La sentenza di Firenze (n. 148/2026) rischia di qualificare come impresa chi affitta casa. Cosa cambia per cedolare secca e piccoli host? L’analisi di ANBBA.
Di Paolo Sardi – Responsabile dello sportello INFO-FISCO di ANBBA
C’è una domanda che oggi molti operatori del settore si stanno ponendo: se il numero di prenotazioni basta a trasformare un host in imprenditore, quanti resteranno davvero fuori dall’impresa?
Premesso che non conosciamo né i termini dell’accertamento, né cosa lo abbia scatenato, né tantomeno il ricorso presentato. Premesso altresì, per esperienza professionale, che in alcune Regioni (Lazio, Piemonte), anche qualora si fosse voluto aprire un’attività imprenditoriale di locazione turistica, i locali SUAP e le Camere di Commercio ne impedivano l’iscrizione.
Inoltre, non sappiamo se il contribuente abbia sempre e costantemente stipulato i contratti di locazione per l’immobile concesso in uso ai turisti.
Per dimostrare che un’attività è non professionale, è necessario precostituirsi una prova basata su fatti concludenti che dimostrino come essa sia svolta in modo saltuario, con modalità prettamente familiare, in immobile proprio o detenuto a qualsiasi titolo, senza impiego di manodopera altrui e con attività e redditi molto limitati. Sebbene si possa operare anche per pochi giorni l’anno, incassi elevati (ad esempio €50.000) o un numero molto alto di ospiti in un periodo ristretto rendono difficile sostenere la non professionalità. La valutazione deve basarsi su criteri di ragionevolezza.
Analisi della sentenza
La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze (n. 148/2026), con questa sentenza, introduce un passaggio potenzialmente dirompente per l’intero comparto delle locazioni turistiche.
Il principio: non servono servizi, basta la continuità
Il punto centrale della decisione è chiaro: anche in assenza di servizi tipici delle strutture ricettive (colazione, reception, ecc.), un’attività di locazione può essere considerata imprenditoriale se presenta alcune caratteristiche: elevato numero di prenotazioni, continuità nel tempo, presenza stabile sulle piattaforme online, rilevanza degli introiti, assenza di altri redditi significativi.
In altre parole, non è più ciò che si offre, ma come lo si fa e con quale intensità.
Il vero spartiacque: addio cedolare secca
La conseguenza più rilevante è di natura fiscale. La Corte ribadisce che la cedolare secca (21%) è applicabile esclusivamente ai redditi fondiari. Se l’attività viene qualificata come impresa, il reddito diventa reddito d’impresa e, di conseguenza, la cedolare secca non è più applicabile.
Non solo: non è neppure possibile compensare quanto già versato, poiché si tratta di imposte alternative e tra loro incompatibili.
Il paradosso fiscale: lo Stato incassa meno?
Qui emerge una contraddizione evidente.
Facciamo un esempio semplice: un host privato in cedolare secca, con ricavi pari a €10.000, versa un’imposta del 21% (€2.100) allo Stato. Un host qualificato come imprenditore in regime forfettario, a parità di ricavi, paga imposta sostitutiva più INPS per circa €700–900.
Risultato: lo Stato potrebbe incassare meno della metà.
Una domanda inevitabile: a chi giova davvero?
Questa impostazione apre scenari critici.
Penalizza i piccoli operatori: anche chi gestisce un solo appartamento, ma con una buona occupazione, rischia di essere qualificato come imprenditore.
Crea incertezza totale: non esiste una soglia chiara di prenotazioni o di fatturato. Quando scatta l’imprenditorialità? 50 prenotazioni? 100? 200? Il rischio è quello di un sistema basato su valutazioni ex post dell’Agenzia delle Entrate.
Disincentiva la regolarità: se il passaggio a impresa comporta maggiore burocrazia, introduzione dei contributi INPS e più controlli, molti operatori potrebbero essere spinti verso comportamenti difensivi o a uscire dal mercato.
Contraddice la logica fiscale: in un momento in cui si punta sulla tracciabilità (DAC7) e sull’emersione dei redditi, si rischia di creare un sistema meno conveniente proprio per chi è trasparente.
Il nodo politico: una riforma mai chiarita
Negli ultimi anni il legislatore è già intervenuto introducendo il limite da 4 a 2 immobili dal 2026, rafforzando il controllo delle piattaforme tramite DAC7 e imponendo obblighi sempre più stringenti.
Manca però ancora una risposta chiara alla domanda fondamentale: quando una locazione turistica diventa realmente attività d’impresa?
La sentenza di Firenze prova a fornire una risposta, ma lo fa in modo estensivo e potenzialmente pericoloso, basandosi su elementi — come prenotazioni e continuità — che riguardano la quasi totalità degli host attivi.
Conclusione: verso la fine dell’host “privato”?
Se questo orientamento dovesse consolidarsi, gran parte delle locazioni turistiche verrebbe ricondotta all’impresa, la cedolare secca diventerebbe un’eccezione marginale e cambierebbe radicalmente il modello italiano dell’extra-alberghiero.
Con un effetto paradossale: meno semplicità, meno gettito certo e maggiore incertezza.
Posizione ANBBA
Serve con urgenza una definizione normativa chiara e oggettiva, accompagnata da soglie precise (prenotazioni, giorni, fatturato) e da una reale tutela per i piccoli proprietari non professionali.
Perché senza regole certe il rischio è uno solo: trasformare un intero settore in un terreno permanente di contenzioso.
Paolo Sardi – Responsabile sportello INFO-FISCO, ANBBA
