Cedolare secca e contratti ad uso foresteria: perché la decisione della Cassazione è cruciale per i proprietari
La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, ha rimesso alle Sezioni Unite una questione di grande rilievo pratico:
la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione ad uso foresteria quando il conduttore è un soggetto imprenditoriale o societario.
Si tratta di un passaggio decisivo, che potrebbe incidere in modo significativo sulla fiscalità delle locazioni abitative “atipiche”, sempre più diffuse (università, imprese, enti che alloggiano dipendenti, collaboratori, ricercatori).
Il caso concreto: università privata e alloggi per il personale
La controversia nasce da contratti stipulati nel 2012 tra:
- un locatore persona fisica, proprietario di immobili abitativi;
- una università privata, che utilizzava gli immobili come alloggio temporaneo per dipendenti e collaboratori.
L’Agenzia delle Entrate ha negato l’accesso alla cedolare secca, richiamando la circolare n. 26/E del 2011, secondo cui il regime sostitutivo sarebbe escluso:
- quando il locatore agisce nell’esercizio d’impresa (ipotesi prevista espressamente dalla legge);
- ma anche quando il conduttore è un imprenditore o una società (limite di origine interpretativa).
Il contenzioso ha avuto esiti alterni:
- favorevole al contribuente in primo grado;
- sfavorevole in appello, con accoglimento della tesi dell’Amministrazione finanziaria.
Cosa dice la legge sulla cedolare secca
La Cassazione ricostruisce in modo puntuale l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, individuando tre presupposti chiave:
- Profilo soggettivo
La cedolare secca è una facoltà del locatore (persona fisica). - Profilo oggettivo
Il contratto deve riguardare una unità immobiliare ad uso abitativo. - Limite soggettivo-oggettivo
Il regime è escluso per le locazioni poste in essere nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni (riferimento testuale al solo locatore).
La Corte richiama inoltre:
- il comma 6-bis (introdotto nel 2014), che ammette la cedolare anche quando il conduttore è una cooperativa o un ente non commerciale che subloca a studenti o Comuni;
- la ratio della cedolare secca, volta a contrastare l’evasione e a favorire l’offerta di locazioni abitative.
L’orientamento recente favorevole ai locatori
Negli ultimi anni, alcune sentenze della Cassazione (nn. 12395/2024, 12076/2025, 12079/2025) hanno adottato una lettura più favorevole ai contribuenti, sostenendo che:
- la legge non prevede alcun divieto espresso legato alla natura imprenditoriale del conduttore;
- il limite dell’attività d’impresa riguarda solo il locatore, non il conduttore;
- anche un contratto stipulato da un’impresa può restare “abitativo” se l’immobile è destinato a uso residenziale.
Questa interpretazione ha riaperto la possibilità di applicare la cedolare secca a molte locazioni “di servizio”.
Le perplessità della Cassazione: l’uso foresteria cambia tutto?
Con l’ordinanza interlocutoria n. 30016/2025, la Cassazione esprime però forti dubbi, spostando l’attenzione dalla figura del conduttore alla funzione concreta del contratto.
Secondo i giudici:
- la locazione abitativa presuppone un utilizzo diretto dell’immobile da parte del conduttore;
- la locazione ad uso foresteria, invece, implica un utilizzo mediato, strumentale alle esigenze organizzative dell’impresa (alloggio di dipendenti, collaboratori, dirigenti).
In questa prospettiva:
- non è decisiva la categoria catastale dell’immobile;
- conta la finalità economico-organizzativa del contratto, che nel caso della foresteria sarebbe fisiologicamente collegata all’attività d’impresa.
Da qui l’ipotesi più restrittiva:
la cedolare secca sarebbe applicabile solo alle locazioni tra soggetti non imprenditori, su entrambi i lati del rapporto.
La rimessione alle Sezioni Unite: cosa dovranno decidere
La questione è stata quindi rimessa alle Sezioni Unite, chiamate a stabilire in modo definitivo:
- se i contratti di locazione ad uso foresteria possano rientrare nella nozione di locazione abitativa ai fini della cedolare secca;
- se la qualità imprenditoriale del conduttore sia, di per sé, ostativa all’applicazione del regime agevolato.
La decisione avrà un impatto rilevante su migliaia di contratti oggi collocati in una zona grigia.
Il possibile vantaggio fiscale (e i rischi)
Se l’orientamento favorevole venisse confermato, il vantaggio per i locatori sarebbe significativo:
- imposta sostitutiva al 21% (o 10% nei casi agevolati);
- niente IRPEF progressiva, addizionali regionali e comunali;
- niente imposta di registro e di bollo;
- maggiore semplicità e certezza fiscale.
Al contrario, un orientamento restrittivo esporrebbe molti proprietari:
- a recuperi d’imposta;
- a sanzioni e interessi;
- a una revisione forzata dei contratti in essere.
Il ruolo di ANBBA: informazione e tutela dei proprietari
ANBBA segue con attenzione questa evoluzione giurisprudenziale, che riguarda da vicino:
- i piccoli proprietari;
- le locazioni a enti, università, imprese;
- le forme ibride tra locazione abitativa, foresteria e ospitalità temporanea.
In attesa della decisione delle Sezioni Unite, è fondamentale valutare con attenzione la struttura dei contratti, la loro finalità concreta e il corretto inquadramento fiscale.
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