Nel primo anno di applicazione, la cedolare al 26% sugli affitti brevi ha prodotto solo 17 milioni di gettito extra. I dati dalle dichiarazioni fiscali 2024.
Nel primo anno di applicazione della doppia aliquota sugli affitti brevi, la cedolare secca al 26% ha prodotto un incremento di gettito fiscale di appena 17 milioni di euro. È quanto emerge dall’analisi delle dichiarazioni dei redditi 2025, relative all’anno fiscale 2024, quando è entrata in vigore la distinzione tra il 21% sul primo immobile e il 26% dal secondo al quarto.
Un risultato che ridimensiona sensibilmente le aspettative di chi aveva visto nella tassazione differenziata uno strumento efficace per frenare la diffusione degli affitti brevi e aumentare le entrate dello Stato.
I numeri reali della cedolare al 26%
La cedolare secca al 26% ha riguardato poco meno di 40mila contribuenti, su circa 3 milioni complessivi che utilizzano la cedolare secca in tutte le sue forme. In termini di gettito, l’aliquota più alta ha generato circa 89 milioni di euro, ma 72 milioni di questi sarebbero comunque confluiti nelle casse pubbliche con l’aliquota ordinaria al 21%. L’effetto aggiuntivo reale si ferma quindi a 17 milioni.
A questi si aggiungono circa 49mila comodatari e sublocatori, in forte crescita rispetto ai 31mila dell’anno precedente. Un aumento che potrebbe riflettere sia l’emersione di redditi favorita dalle ritenute applicate dalle piattaforme online, sia la scelta di alcuni proprietari di aggirare la soglia tramite formule contrattuali alternative.
Un mercato di piccoli proprietari
I dati confermano una struttura del mercato già nota: il settore degli affitti brevi è dominato da chi gestisce un solo immobile, il che riduce automaticamente l’impatto dell’aliquota più elevata. Chi possiede più appartamenti ha inoltre potuto scegliere liberamente a quale applicare l’aliquota ridotta, una facoltà che resta valida anche per le dichiarazioni di quest’anno (modello 730 e Redditi 2026, relative al 2025).
Guardando ai canoni medi dichiarati, comodatari e sublocatori mostrano valori più alti (circa 13.000 euro) rispetto ai proprietari diretti (poco più di 8.000 euro), spesso titolari di immobili meno redditizi o utilizzati solo per parte dell’anno, e tendenzialmente esposti all’aliquota più alta proprio per i redditi minori.
Le novità della Legge di Bilancio 2026
Il quadro è cambiato con la Legge di Bilancio 2026, che ha abbassato da cinque a tre il numero di immobili oltre il quale l’attività di affitto breve viene considerata imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita Iva e applicazione di un regime fiscale strutturato. La norma ha prodotto effetti diretti su alcune categorie di proprietari — dipendenti pubblici a tempo pieno, professionisti iscritti a ordini — per i quali la gestione di più immobili in affitto breve è diventata incompatibile con il proprio lavoro, con rischi disciplinari concreti fino alla perdita dell’impiego.
Nel 2025 si è registrata una lieve flessione del gettito complessivo della cedolare secca (-2,2%), che potrebbe essere collegata proprio al comparto degli affitti brevi. Per una valutazione più precisa sarà necessario attendere le dichiarazioni autunnali.
Il punto di vista di ANBBA
I dati confermano quello che ANBBA sostiene da tempo: l’inasprimento fiscale sugli affitti brevi colpisce soprattutto i piccoli proprietari privati, che rappresentano la stragrande maggioranza degli operatori del settore, mentre produce effetti trascurabili sul gettito complessivo. Una tassazione più equa e proporzionata, costruita in dialogo con le associazioni di categoria, sarebbe uno strumento più efficace — sia per garantire la sostenibilità del settore, sia per favorire l’emersione del sommerso.
