La legge regionale sotto esame: cosa prevede, cosa contesta il Governo e quali scenari si aprono per gli operatori del turismo
L’origine della vicenda
Il 9 ottobre 2025 la Corte Costituzionale ha tenuto la prima udienza sul ricorso del Governo contro la Legge regionale Toscana n. 51/2023, che modifica il Testo Unico sul Turismo (l.r. n. 86/2016) introducendo nuove restrizioni per gli affitti brevi e le attività extra-alberghiere.
Al centro del contenzioso c’è l’articolo 70-bis del Testo Unico, che prevede una moratoria triennale — prorogabile — per l’apertura di nuove strutture ricettive extra-alberghiere e per le locazioni turistiche nei centri storici e nei comuni ad “alta tensione abitativa”, tra cui Firenze.
L’obiettivo dichiarato della Regione è contenere la pressione turistica nei centri storici e favorire la residenzialità. Tuttavia, per il Governo, la norma supera i limiti della competenza regionale, incidendo su libertà economiche tutelate dalla Costituzione.
Il ricorso del Governo: le norme costituzionali in discussione
Il ricorso n. 14/2025, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 2 aprile 2025, contesta la legittimità di varie disposizioni della legge toscana.
Il Governo sostiene che la Regione abbia violato:
- art. 117, comma 2, lettere l ed e, Cost. → competenza esclusiva dello Stato su “ordinamento civile” e “tutela della concorrenza”;
- art. 41 Cost. → libertà di iniziativa economica privata;
- art. 42 Cost. → diritto di proprietà e limiti ammissibili solo per motivi di interesse generale;
- art. 3 Cost. → principio di uguaglianza e ragionevolezza;
- art. 117, commi 1 e 3, Cost. → eccesso di competenza in materia concorrente.
In sintesi, il Governo ritiene che la Toscana abbia introdotto divieti generali che ostacolano la libertà d’impresa e la proprietà privata, interferendo con materie che spettano alla legislazione statale.
La ministra del Turismo Daniela Santanchè ha spiegato che “le limitazioni sugli affitti brevi sono contrarie al principio della libertà d’impresa e rischiano di danneggiare un intero comparto strategico per il turismo nazionale. L’obiettivo deve essere la regolamentazione, non la proibizione”.
La posizione della Regione Toscana
La Regione Toscana, rappresentata dal presidente Eugenio Giani e dall’assessore al Turismo Leonardo Marras, difende la legittimità della norma.
Secondo la Regione:
- il turismo rientra tra le materie di competenza concorrente (art. 117, comma 3 Cost.);
- la moratoria ha carattere temporaneo e proporzionato;
- l’intervento mira a salvaguardare l’equilibrio sociale e urbanistico dei centri storici.
Per la Toscana, quindi, la norma non limita la libertà d’impresa ma introduce una pianificazione necessaria per preservare la vivibilità urbana.
I precedenti della Corte Costituzionale
La giurisprudenza costituzionale recente fornisce un quadro piuttosto coerente.
Negli ultimi anni, la Corte ha già esaminato norme simili in altre Regioni e, quasi sempre, ha riconosciuto la prevalenza della competenza statale:
- Sentenza n. 84/2019 – Liguria
→ bocciata una norma che limitava le locazioni turistiche: la Corte ha stabilito che la disciplina dei contratti di locazione appartiene all’ordinamento civile, competenza esclusiva dello Stato. - Sentenza n. 198/2021 – Veneto
→ annullate disposizioni che imponevano limiti territoriali alle locazioni turistiche, ritenute lesive della libertà d’impresa e della tutela della concorrenza. - Sentenza n. 179/2023 – Sardegna
→ dichiarate incostituzionali restrizioni temporali alle locazioni brevi motivate da esigenze abitative: la Corte ha ribadito che solo la legge statale può introdurre tali limiti.
