Chi incassa non sempre è chi deve dichiarare il reddito
La presenza di un co-host nelle locazioni brevi gestite tramite Airbnb è ormai una situazione diffusissima. Il proprietario dell’immobile affida a un altro soggetto la gestione dell’annuncio, i rapporti con gli ospiti, le prenotazioni, i check-in e check-out e, in alcuni casi, anche l’incasso dei corrispettivi.
La questione diventa delicata quando il co-host riceve direttamente i pagamenti: il reddito della locazione va attribuito al co-host o resta fiscalmente imputabile al proprietario?
La risposta non dipende da chi materialmente riceve il denaro, ma dalla natura del rapporto giuridico sottostante e dalla veste nella quale il soggetto incassa.
Il principio fondamentale: chi incassa non è necessariamente il titolare del reddito
La disponibilità materiale del denaro non coincide con la titolarità fiscale del reddito.
Se il co-host riceve le somme esclusivamente per conto del proprietario e poi le riversa a quest’ultimo, il semplice transito sul suo conto non sposta la titolarità del reddito.
Diversa è la situazione in cui il co-host opera in nome proprio, dispone dell’immobile in base a un proprio titolo giuridico e conclude direttamente i rapporti con gli ospiti. In questo caso occorre verificare la concreta fattispecie — sublocazione, concessione a terzi da parte del comodatario, o altro rapporto.
La parola “co-host” identifica una funzione all’interno della piattaforma, ma non determina da sola né la titolarità del reddito né la natura giuridica del rapporto.
Il ruolo del co-host va ricostruito concretamente
Se l’incarico consiste nella gestione operativa — comunicazione con gli ospiti, organizzazione dei servizi, prenotazioni, riscossione dei pagamenti per conto del proprietario — il co-host opera come gestore e/o mandatario e riceve un compenso per l’attività svolta. Il proprietario resta il soggetto a cui è fiscalmente riferibile il reddito.
Non è necessario qualificare il rapporto come “mandato con rappresentanza” affinché sorgano gli obblighi fiscali per gli intermediari: il mandato può essere con o senza rappresentanza. L’art. 1704 c.c. disciplina il mandato con rappresentanza, l’art. 1705 c.c. quello senza rappresentanza. La struttura contrattuale va scelta in coerenza con il modo in cui il co-host opera realmente nei confronti degli ospiti e con i poteri effettivamente conferiti.
Ai fini fiscali occorre invece verificare la posizione sostanziale del soggetto e se ricorrano i presupposti previsti dalla disciplina delle locazioni brevi per l’intermediario che interviene nel pagamento o incassa i corrispettivi.
Quando Airbnb paga direttamente il co-host
Se Airbnb accredita il payout sul conto del co-host, va distinto l’incasso materiale dalla titolarità del rapporto economico che ha generato quel corrispettivo. Il denaro accreditato al co-host non significa automaticamente che il reddito vada attribuito a lui.
La ricostruzione “incasso per conto del proprietario” deve essere supportata da documentazione e dalla concreta configurazione del rapporto. Vanno considerati insieme:
- il contratto tra proprietario e co-host
- la configurazione dell’annuncio e della piattaforma
- il soggetto indicato come host
- i poteri effettivamente attribuiti al co-host
- i prospetti dei payout e gli estratti conto
- i riversamenti effettuati al proprietario
- la documentazione del compenso del co-host
Il contratto dovrebbe attribuire espressamente al co-host, quando previsto, il potere di riscuotere i corrispettivi per conto del proprietario, disciplinando rendicontazione, tempi di riversamento, compenso e gestione separata delle somme.
Incasso e ritenuta: due questioni diverse
L’art. 4 del DL 50/2017 attribuisce specifici obblighi ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche tramite portali telematici. Quando l’intermediario interviene nel pagamento o incassa i canoni, l’Agenzia delle Entrate conferma che la ritenuta è pari al 21% dell’importo lordo.
Questo non significa che ricevere un bonifico trasformi automaticamente il co-host nel titolare del reddito. Un soggetto può quindi non essere titolare del reddito e, allo stesso tempo, essere tenuto agli obblighi fiscali previsti per l’intermediario — ritenuta del 21%, certificazione, comunicazione e conservazione.
