Edifici condonati e rigenerazione urbana: cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026
Di Cesare Gherardi – Direttore ANBBA
Con la Legge di Bilancio 2026 è stata introdotta una importante novità in materia urbanistica ed edilizia: gli edifici condonati — cioè quelli nati abusivamente ma successivamente regolarizzati con titolo di condono edilizio — possono tornare ristrutturabili nell’ambito di interventi di rigenerazione urbana e, in alcuni casi, accedere anche alle premialità volumetriche previste per tali interventi.
Il problema precedente
La giurisprudenza recente aveva interpretato in modo restrittivo il ruolo degli edifici condonati, escludendo la possibilità di effettuare su di essi interventi di ristrutturazione o di accedere ai benefici edilizi tipici della rigenerazione urbana, anche quando la sanatoria era stata ottenuta con titolo regolare.
Questa lettura aveva lasciato molti proprietari e tecnici in difficoltà, perché un edificio pur formalmente regolarizzato tramite condono non poteva — di fatto — essere oggetto di interventi di miglioramento, riqualificazione o ampliamento che richiedevano requisiti urbanistici più favorevoli.
Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026
La Manovra ha modificato l’art. 5 del decreto legislativo n. 70/2011 (norma chiave per la rigenerazione urbana), inserendo anche gli immobili condonati tra quelli che possono accedere agli incentivi e alle premialità volumetriche, purché i lavori rientrino nei progetti di rigenerazione urbana approvati dalle Regioni.
In termini pratici, ciò significa che:
- Un edificio condonato può partecipare a un progetto di rigenerazione urbana, nonostante l’origine dell’immobile fosse abusiva;
- In tali progetti, è possibile usufruire di premialità volumetriche (es. aumento di volumetria o altri benefici urbanistici) proprio per incentivare la riqualificazione;
- L’obiettivo è favorire la trasformazione urbana complessiva e la rigenerazione di tessuti edilizi degradati, mettendo a valore anche patrimoni immobiliari finora esclusi da certe agevolazioni.
Limiti e interpretazioni possibili
È importante sottolineare che:
- la norma si applica nell’ambito della rigenerazione urbana, non in tutti i casi di ristrutturazione edilizia ordinaria;
- la qualificazione urbanistica dell’edificio condonato non cambia “di diritto”: l’accesso alle premialità è possibile solo se l’intervento rientra nei criteri di rigenerazione urbana definiti nelle leggi regionali e nei piani urbanistici;
- resta centrale la coerenza con gli strumenti urbanistici e le regole di perequazione e convenzionamento territoriale.
Perché è rilevante per ANBBA e gli operatori ricettivi
Per chi opera nel settore extra-alberghiero (B&B, affittacamere, case vacanza, locazioni turistiche), questa evoluzione normativa può avere impatti concreti:
- permette di valorizzare immobili condonati destinati ad attività ricettive attraverso progetti di rigenerazione urbana;
- può agevolare investimenti per ristrutturazioni e ampliamenti in aree urbane degradate;
- apre opportunità per accedere a incentivi fiscali e urbanistici legati alla rigenerazione, anche su edifici con storia edilizia complessa.
La posizione di ANBBA
ANBBA ritiene che questa novità possa rappresentare una concreta opportunità per la riqualificazione del patrimonio immobiliare utilizzato per ospitalità turistica, a patto che:
- gli interventi siano progettati e autorizzati correttamente in fase di rigenerazione urbana;
- si verifichi la compatibilità urbanistica e paesaggistica prima di avviare lavori o richiedere incentivi;
- si coinvolgano tecnici qualificati per interpretare la normativa e per massimizzare i benefici disponibili.
L’Associazione continua a monitorare l’evoluzione applicativa di questa norma affinché possa essere utile agli operatori e non fonte di incertezze o contenziosi.
