Caro affitti: la verità che finalmente emerge

Di Cesare Gherardi – Direttore ANBBA

La colpa non è delle locazioni turistiche

Il dibattito sul caro affitti continua a concentrarsi — spesso ingiustamente — sulle locazioni turistiche, additate come principali responsabili dell’aumento dei canoni. Ma i dati e le analisi mostrano un quadro diverso e molto più articolato.

Il dato che fa riflettere

Secondo un’analisi del CENSIS (Centro Studi Investimenti Sociali), uno dei più autorevoli istituti italiani di ricerca socio-economica attivo fin dal 1964, in Italia esisterebbero circa 8,5 milioni di abitazioni vuote: immobili chiusi, non utilizzati o non immessi sul mercato della locazione.
Il CENSIS non è un’associazione di categoria né un ente politico: è un istituto indipendente che svolge studi e ricerche su economia, società e territorio, fornendo dati e monitoraggi utilizzati da pubblica amministrazione, Parlamento, regioni, università e media.

Proprio da questi dati emerge una verità spesso ignorata: il caro affitti non è causato dagli affitti brevi, quanto piuttosto da un mercato residenziale bloccato e da una consistente quota di immobili che resta inutilizzata.

Un mercato bloccato: oltre 8 milioni di case non immesse in locazione

Otto milioni e mezzo di abitazioni non immesse nel circuito locativo rappresentano una scarsità d’offerta potenzialmente in grado, da sola, di spiegare molte delle distorsioni dei mercati locali degli affitti.
Perché questi immobili non vengono affittati? Le motivazioni sono molteplici, ma convergono su un punto centrale: la mancanza di fiducia dei proprietari nella locazione residenziale tradizionale.

Perché i proprietari non affittano a lungo termine

ANBBA sostiene da tempo che focalizzarsi esclusivamente sulle locazioni turistiche serve a coprire i problemi strutturali del mercato. Le ragioni che spingono milioni di proprietari a non immettere i propri immobili nel circuito dell’affitto residenziale sono principalmente:

1. Normativa percepita come obsoleta e sbilanciata

Il quadro legislativo che disciplina la locazione abitativa (tra cui la Legge 431/1998, norme del Codice Civile e le procedure sugli sfratti) è percepito da molti proprietari come:

• poco flessibile;
• non sufficientemente tutelante nei confronti del locatore;
• incapace di garantire tempi certi in caso di morosità.
  Questa percezione porta molti proprietari a preferire il non-uso piuttosto che affrontare i rischi connessi alla locazione.

2. Paura della morosità e dei tempi di sfratto

Nella pratica giudiziaria italiana la procedura di rilascio per morosità, pur disciplinata (ad es. con riferimento agli articoli del Codice di Procedura Civile che regolano l’esecuzione forzata), può richiedere mesi — talvolta oltre un anno — prima di tradursi in rilascio effettivo dell’immobile. Anche dopo la convalida, l’esecuzione può subire rinvii. Per il proprietario privato — spesso titolare di un solo immobile — il rischio economico e temporale percepito è ritenuto eccessivo rispetto al beneficio.

3. Immobili da ristrutturare e mancanza di incentivi stabili

Una parte significativa degli alloggi sfitti necessita di interventi di riqualificazione. Con la fine di alcuni incentivi straordinari, molti proprietari non trovano conveniente investire somme rilevanti per rimettere a norma un immobile se poi l’affitto è percepito come poco sicuro o poco remunerativo.

4. Incertezza fiscale e normativa

La continua modifica di regole su:

• tassazione (cedolare secca, aliquote, regimi speciali),
• obblighi di registrazione,
• misure anti-evasione,
• requisiti tecnici e contrattuali,
  genera un clima di incertezza che scoraggia la messa a reddito stabile degli immobili.

La legge del mercato: l’offerta prima della domanda

La dinamica è semplice e nota: quando la domanda supera l’offerta, i prezzi salgono.
In Italia, dunque, non è (principalmente) la presenza di locazioni turistiche a comprimere l’offerta residenziale, quanto la scelta di molti proprietari di tenere gli immobili sfitti per le ragioni sopra indicate. È questo, più che gli affitti brevi, a spingere i canoni verso l’alto.

Le locazioni turistiche non sono la causa principale

Il settore extralberghiero è regolato (a livello nazionale e regionale) con obblighi fiscali, codici identificativi e procedure di comunicazione alla Pubblica Sicurezza. Non può essere considerato il capro espiatorio per problemi che derivano da:

• carenza storica di edilizia sociale;
• rigidità del mercato residenziale;
• tutele asimmetriche tra locatore e conduttore;
• lentezza dei processi giudiziari;
• difficoltà economiche di studenti, lavoratori e famiglie.

Ridurre queste cause complesse alla sola responsabilità degli affitti brevi significa solo «nascondere la polvere sotto il tappeto».

È il momento della verità

Grazie all’emergere di dati oggettivi, diventa sempre più chiaro ciò che ANBBA denuncia da anni:

• il problema è strutturale;
• riguarda la fiducia nel mercato residenziale;
• deriva da normative parzialmente superate e da tutele sbilanciate;
• può essere affrontato soltanto con riforme serie e moderne, non con semplificazioni mediatiche.

Cosa serve davvero per sbloccare il mercato

ANBBA propone soluzioni pragmatiche e coordinate:

1. Riforma organica delle locazioni residenziali, con contratti più flessibili ma garantiti.
2. Tempi certi per la gestione della morosità e procedure più snelle per il rilascio degli immobili.
3. Incentivi stabili (fiscali e non solo) per la ristrutturazione e la messa a norma degli alloggi.
4. Politiche abitative pubbliche moderne e integrate con interventi locali.
5. Coesistenza regolata tra tutte le forme di locazione (residenziale, transitoria, turistica), con regole chiare e applicabili.

Conclusione

Le locazioni turistiche non sono il problema principale: rappresentano, per molti proprietari, una alternativa che ha permesso di mantenere gli immobili in buone condizioni, contribuendo all’economia locale e alla rigenerazione urbana.
La vera sfida consiste nel rendere l’affitto residenziale attrattivo, sicuro e prevedibile. Solo così sarà possibile riportare sul mercato una parte significativa degli 8,5 milioni di alloggi chiusi, aumentare l’offerta e ridurre la pressione sui canoni.

Questa è la verità che, finalmente, sta venendo a galla.