DAC7 affitti brevi: obblighi delle piattaforme e scadenza 31 gennaio 2026 – Seguite gli aggiornamenti e precisazioni in risposta ai vari interpelli e FAQ
Aggiornamento al 16 gennaio 2026
I Property Manager sono tenuti a presentare la comunicazione DAC7 anche se non hanno un sito proprio né effettuano prenotazioni dirette.
Questa conferma arriva dalle FAQ ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e dall’Interpello n. 122/2024, che specificano con chiarezza gli obblighi di comunicazione previsti dalla normativa.
Obbligo di presentazione DAC7 per i Property Manager
I Property Manager devono presentare la comunicazione DAC7 anche se non gestiscono direttamente i pagamenti o non dispongono di un portale di prenotazioni proprio. L’Agenzia delle Entrate ha ribadito che la gestione, anche solo amministrativa o organizzativa, di immobili per conto di terzi rientra tra gli obblighi previsti dal DAC7.
Estensione degli obblighi anche alle società con mandato di rappresentanza
L’obbligo di comunicazione DAC7 si estende anche a società o enti che operano per conto di host privati tramite contratti di mandato con rappresentanza. Questi soggetti sono equiparati ai Property Manager e devono rispettare gli stessi obblighi, indipendentemente dal fatto che gestiscano pagamenti o abbiano un proprio sito web.
In pratica, qualsiasi società che agisca come intermediario o gestore di immobili per conto di proprietari privati è tenuta a presentare la comunicazione DAC7 come un Property Manager.
Nessuna soglia di esonero per i servizi turistici
Va sottolineato che la soglia di esonero prevista per la vendita di beni (incassi inferiori a 2.000 euro e meno di 30 transazioni annue) non si applica alla fornitura di servizi turistici.
Quindi, anche se il numero di prenotazioni o gli incassi sono contenuti, chi gestisce servizi turistici — compresi i Property Manager e le società con mandato di rappresentanza — è comunque obbligato a presentare la comunicazione DAC7.
Scadenza per la presentazione:
Si ricorda che la comunicazione DAC7 deve essere presentata entro il 31 gennaio di ogni anno, pertanto si raccomanda a tutti i soggetti interessati di non attendere l’ultimo momento per adempiere correttamente all’obbligo e , in caso di difficoltà operative , scrivere a consulente@anbba.it
Cos’è il DAC7
Il DAC7 è una normativa europea che impone ai gestori di piattaforme digitali l’obbligo di raccogliere, verificare e trasmettere all’Agenzia delle Entrate le informazioni relative ai soggetti che operano tramite tali piattaforme. La direttiva non introduce nuove imposte, ma è finalizzata a rafforzare la trasparenza fiscale e lo scambio di informazioni tra le amministrazioni fiscali degli Stati membri.
Scadenza dell’adempimento
La scadenza del 31 gennaio rappresenta il termine annuale entro il quale devono essere trasmessi i dati riferiti all’anno precedente. Per l’anno d’imposta 2025, la comunicazione dovrà quindi essere effettuata entro il 31 gennaio 2026.
Soggetti obbligati alla comunicazione DAC7
Sono tenuti all’adempimento i gestori di piattaforme digitali che consentono transazioni tra venditori e clienti e che operano nei settori della vendita di beni, della locazione immobiliare, della prestazione di servizi personali o del noleggio di mezzi di trasporto. In Italia l’obbligo riguarda i gestori di piattaforme digitali residenti o con stabile organizzazione nel territorio dello Stato.
Posizione dei property manager
Per i property manager il DAC7 non costituisce un obbligo diretto qualora non siano titolari di una piattaforma digitale propria. Nel caso in cui l’attività venga svolta tramite piattaforme terze (OTA) come Booking, Airbnb, Expedia e similari, la comunicazione DAC7 viene effettuata direttamente dalla piattaforma, che trasmette i dati del proprietario o del property manager qualificandolo come soggetto venditore. Qualora invece il property manager gestisca una piattaforma digitale propria, egli rientra tra i soggetti obbligati alla comunicazione.
Esclusioni previste dalla normativa
La normativa prevede specifiche esclusioni nei casi in cui non risultino venditori reportabili, secondo quanto stabilito dalle disposizioni tecniche di attuazione della direttiva.
Dati oggetto di comunicazione
I dati da trasmettere comprendono le informazioni identificative del venditore, il codice fiscale o la partita IVA, il numero identificativo fiscale, i dati relativi all’attività svolta tramite la piattaforma, gli importi dei compensi corrisposti o accreditati e, ove richiesto, le coordinate bancarie.
Modalità di trasmissione
La comunicazione deve essere predisposta mediante un file in formato XML conforme allo schema ufficiale e trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate tramite i canali Entratel o Fisconline, direttamente o tramite intermediario abilitato. Le piattaforme sono tenute a raccogliere e verificare i dati nel corso dell’anno, applicando procedure di controllo e identificazione dei soggetti interessati.
Regime sanzionatorio
La mancata presentazione della comunicazione DAC7, così come l’invio di dati incompleti o non corretti, comporta l’applicazione di sanzioni amministrative che, secondo la normativa nazionale, possono variare indicativamente da 10.500 a 31.500 euro.
Richieste di dati da parte delle piattaforme digitali
Le piattaforme digitali stanno progressivamente richiedendo un numero sempre maggiore di informazioni agli operatori al fine di adempiere correttamente agli obblighi di raccolta, verifica e trasmissione dei dati previsti dal DAC7.
Supporto ANBBA – Sportello INFO FISCO
Al fine di supportare i propri associati, l’A.N.B.B.A. mette a disposizione lo Sportello INFO FISCO, diretto dal Rag. Paolo Sardi, per fornire assistenza nella raccolta dei dati, nella verifica della correttezza delle informazioni, nei rapporti con le piattaforme digitali e nell’orientamento agli adempimenti previsti dalla normativa DAC7.
L’Associazione invita i property manager e gli operatori del settore a prestare particolare attenzione alle richieste provenienti dalle piattaforme digitali e a mantenere costantemente aggiornati e coerenti i dati forniti, al fine di garantire il rispetto degli obblighi normativi e prevenire l’applicazione di sanzioni.
