Quando l’attività finisce, l’immobile resta “turistico” per sempre?
Di Cesare Gherardi – Direttore ANBBA
La recente sentenza n. 3841/2026 della Corte di Cassazione Penale ha riacceso il dibattito sul mutamento di destinazione d’uso degli immobili.
Molti hanno letto questa decisione come una semplice conferma della normativa urbanistica vigente. A mio avviso, invece, la sentenza offre anche lo spunto per affrontare una questione che da anni ANBBA pone all’attenzione delle istituzioni e che riguarda migliaia di piccoli proprietari che operano nel turismo extralberghiero.
Non è tanto la sentenza a creare un problema.
Il problema nasce dall’interpretazione che alcune amministrazioni comunali stanno dando alla disciplina urbanistica, imponendo, in determinati casi, il passaggio ad una presunta destinazione urbanistica “turistico-ricettiva” come condizione per poter esercitare un’attività di ospitalità.
Ed è proprio qui che sorgono numerosi interrogativi.
Una trasformazione permanente per un’attività temporanea?
La destinazione urbanistica di un immobile nasce storicamente per disciplinare trasformazioni stabili e permanenti del territorio.
Un’abitazione che diventa un negozio. Un laboratorio che diventa un ufficio. Un capannone che viene trasformato in struttura produttiva.
Sono mutamenti destinati a modificare in modo durevole l’utilizzazione urbanistica dell’immobile.
L’attività ricettiva extralberghiera presenta invece caratteristiche completamente diverse.
Un Bed & Breakfast, una Locazione Turistica, una Casa Vacanze o, in molti casi, anche un Affittacamere, non trasformano materialmente l’immobile.
L’abitazione continua ad essere un’abitazione. La sua classificazione catastale rimane residenziale. La sua struttura edilizia non cambia.
Ciò che cambia è esclusivamente l’attività che il proprietario decide di svolgere, attività che può iniziare oggi, sospendersi domani e cessare definitivamente tra un anno o tra dieci anni.
È questa la vera differenza. L’attività economica è, per sua natura, temporanea e reversibile. La destinazione urbanistica è invece concepita come stabile.
La domanda che oggi nessuno affronta
Se un Comune impone il mutamento della destinazione urbanistica in “turistico-ricettiva”, cosa accade quando quell’attività termina?
È una domanda tutt’altro che teorica. Il mercato turistico cambia rapidamente. Un proprietario può decidere di cessare l’attività perché non più conveniente, perché cambia lavoro, perché sopraggiungono esigenze familiari oppure semplicemente perché desidera tornare ad utilizzare personalmente il proprio appartamento.
In quel momento cosa succede? L’immobile mantiene per sempre la destinazione turistico-ricettiva? Il proprietario dovrà affrontare una nuova procedura urbanistica per ritornare alla destinazione residenziale? Dovrà sostenere nuovi costi professionali, nuove pratiche edilizie, nuovi oneri amministrativi?
Ad oggi, in molti casi, queste risposte semplicemente non esistono.
Ed è proprio questa assenza di una disciplina chiara che dimostra come l’imposizione di una destinazione urbanistica permanente ad un’attività economicamente reversibile presenti evidenti criticità.
Una questione ancora aperta
La sentenza della Corte di Cassazione ribadisce che il mutamento urbanisticamente rilevante riguarda il passaggio tra categorie funzionali previste dalla normativa edilizia.
Ma la cosiddetta “destinazione turistico-ricettiva” imposta da alcune amministrazioni comunali costituisce davvero una categoria urbanistica autonoma destinata a modificare permanentemente il territorio? Oppure riguarda semplicemente l’esercizio di un’attività disciplinata dalla normativa turistica, destinata per sua natura ad essere modificata, sospesa o cessata nel tempo?
È una distinzione fondamentale che, a giudizio di ANBBA, merita un approfondimento giuridico molto più ampio.
Il rischio di creare un precedente pericoloso
L’orientamento adottato da alcuni Comuni rischia di produrre un effetto paradossale.
Una volta attribuita una destinazione urbanistica turistico-ricettiva, l’immobile potrebbe non essere più considerato pienamente residenziale, pur mantenendo tutte le caratteristiche di un’abitazione e pur essendo censito catastalmente come tale.
Si determinerebbe così una situazione nella quale una scelta imprenditoriale temporanea finirebbe per incidere stabilmente sulla natura urbanistica del bene.
È un’impostazione che appare difficilmente conciliabile con la natura stessa delle attività extralberghiere, che vivono dell’andamento del mercato e delle scelte del proprietario.
Il caso di alcuni Comuni
Non è un caso che questa problematica si sia manifestata soprattutto in alcune realtà urbane dove si è cercato di ridurre il numero delle locazioni turistiche attraverso strumenti urbanistici.
L’obiettivo dichiarato è favorire il ritorno di una parte del patrimonio immobiliare sul mercato delle locazioni residenziali.
È una scelta legittimamente discutibile sotto il profilo politico.
Tuttavia, resta da verificare se la strada del mutamento permanente della destinazione urbanistica sia realmente lo strumento più coerente con il quadro normativo nazionale e con la natura temporanea delle attività ricettive extralberghiere.
Vi è inoltre il rischio che regolamentazioni di questo tipo producano effetti indesiderati, penalizzando soprattutto la piccola ospitalità diffusa gestita direttamente dai proprietari e favorendo, indirettamente, modelli imprenditoriali caratterizzati da una maggiore concentrazione degli immobili e da strutture organizzative più complesse.
La posizione di ANBBA
ANBBA ritiene che sia arrivato il momento di aprire un confronto nazionale su questo tema.
Occorre distinguere con chiarezza tra la destinazione urbanistica dell’immobile, che deve rimanere uno strumento di governo del territorio, e l’attività turistico-ricettiva esercitata al suo interno, che rappresenta un’attività economica disciplinata dalle leggi sul turismo e che, proprio per sua natura, può essere avviata, sospesa o cessata in qualsiasi momento.
Confondere questi due piani rischia di generare incertezza giuridica, nuovi oneri amministrativi e una crescente disparità di trattamento tra territori diversi.
La sentenza della Corte di Cassazione non risolve questo nodo. Ma, forse, offre finalmente l’occasione per affrontarlo con il necessario rigore giuridico e con una visione nazionale che garantisca certezza del diritto, tutela della proprietà privata e regole uniformi per tutti gli operatori del turismo italiano.
