Il Comune di Napoli regola le locazioni turistiche con una variante urbanistica. ANBBA analizza opportunità e criticità della proposta.
di Cesare Gherardi – Direttore ANBBA
Il percorso avviato dal Comune di Napoli sulla regolamentazione delle locazioni turistiche rappresenta un segnale importante nel panorama nazionale. Per la prima volta si tenta di intervenire in modo strutturato su un fenomeno che, negli ultimi anni, ha inciso profondamente sugli equilibri urbani.
Tuttavia, accanto agli obiettivi condivisibili, emergono alcune criticità applicative che meritano un’attenta riflessione.
Un segnale positivo, ma servono basi solide
L’iniziativa dell’amministrazione guidata da Gaetano Manfredi va letta come un tentativo di anticipare problemi già esplosi in altre città: perdita di residenzialità, pressione turistica concentrata, difficoltà di accesso alla casa.
In questo senso, introdurre strumenti come una destinazione d’uso specifica per le locazioni turistiche, un limite del 30% per edificio e una quota minima del 70% destinata alla residenza è un passo avanti verso una maggiore governance del fenomeno.
Ma perché questo modello possa funzionare davvero, è fondamentale un presupposto: l’utilizzo di dati aggiornati, realistici e verificabili. Senza una fotografia precisa del mercato — distinguendo tra annunci attivi, inattivi e irregolari — il rischio è costruire regole su basi fragili, difficili da applicare e potenzialmente contestabili.
Il vero nodo: l’applicabilità concreta
La criticità principale della proposta napoletana riguarda la sua applicazione operativa.
Imporre un limite del 30% di locazioni turistiche all’interno di un singolo fabbricato solleva diversi interrogativi: come si calcola con precisione la superficie destinata agli affitti brevi? Chi verifica il rispetto della soglia nel tempo? Come si gestiscono le situazioni già consolidate?
Il rischio è creare un sistema normativo formalmente avanzato, ma difficilmente gestibile nella pratica quotidiana.
Condomìni: il punto di equilibrio ancora da trovare
C’è un aspetto ancora più delicato, spesso sottovalutato nel dibattito: il rapporto tra normativa urbanistica e regolamenti condominiali. È proprio qui che si giocherà la vera partita.
Le nuove regole rischiano di scontrarsi con una realtà già esistente: regolamenti condominiali che vietano o limitano usi diversi dall’abitativo, assemblee spesso contrarie alle locazioni turistiche, conflitti tra proprietari con interessi divergenti.
Senza una chiara integrazione tra questi due livelli — urbanistico e condominiale — si rischia di generare contenziosi, incertezza operativa e blocchi di fatto nell’applicazione delle norme. L’equilibrio tra diritto urbanistico e autonomia condominiale è la vera sfida da risolvere.
Una città, molte realtà diverse
Un ulteriore elemento di complessità è rappresentato dalla struttura socio-economica di Napoli, estremamente eterogenea.
Si passa da quartieri popolari, dove il turismo ha rappresentato una leva di riscatto economico, a zone più centrali e di pregio, dove la pressione turistica è percepita come un elemento di disturbo. Applicare regole uniformi in contesti così diversi non sarà semplice: in alcune aree le nuove limitazioni potrebbero essere vissute come un freno allo sviluppo economico, in altre come un intervento tardivo ma necessario.
Il rischio da evitare: favorire l’irregolarità
Un punto critico riguarda il possibile effetto indesiderato delle nuove restrizioni. Se il sistema non sarà chiaro, applicabile e controllabile, si rischia di ottenere il risultato opposto: spostare una parte del mercato verso l’irregolarità.
È un equilibrio delicato: regolamentare senza soffocare, controllare senza creare eccessiva burocrazia.
La posizione ANBBA
ANBBA guarda con attenzione a quanto sta accadendo a Napoli. Il tentativo di introdurre regole più evolute è un segnale positivo e, se basato su dati corretti e su un confronto reale con gli operatori, può rappresentare un modello anche per altre città.
Tuttavia, è fondamentale affrontare con realismo le criticità applicative, costruire un coordinamento efficace con i regolamenti condominiali, tenere conto delle profonde differenze territoriali e sociali, ed evitare approcci rigidi che rischiano di penalizzare gli operatori regolari.
La sfida non è solo normativa. È una sfida di equilibrio tra interessi diversi: turismo, residenzialità, economia locale e qualità della vita. Ed è proprio da questo equilibrio che dipenderà il futuro delle locazioni turistiche in Italia.
