DAC7 e VIES – Obblighi e scadenze

Di Paolo Sardi – Direttore sportello INFO-FISCO di ANBBA

Obblighi, VIES e richieste delle piattaforme OTA in vista della scadenza del 31 gennaio 2026

Negli ultimi anni il quadro normativo europeo in materia di trasparenza fiscale e tracciabilità dei redditi si è notevolmente rafforzato. Per il settore degli affitti brevi, delle locazioni turistiche e della gestione immobiliare, il punto di svolta è rappresentato dal DAC7, una direttiva che coinvolge direttamente piattaforme digitali, property manager, intermediari e, indirettamente, anche i proprietari.

In questo articolo facciamo chiarezza, con un taglio pratico e operativo, su:

• cos’è il DAC7 e perché è stato introdotto;
• chi è coinvolto e in che modo;
• il ruolo del VIES nei rapporti con le piattaforme estere;
• perché, proprio in queste settimane, molte OTA stanno chiedendo nuovi documenti e verifiche ai loro utenti;
• cosa fare per arrivare preparati alla scadenza del 31 gennaio 2026.

Cos’è il DAC7

Il DAC7 è la Direttiva UE 2021/514, recepita anche dall’Italia, che estende gli obblighi di cooperazione amministrativa tra gli Stati membri in ambito fiscale.

In concreto, la direttiva impone alle piattaforme digitali l’obbligo di:

• raccogliere,
• verificare,
• comunicare annualmente alle autorità fiscali nazionali

i dati relativi ai redditi generati dagli utenti che operano tramite tali piattaforme.

L’obiettivo è contrastare l’evasione fiscale e rendere pienamente tracciabili i redditi prodotti online, in particolare nei settori dove l’intermediazione digitale è diventata centrale.

Tra le attività monitorate dal DAC7 rientrano:

• affitti brevi e locazioni immobiliari;
• servizi personali;
• vendita di beni;
• noleggio di mezzi di trasporto.

Per il comparto turistico-ricettivo extra-alberghiero, il DAC7 ha un impatto diretto e strutturale.

Perché il DAC7 riguarda direttamente i Property Manager

Il property manager è una delle figure maggiormente coinvolte dal DAC7, spesso in modo più complesso rispetto al singolo host.

Un property manager può rientrare nel perimetro DAC7 in due modalità:

1. Come soggetto segnalato dalle piattaforme

Se il property manager:

• percepisce compensi tramite OTA (Airbnb, Booking.com, Vrbo, ecc.);
• incassa canoni o corrispettivi per conto dei proprietari;
• riceve pagamenti intermediati dalla piattaforma;

i suoi dati vengono comunicati all’Agenzia delle Entrate tramite la segnalazione DAC7.

2. Come operatore professionale strutturato

Nella maggior parte dei casi il property manager opera:

• con Partita IVA;
• con più immobili gestiti;
• con contratti di mandato o intermediazione;
• con flussi di incasso e riaddebito.

Le piattaforme comunicano annualmente dati come:

• dati anagrafici e fiscali;
• residenza fiscale;
• numero di immobili gestiti;
• compensi percepiti;
• IBAN;
• giorni di locazione.

👉 Qualsiasi incoerenza tra questi dati e la contabilità reale può generare segnalazioni automatiche e controlli fiscali.

Il ruolo del VIES nei rapporti con le piattaforme OTA

Molti operatori del settore lavorano quotidianamente con piattaforme estere, spesso con sede in altri Paesi UE (es. Airbnb Ireland, Booking.com BV, Vrbo, ecc.).

In questi casi entra in gioco il VIES (VAT Information Exchange System).

Cos’è il VIES

Il VIES è il sistema europeo che consente alle Partite IVA di effettuare operazioni intracomunitarie in regime corretto dal punto di vista IVA.

Essere iscritti al VIES significa essere abilitati a:

• ricevere fatture da soggetti UE;
• emettere fatture verso soggetti UE;
• applicare correttamente il reverse charge.

Quando il property manager deve essere iscritto al VIES

L’iscrizione al VIES è necessaria quando:

• si ricevono fatture di commissione da piattaforme UE;
• si emettono fatture verso soggetti UE;
• le commissioni sono soggette a inversione contabile.

