Margini in calo, obblighi in crescita: gli host cercano vie d’uscita
Di Cesare Gherardi – Direttore ANBBA
Negli ultimi anni il dibattito pubblico sugli affitti brevi è stato spesso caratterizzato da una narrazione semplicistica: proprietari che guadagnano cifre elevate, appartamenti sottratti al mercato, città invase dal turismo. Una rappresentazione che, al di là degli slogan, non sempre corrisponde alla realtà quotidiana di migliaia di piccoli host italiani.
I dati pubblicati dal Sole 24 Ore il 1° giugno 2026 confermano un fenomeno che gli operatori del settore conoscono bene da tempo: la redditività delle locazioni turistiche è in calo in molte delle principali città italiane. A Venezia gli incassi netti sono diminuiti del 16,5% in un solo anno. A Firenze il calo supera il 12%, mentre anche Roma registra una riduzione significativa dei profitti. Parallelamente diminuiscono i tassi di occupazione e si riducono le tariffe medie giornaliere.
Una situazione che porta inevitabilmente a una domanda: se gli affitti brevi fossero davvero la miniera d’oro spesso descritta nel dibattito politico, perché sempre più proprietari stanno valutando formule alternative?
La risposta è semplice: perché gestire una locazione turistica oggi è diventata un’attività complessa, costosa e progressivamente gravata da adempimenti. Tra commissioni delle OTA, costi di gestione, pulizie, manutenzioni, utenze, tasse, CIN, imposta di soggiorno, comunicazioni statistiche e obblighi amministrativi, i margini si sono ridotti in modo significativo.
A beneficiare maggiormente del sistema, spesso, non sono i piccoli proprietari ma le grandi piattaforme internazionali, i gestori professionali e tutto l’indotto. Il proprietario si trova invece a sostenere rischi, investimenti e responsabilità crescenti per ottenere rendimenti sempre più contenuti.
Il transitorio come strategia di sopravvivenza
In questo contesto si sta affermando una soluzione intermedia: la locazione transitoria. Non si tratta di un ritorno all’affitto residenziale tradizionale, né tantomeno di una vittoria delle politiche restrittive. Si tratta di una strategia difensiva che molti host stanno adottando per resistere a condizioni di mercato sempre più difficili e recuperare una minima stabilità gestionale.
Studenti universitari, lavoratori in trasferta, professionisti, ricercatori, personale sanitario, dipendenti in missione temporanea e persone impegnate in percorsi formativi rappresentano una domanda crescente, capace di garantire permanenze di alcuni mesi senza le complessità operative dell’ospitalità turistica giornaliera. Per molti proprietari la formula transitoria è oggi l’unico modo per mantenere una parziale flessibilità rispetto ai contratti residenziali tradizionali, riducendo i costi di gestione e l’esposizione alle oscillazioni di un mercato turistico sempre meno remunerativo.
Un adattamento forzato, non una scelta libera
Sarebbe però un errore interpretare questa tendenza come una vittoria delle politiche restrittive adottate in alcune città. Il passaggio dal breve al transitorio non dimostra che gli affitti turistici fossero il problema: dimostra che gli operatori economici si adattano — spesso obtorto collo — alle condizioni di mercato e alle normative vigenti per preservare la sostenibilità delle proprie attività.
Il mercato non sta scomparendo: si sta contraendo e trasformando sotto la pressione di un sistema di obblighi che ha reso l’attività sempre meno conveniente per i piccoli proprietari.
E forse sarebbe opportuno che il dibattito pubblico abbandonasse la ricerca di un unico colpevole per affrontare le vere criticità del settore immobiliare italiano, che hanno radici ben più profonde e complesse rispetto alle sole locazioni turistiche. Perché quando un’attività economica viene sottoposta contemporaneamente a obblighi crescenti, nuove restrizioni e margini sempre più ridotti, la conseguenza naturale non è la sua eliminazione, ma una silenziosa strategia di sopravvivenza.
