “dinamica” dell’art. 36-bis
L’art. 36-bis introduce una procedura più flessibile per specifiche tipologie di interventi, consentendo la sanatoria quando l’opera risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, anche se non lo era originariamente.
Non si tratta di un condono, ma di una regolarizzazione amministrativa mirata, pensata per superare blocchi procedurali che penalizzavano immobili altrimenti legittimabili.
Prescrizioni e ruolo dell’amministrazione
Uno degli elementi centrali del nuovo articolo è la possibilità per il Comune di:
- rilasciare il titolo in sanatoria con prescrizioni
- richiedere adeguamenti tecnici o funzionali per rendere l’opera compatibile con l’assetto urbanistico attuale
Questo aspetto è particolarmente rilevante per le strutture ricettive, che spesso necessitano di regolarità edilizia per SCIA, classificazioni, autorizzazioni comunali o controlli.
Silenzio dell’amministrazione: cosa succede?
Il silenzio della pubblica amministrazione non equivale automaticamente ad accoglimento.
Il PDF chiarisce che:
- il silenzio non genera un titolo tacito generalizzato
- l’inerzia va valutata alla luce della tipologia di intervento e dei vincoli presenti
- restano ferme le responsabilità del tecnico e del richiedente
Un punto cruciale per evitare false aspettative e contenziosi.
Vincoli paesaggistici e culturali: limiti invalicabili
La sanatoria dinamica non supera i vincoli:
- paesaggistici
- storico-artistici
- ambientali
In presenza di vincoli, restano necessari i pareri delle autorità competenti (Soprintendenza, enti preposti), e l’art. 36-bis non costituisce una scorciatoia.
Perché è un tema centrale per il settore extra-alberghiero
Molte attività ricettive:
- operano in immobili datati
- presentano piccole difformità interne
- rischiano blocchi o sanzioni in sede di controlli
La sanatoria dinamica può rappresentare un’opportunità concreta, ma solo se gestita con competenza tecnica e consapevolezza dei limiti normativi.
La posizione di ANBBA
ANBBA invita gli operatori:
- a non improvvisare soluzioni edilizie
- a rivolgersi a tecnici qualificati
- a valutare caso per caso l’applicabilità dell’art. 36-bis
L’Associazione ritiene fondamentale una corretta informazione per evitare sanzioni, sospensioni dell’attività o contenziosi inutili.