Un esempio concreto
Mario è proprietario di un appartamento destinato alle locazioni brevi, Luca è il co-host incaricato della gestione. Nell’anno vengono realizzate prenotazioni per 30.000 euro. Airbnb accredita i pagamenti a Luca, che trasferisce al proprietario gli importi spettanti trattenendo 4.500 euro di compenso.
- 30.000 euro: corrispettivi delle prenotazioni
- 4.500 euro: compenso al co-host
- 25.500 euro: trasferiti al proprietario
Non va confuso il payout netto con il reddito lordo della locazione: il compenso al co-host non si trasforma automaticamente in una deduzione. In regime di cedolare secca, la base imponibile non si determina sottraendo le spese di gestione dal canone lordo. Vanno tenuti distinti: corrispettivo della locazione, compenso al co-host, eventuale ritenuta, importo riversato al proprietario.
Il caso della CU intestata al co-host
Un caso delicato: la Certificazione Unica (CU) relativa alla locazione breve è intestata al co-host, mentre il proprietario considera il reddito come proprio.
Una CU intestata al co-host può creare un disallineamento, ma non costituisce da sola il titolo che determina la titolarità del reddito. Va confrontata con: contratto tra proprietario e co-host, titolo giuridico sull’immobile, posizione dell’host sulla piattaforma, poteri attribuiti, payout, riversamenti, causa dell’incasso.
Se la CU è intestata al co-host ma quest’ultimo agisce sostanzialmente per conto del proprietario, il disallineamento va documentato e, se necessario, va chiesta la rettifica della certificazione al soggetto che l’ha emessa. L’Agenzia delle Entrate, nelle istruzioni sulla precompilata, ricorda che i dati delle CU vanno verificati dal contribuente.
Il rischio del disallineamento tra piattaforma e realtà contrattuale
Il problema nasce quando non coincidono: il soggetto sulla piattaforma, il soggetto che incassa, il soggetto sulla CU, il soggetto che deve dichiarare il reddito secondo la realtà giuridica.
È possibile che il co-host riceva materialmente il denaro mentre il proprietario dichiara il reddito, purché il primo operi per conto del secondo in modo coerente con la documentazione. Diventa problematico quando il co-host risulta come host sulla piattaforma, riceve direttamente i pagamenti, conclude i rapporti in nome proprio, trattiene i corrispettivi come propri, dispone dell’immobile con un proprio titolo e non ha documentazione chiara sul rapporto con il proprietario.
Proprietario, co-host e sublocatore: tre figure da non confondere
- Il proprietario-locatore: dispone dell’immobile e lo concede direttamente in locazione.
- Il co-host/gestore: opera per conto del proprietario — gestione, assistenza, organizzazione e, se previsto, riscossione.
- Il soggetto con proprio titolo: sublocatore, comodatario che concede a terzi, o altro rapporto giuridico specifico.
La distinzione è fondamentale perché la titolarità del reddito cambia a seconda della fattispecie concretamente realizzata.
La documentazione è fondamentale
Quando il co-host incassa direttamente, il contratto dovrebbe chiarire: che agisce per conto del proprietario (quando è questa la configurazione reale), quali poteri gli sono attribuiti, se può ricevere i corrispettivi, come rendiconta gli incassi, quale compenso gli spetta, entro quali termini riversa le somme, con quale periodicità.
Va conservata la documentazione su prenotazioni, payout, estratti conto e trasferimenti al proprietario. È consigliabile prevedere espressamente un incarico di riscossione/incasso, senza che debba necessariamente configurarsi come mandato con rappresentanza: la rappresentanza riguarda il potere di agire in nome del mandante verso i terzi, mentre gli obblighi fiscali dell’intermediario dipendono dalla disciplina tributaria e dalle modalità concrete con cui opera.
La questione della cedolare secca
La cedolare secca riguarda il reddito della locazione e non può essere ricostruita sul solo importo netto ricevuto dal proprietario. Il fatto che il co-host trattenga una commissione non significa che il proprietario debba dichiarare come imponibile solo l’importo netto.
Per i contratti di locazione breve, dal 2024 l’aliquota della cedolare secca è 21% per una sola unità immobiliare individuata dal contribuente, 26% per le ulteriori unità locate con contratti brevi. La ritenuta operata dall’intermediario resta quella dell’art. 4 DL 50/2017, pari al 21%.