📌 In assenza di VIES attivo, le operazioni con le piattaforme estere possono risultare fiscalmente irregolari, con riflessi anche nelle comunicazioni DAC7.

Perché le piattaforme OTA stanno chiedendo nuovi documenti in questi mesi

Molti operatori stanno ricevendo, proprio in queste settimane, richieste da parte delle OTA relative a:

• documento di identità;
• data di nascita;
• prova di residenza;
• conferma dei dati fiscali;
• verifica dell’IBAN;
• compilazione di moduli KYC o KYP.

Queste richieste non sono casuali.

Il collegamento con il DAC7 e la scadenza del 31 gennaio 2026

Entro il 31 gennaio 2026, le piattaforme digitali dovranno trasmettere alle autorità fiscali:

• i dati relativi all’anno d’imposta 2025;
• informazioni complete, corrette e verificate sui soggetti attivi sulla piattaforma.

Per questo motivo le OTA stanno:

• aggiornando i propri fornitori di servizi di pagamento;
• rafforzando le procedure di Know Your Customer / Know Your Partner (KYC/KYP);
• riallineando i dati raccolti negli anni precedenti agli standard DAC7.

Anche se le informazioni erano già state fornite in passato, è normale e legittimo che vengano richieste nuovamente.

Cosa devono fare concretamente Property Manager e intermediari

1. Verificare e aggiornare i dati sulle piattaforme

È fondamentale controllare che siano correttamente indicati:

• codice fiscale e/o Partita IVA;
• residenza fiscale;
• intestazione dell’attività;
• IBAN;
• tipologia di operatore (persona fisica, impresa, società).

2. Gestire correttamente la fatturazione

• Fatture ai proprietari coerenti con i mandati;
• Fatture ricevute dalle piattaforme correttamente registrate;
• Applicazione corretta dell’IVA e del reverse charge.

3. Allineare contabilità e dati DAC7

I compensi comunicati tramite DAC7 devono:

• coincidere con quelli dichiarati;
• essere imputati correttamente per competenza;
• risultare coerenti con i flussi bancari.

Scadenze chiave da ricordare

📅 31 gennaio di ogni anno

• Trasmissione dei dati DAC7 da parte delle piattaforme;
• Avvio dei controlli incrociati da parte dell’Agenzia delle Entrate.

📅 Durante l’anno

• Aggiornamento continuo dei dati;
• Verifica VIES;
• Regolarizzazione IVA e contabile.

Sanzioni e rischi in caso di irregolarità

Il DAC7 rende i flussi economici pienamente tracciabili.

Le conseguenze per gli operatori non allineati possono includere:

• accertamenti fiscali;
• richieste di chiarimenti;
• recupero di imposte;
• sanzioni e interessi.

Conclusioni

Il DAC7 segna un vero cambio di paradigma per il settore degli affitti brevi.

Per property manager e intermediari non è più sufficiente operare correttamente dal punto di vista gestionale: è necessario essere fiscalmente strutturati e coerenti.

Adeguarsi per tempo significa:

• ridurre i rischi;
• lavorare con maggiore serenità;
• affrontare senza timori le richieste delle piattaforme e i controlli fiscali.

ANBBA resta a disposizione per supportare associati e operatori nella corretta interpretazione della normativa e negli adempimenti operativi connessi al DAC7.

RIFERIMENTI NORMATIVI Direttiva (UE) 2021/514 del Consiglio – DAC7

• Direttiva 2011/16/UE sulla cooperazione amministrativa nel settore fiscale (DAC)
• D.Lgs. 1° marzo 2023 n. 32 – Recepimento DAC7 in Italia
• Provvedimento Agenzia delle Entrate n. 406671 del 22 dicembre 2023 – Modalità di comunicazione DAC7
• Art. 7-sexies DPR 633/1972 – Territorialità IVA servizi elettronici
• Art. 17 DPR 633/1972 – Reverse charge
• Regolamento UE sul VAT Information Exchange System (VIES)
• Normativa UE su KYC – Know Your Customer / Know Your Partner