Approfondimento tecnico: la cedolare secca e il quadro normativo delle locazioni turistiche

Approfondimento tecnico: la cedolare secca e il quadro normativo delle locazioni turistiche

1. Origine della cedolare secca

La cedolare secca sugli affitti è stata introdotta con il Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, attuativo del federalismo fiscale municipale (Legge delega n. 42/2009). L’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 ha previsto un regime facoltativo di tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, applicabile ai redditi derivanti da locazione di immobili abitativi, con aliquote iniziali: 21% per i contratti a canone libero (ex art. 2, comma 1, L. 431/1998) e 10% (oggi spesso 21%) per i contratti a canone concordato (ex art. 2, comma 3, L. 431/1998). Il regime è riservato ai locatori persone fisiche che non agiscono in forma d’impresa.

2. L’introduzione della “cedolare secca sugli affitti brevi”

Il regime è stato esteso alle locazioni brevi e turistiche con il Decreto-Legge n. 50 del 24 aprile 2017 (art. 4), convertito nella Legge n. 96 del 21 giugno 2017, durante il Governo Gentiloni. La norma ha introdotto: la cedolare secca al 21% per i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa; l’obbligo per intermediari immobiliari e portali online (Airbnb, Booking, ecc.) di operare una ritenuta del 21% sui canoni riscossi; la definizione formale di “locazioni brevi” e l’inquadramento fiscale di chi gestisce più immobili o servizi aggiuntivi, con possibile qualificazione d’impresa.

3. Chiarimenti e interventi successivi

Numerose disposizioni hanno precisato l’ambito della cedolare secca: la Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 ha chiarito il ruolo degli intermediari e la natura della ritenuta; il D.L. n. 34/2019 (Decreto Crescita) ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e le relative sanzioni; il D.L. n. 145/2023 (“Decreto Anticipi”, art. 13-ter) ha confermato l’aliquota al 21% e rafforzato gli obblighi informativi delle piattaforme online; la Legge n. 191/2023 (Bilancio 2024) ha mantenuto il regime vigente e prefigurato una differenziazione delle aliquote in base al numero di immobili locati.

4. Termini e rischi di approvazione della Legge di Bilanci

La Legge di Bilancio deve essere presentata entro il 20 ottobre e approvata entro il 31 dicembre (art. 81 Cost. e art. 18 L. 196/2009). Il mancato rispetto comporta l’avvio dell’esercizio provvisorio (art. 163 Cost.), che può durare al massimo quattro mesi e consente solo la gestione in dodicesimi delle spese autorizzate.

5. La posizione di ANBBA

ANBBA, in coerenza con il proprio impegno per la valorizzazione dell’ospitalità diffusa e familiare, sostiene con forza la necessità di: mantenere l’aliquota della cedolare secca al 21% per le locazioni turistiche; estenderla anche ai B&B a carattere familiare e alle case vacanza non imprenditoriali, per garantire equità fiscale tra le diverse formule ricettive; semplificare il quadro normativo e terminologico, evitando confusione tra locazioni turistiche e attività ricettive vere e proprie.

6. Criticità applicative e richiesta di revisione

ANBBA ritiene inaccettabile, e contraria ai principi di equità tributaria (art. 53 Cost.), l’attuale modalità con cui i portali di intermediazione applicano la ritenuta della cedolare secca. Oggi, infatti, la ritenuta del 21% viene calcolata sull’intero importo pagato dall’ospite, non sul netto effettivamente percepito dal locatore, generando una distorsione fiscale a danno dei piccoli operatori.

Esempio pratico (attuale al 21%)

Soggiorno prenotato a 100 euro. Il portale trattiene 21 euro di imposta e applica una commissione del 15% (15 euro) + IVA al 22% (3,30 euro), per un totale di 18,30 euro. L’host riceve quindi 81,70 euro, ma tassato come se avesse percepito 100 euro. In pratica paga imposte anche su somme mai incassate.

7. Proposta ANBBA: tassazione sul netto effettivo percepito

In vista della possibile introduzione della cedolare secca al 26%, ANBBA propone di applicare l’imposta sul netto realmente incassato, cioè al netto delle commissioni e delle spese trattenute dai portali. Tale correttivo renderebbe più equo il prelievo fiscale e neutralizzerebbe in parte l’aumento di aliquota.

Esempio di calcolo corretto al 26% (sul netto)

Importo pagato dall’ospite: 100 euro
Commissione del portale 15% + IVA 22% = 18,30 euro
Netto percepito dall’host: 100 – 18,30 = 81,70 euro
Applicando la cedolare secca del 26% sul netto: 81,70 × 26% = 21,24 euro di imposta
Ricavo netto finale per l’host: 81,70 – 21,24 = 60,46 euro
Rispetto al regime attuale (21% su 100 euro = 21 euro, ricavo netto 62,70 euro), la perdita reale sarebbe di soli 2,24 euro, cioè un minor introito del 2,24% per ogni 100 euro incassati.

Conclusione

ANBBA chiede che la ritenuta venga calcolata sul reddito realmente percepito, e non sul lordo, per garantire una tassazione più giusta e proporzionata, in linea con i principi costituzionali di equità e capacità contributiva.