Vademecum ANBBA sulle novità del DL Milleproroghe 2026
Le nuove regole sugli affitti brevi, entrate in vigore dal 1° gennaio 2026, stabiliscono che l’attività diventa imprenditoriale dal terzo appartamento locato, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA e uscita dal regime della cedolare secca.
Tuttavia, è attualmente in discussione una possibile doppia proroga tramite il Decreto Milleproroghe, per concedere più tempo agli operatori per adeguarsi alle nuove disposizioni ed evitare sanzioni e irregolarità.
ANBBA fa il punto su cosa prevede la normativa e cosa potrebbe cambiare nelle prossime settimane.
Le regole attuali in vigore dal 1° gennaio 2026
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un sistema progressivo per la tassazione degli affitti brevi:
- Cedolare secca al 21% sul primo immobile (a scelta del contribuente)
- Cedolare secca al 26% sul secondo immobile
- Dal terzo immobile → obbligo di Partita IVA e passaggio al regime d’impresa
Dal terzo appartamento, l’attività è considerata imprenditoriale, con conseguenti obblighi fiscali, contributivi e amministrativi.
Cosa comporta il passaggio al regime imprenditoriale
Chi supera la soglia dei due immobili deve:
- Aprire Partita IVA
- Applicare la tassazione ordinaria d’impresa
- Versare contributi previdenziali
- Tenere una contabilità fiscale strutturata
- Presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP comunale
- Adeguarsi a standard di sicurezza più rigorosi
- Rispettare eventuali regolamenti regionali e comunali
Un cambiamento significativo per molti host oggi in regime privato.
L’ipotesi di una doppia proroga nel Decreto Milleproroghe
Per evitare un passaggio troppo brusco, sono stati presentati emendamenti al DL Milleproroghe che prevedono:
Posticipo dell’applicazione delle nuove regole
Slittamento dell’entrata a regime delle nuove disposizioni di circa 6 mesi, potenzialmente fino all’estate 2026.
Periodo transitorio di 6 mesi per chi supera la soglia
Chi supera i 2 immobili nel corso dell’anno potrebbe avere 6 mesi di tempo per:
- aprire la Partita IVA
- adeguarsi agli obblighi fiscali e amministrativi
- riorganizzare l’attività
Al momento si tratta di ipotesi: il testo è ancora in discussione e dovrà essere convertito in legge entro il 1° marzo 2026.
Perché questa proroga è importante per il settore extra-alberghiero
La mancanza di una fase transitoria immediata ha creato incertezza operativa, soprattutto per:
- Locazioni turistiche
- Case vacanza
- Host non imprenditoriali
- Piccoli proprietari con più unità
Una proroga consentirebbe di:
- evitare sanzioni improvvise
- pianificare meglio il passaggio al regime d’impresa
- ridurre il rischio di errori fiscali e amministrativi
Attenzione: le regole attuali sono comunque in vigore
Fino a eventuali modifiche ufficiali:
- Le norme restano operative
- I controlli possono essere avviati
- Il rischio sanzionatorio è concreto
È quindi consigliabile valutare subito la propria posizione.
ANBBA al fianco degli operatori per evitare sanzioni
ANBBA è a disposizione di soci e non soci per:
- Verificare se e quando scatta l’obbligo di Partita IVA
- Comprendere come gestire il periodo transitorio
- Ricevere supporto su SCIA, CIN, sicurezza e fiscalità
- Ridurre il rischio di errori e sanzioni
- Affrontare il passaggio al regime imprenditoriale in modo consapevole e sostenibile
