Il confronto tra Stato e Regioni sulla regolamentazione degli affitti brevi è tornato davanti alla Corte costituzionale.
Il Consiglio dei ministri ha depositato ricorso il 16 febbraio 2026 contro la legge regionale Emilia-Romagna n. 10 del 19 dicembre 2025, impugnando specificamente gli articoli 4 e 5. Un atto atteso, che segue un percorso già visto con la Toscana — ma con un esito ancora aperto.
Cosa prevede la legge regionale n. 10/2025
La legge introduce nei piani urbanistici comunali una nuova destinazione d’uso denominata “locazione breve”, inserita nella categoria turistico-ricettiva, con l’obiettivo di distinguere gli immobili destinati a questo tipo di attività dal patrimonio abitativo ordinario. Wikipedia
In pratica: affittare per meno di 30 giorni non è più trattato come un normale utilizzo residenziale. Diventa una destinazione urbanistica specifica, con tutto ciò che ne consegue.
I punti operativi più rilevanti per chi gestisce B&B, affittacamere e locazioni turistiche:
- Cambio di destinazione d’uso obbligatorio — anche senza opere edilizie, il semplice passaggio all’uso “locazione breve” richiede un titolo abilitativo.
- Poteri comunali di limitazione — i Comuni possono individuare zone in cui la locazione breve è ammessa, condizionata o vietata, stabilire percentuali massime di unità destinabili a questo uso, e limitare interventi edilizi come frazionamenti o ristrutturazioni finalizzati al cambio d’uso.
- Requisiti obbligatori — sicurezza, igiene, efficienza energetica, conformità degli impianti.
- Periodo transitorio — gli esercizi già attivi avranno tre anni di tempo per adeguarsi alle nuove regole e 12 mesi per comunicare la propria situazione attraverso una dichiarazione sostitutiva ai Comuni che adottino la nuova normativa.
Perché il Governo ha impugnato la legge
Secondo l’Avvocatura dello Stato, gli articoli 4 e 5 violano diversi principi costituzionali ed europei:
- Concorrenza e libero mercato — attribuire ai Comuni il potere di vietare o contingentare la locazione breve introduce barriere all’accesso al mercato basate sulla sola localizzazione dell’immobile.
- Diritto di proprietà — trasformare un’attività locativa privata in un settore soggetto a autorizzazioni e divieti urbanistici comprime un diritto fondamentale.
- Uniformità dei diritti civili — una disciplina frammentata Comune per Comune rischia di creare un quadro disomogeneo sul territorio nazionale.
- Principi del governo del territorio — il Testo Unico Edilizia (art. 23-ter) ammette sempre il passaggio tra uso residenziale e turistico-ricettivo; la legge regionale introdurrebbe ostacoli non previsti dalla normativa statale.
Il precedente toscano e cosa aspettarsi
Il 16 dicembre 2025, tre giorni prima che venisse varata la legge in questione, la Corte Costituzionale aveva valutato legittima una legge regionale della Toscana in tema di affitti brevi, che era stata impugnata dal Consiglio dei Ministri. Quotidianolegale Il Governo ha quindi scelto comunque di procedere contro la legge emiliana, ritenendo che le sue disposizioni — più incisive di quelle toscane — presentino profili di illegittimità diversi e più marcati.
La Corte costituzionale dovrà ora pronunciarsi. L’esito è incerto e i tempi non sono brevi.
Cosa significa per chi opera in Emilia-Romagna oggi
La legge regionale è in vigore dal 19 dicembre 2025 e si applica alle unità abitative oggetto di contratti di locazione di durata non superiore a trenta giorni. Camera Il ricorso del Governo non sospende automaticamente la legge: fino a eventuale pronuncia della Corte, la norma regionale resta vigente.
Chi gestisce locazioni turistiche in Emilia-Romagna deve quindi monitorare con attenzione:
- se e quando il proprio Comune adotterà la nuova disciplina urbanistica;
- i termini del periodo transitorio (3 anni per l’adeguamento, 12 mesi per la comunicazione);
- l’evoluzione del giudizio costituzionale.
ANBBA seguirà l’iter e aggiornerà gli associati a ogni sviluppo significativo.