La dichiarazione precompilata e il controllo della CU
Se il proprietario rileva un dato mancante, o il co-host risulta destinatario di un reddito che secondo la ricostruzione contrattuale non gli appartiene, non basta riportare automaticamente il dato della precompilata. Va verificata: la corretta attribuzione del reddito, la correzione dei dati in dichiarazione, l’eventuale rettifica della CU, la conservazione della documentazione.
La domanda corretta
Non è “chi ha ricevuto i soldi?”, ma “in quale veste il soggetto ha ricevuto quei soldi?”
- Come proprietario e locatore → quadro semplice.
- Come co-host incaricato dal proprietario → va verificato il rapporto di gestione o mandato.
- Come soggetto che opera in nome proprio con un titolo autonomo → si tratta di una fattispecie diversa (sublocazione, concessione a terzi da comodatario).
Co-host e rischio di società di fatto
Il rapporto proprietario-co-host, di per sé, non integra una società di fatto. La collaborazione nella gestione, anche con un compenso parametrato percentualmente ai ricavi, non basta a determinare automaticamente un rapporto societario.
Il rischio emerge quando sono presenti elementi sostanziali del rapporto tra soci: esercizio in comune di un’attività economica, conferimenti, partecipazione a utili e perdite, un assetto riconducibile alla volontà di operare come soci. Aumenta se il co-host partecipa stabilmente alle decisioni, sostiene costi e perdite, contribuisce a un fondo comune e beneficia degli utili come socio sostanziale, anziché limitarsi a un compenso per il servizio di gestione.
L’aggiornamento normativo per il 2026
Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 comma 17), la presunzione di esercizio della locazione breve in forma imprenditoriale è stata modificata: il limite è sceso da quattro a due appartamenti. Questo rende ancora più importante verificare, caso per caso, la posizione del proprietario e del soggetto che gestisce gli immobili, senza confondere la gestione svolta da un co-host con l’esercizio di un’attività imprenditoriale.
Per approfondire gli obblighi delle piattaforme sulle ritenute, vedi la nostra FAQ sulle ritenute fiscali; per la distinzione tra mandato con e senza rappresentanza nella gestione delle locazioni turistiche, vedi il Vademecum Locazioni Turistiche 2026.
Conclusioni
La presenza di un co-host non sposta automaticamente il reddito della locazione dal proprietario al gestore. Anche quando il co-host riceve direttamente i corrispettivi, il reddito può restare riferibile al proprietario se il co-host agisce per suo conto in modo coerente con contratto e gestione concreta.
Vanno però tenuti distinti due piani: la titolarità del reddito e gli obblighi fiscali del soggetto che intermedia e incassa. Un co-host può non essere titolare del reddito e, allo stesso tempo, essere soggetto agli adempimenti dell’art. 4 DL 50/2017, inclusa la ritenuta del 21% quando ne ricorrono i presupposti.
Il fatto che il co-host incassi per conto dell’host non impone necessariamente un mandato con rappresentanza (art. 1704 c.c.): è una possibile struttura, mentre il mandato senza rappresentanza (art. 1705 c.c.) resta altrettanto valido. Ai fini fiscali, ciò che rileva è la posizione concreta del soggetto nella disciplina degli intermediari.
Ai fini della cedolare secca, della ritenuta, della certificazione e della corretta imputazione del reddito, non basta guardare al conto corrente su cui è arrivato il denaro: va ricostruita la sostanza giuridica ed economica del rapporto.
La domanda decisiva non è chi abbia materialmente incassato il denaro, ma in quale veste lo abbia incassato e per conto di chi.
Lo Sportello Info-Fisco a disposizione dei soci
Data la complessità della materia, ANBBA, attraverso lo Sportello Info-Fisco gestito dal Rag. Paolo Sardi, è a disposizione dei soci per chiarimenti sugli aspetti fiscali e amministrativi legati alle locazioni brevi, alle strutture ricettive e alla gestione dei rapporti con co-host, intermediari e piattaforme.
Lo Sportello aiuta i soci a individuare gli adempimenti fiscali e documentali necessari, con attenzione alla corretta individuazione del soggetto a cui va imputato il reddito e alla corretta dichiarazione dei redditi del soggetto titolare della struttura o dell’attività.
Non è consigliabile procedere sulla base del solo dato della piattaforma o della Certificazione Unica: va verificato l’intero quadro documentale e fiscale della propria posizione.
Per chiarimenti, scrivi a consulente@anbba.it o chiama il 06 94503417.