Questi precedenti fanno pensare che la Consulta tenda a proteggere la libertà economica e la competenza legislativa dello Stato, pur riconoscendo alle Regioni la possibilità di intervenire per ragioni urbanistiche o di tutela del territorio, ma solo in modo proporzionato e non discriminatorio.
Cosa prevede nel dettaglio la legge toscana
La l.r. 51/2023 modifica il Testo Unico del Turismo introducendo:
- una moratoria triennale, prorogabile, sulle nuove strutture ricettive extra-alberghiere nei centri storici e nei comuni a forte pressione turistica;
- la possibilità per i Comuni di individuare aree soggette a restrizioni in base a densità turistica e tensione abitativa;
- l’obbligo di forma imprenditoriale per chi supera determinate soglie di attività;
- l’obbligo di utilizzare immobili con destinazione d’uso turistico-ricettiva per lo svolgimento dell’attività.
Secondo il Governo, queste ultime due disposizioni rischiano di comprimere diritti costituzionali e di introdurre un regime troppo rigido per i piccoli operatori.
Il cuore della questione: competenze e proporzionalità
La Consulta dovrà stabilire se la Toscana abbia agito entro i limiti della competenza concorrente in materia di turismo e governo del territorio o se abbia invaso competenze statali in materia di locazioni civili e libertà economica.
Il nodo centrale sarà la proporzionalità della misura: una moratoria triennale, generalizzata e prorogabile appare difficilmente compatibile con l’esigenza di “regolamentare” senza “proibire”.
Una cosa è introdurre criteri urbanistici per bilanciare residenza e turismo; un’altra è vietare intere categorie di attività per anni, con effetti economici rilevanti.
Le possibili decisioni della Consulta
Sulla base dei precedenti e del contenuto della norma, gli scenari più probabili sono:
Esito | Probabilità stimata | Effetti |
Accoglimento parziale del ricorso del Governo | ≈ 70 % | La Corte potrebbe cancellare solo la moratoria e i divieti generalizzati, confermando invece la facoltà dei Comuni di regolare le attività in modo proporzionato. |
Accoglimento totale del ricorso | ≈ 20 % | Tutta la moratoria verrebbe dichiarata incostituzionale. La disciplina degli affitti brevi tornerebbe pienamente allo Stato. |
Rigetto del ricorso | ≈ 10 % | La Corte riterrebbe la moratoria legittima come misura urbanistica temporanea e mirata. |
Implicazioni per il settore turistico-ricettivo
Fino alla pronuncia della Corte, la legge toscana resta in vigore, quindi i Comuni possono continuare ad applicare la moratoria.
Tuttavia, un’eventuale decisione favorevole al Governo avrebbe effetti immediati e generalizzati:
- decaduta la moratoria, tornerebbe possibile aprire nuove strutture extra-alberghiere anche nei centri storici;
- i Comuni non potrebbero più introdurre limiti autonomi;
- il quadro normativo si riallineerebbe a livello nazionale, in attesa del decreto statale sugli affitti brevi e le locazioni turistiche in preparazione presso il Ministero del Turismo.
Questo esito sarebbe visto con favore da molti operatori del settore, che chiedono da tempo regole chiare, uniformi e non penalizzanti, valide su tutto il territorio nazionale.
Conclusione
La decisione della Corte Costituzionale sulla legge toscana sugli affitti brevi non riguarda soltanto la Toscana: rappresenterà un precedente fondamentale per tutte le Regioni italiane.
La tendenza giurisprudenziale e i principi costituzionali fanno prevedere che la Consulta riconoscerà la prevalenza della competenza statale su locazioni e libertà d’impresa, limitando la possibilità per le Regioni di introdurre moratorie o divieti generalizzati.
Sarebbe un segnale importante per la certezza del diritto e per la tutela di un comparto — quello extra-alberghiero — che costituisce una componente essenziale del turismo nazionale e della libertà economica dei cittadini.
