Da Firenze a Verona: la stretta urbanistica sull’ospitalità diffusa
Verona è conosciuta in tutto il mondo come la città di Romeo e Giulietta, del celebre balcone degli innamorati, dell’Arena che ogni estate richiama migliaia di appassionati di musica e opera, e di un patrimonio artistico riconosciuto dall’UNESCO. Una città che vive di turismo, cultura e accoglienza.
Proprio per questo fa discutere la Variante n. 70 al Piano degli Interventi, con cui il Comune introduce nuove regole urbanistiche per le locazioni turistiche, i Bed & Breakfast e le altre strutture ricettive extralberghiere del centro storico. Il 31 luglio 2026 il Consiglio comunale ha approvato la delibera di adozione con 20 voti favorevoli e 5 contrari.
È importante precisare un aspetto fondamentale: l’adozione non equivale ancora all’entrata in vigore definitiva. Il provvedimento dovrà infatti completare le fasi successive previste dalla normativa urbanistica prima di diventare pienamente operativo.
Un nuovo assetto urbanistico
La proposta nasce dalla volontà del Comune di intervenire sulla crescita esponenziale degli affitti turistici nel cuore della città. I numeri, presentati in aula dalla vicesindaca e assessora all’Urbanistica Barbara Bissoli, sono netti: le locazioni turistiche a Verona sono passate da 10 unità nel 2012 a 3.404 nel 2024, di cui 2.028 concentrate nel solo centro storico.
Gli obiettivi dichiarati dall’Amministrazione sono molteplici:
- tutelare la residenza stabile;
- preservare il centro storico, patrimonio UNESCO;
- mantenere i servizi destinati ai residenti;
- favorire un equilibrio tra turismo e vita cittadina;
- distribuire meglio i flussi turistici sul territorio.
Si tratta di finalità certamente condivisibili, soprattutto in una città che registra ogni anno milioni di visitatori.
Cosa cambia: la categoria turistico-ricettiva UT4
L’elemento centrale della Variante è la scelta di ricondurre locazioni turistiche e B&B alla medesima categoria funzionale turistico-ricettiva (UT4), con un carico urbanistico basso. In pratica, per aprire una nuova locazione turistica o un B&B nel centro storico sarà necessario un cambio di destinazione d’uso, con tutto ciò che questo comporta:
- verifica della destinazione urbanistica dell’immobile;
- possibilità (e costi) del cambio di destinazione d’uso;
- eventuali oneri previsti;
- presenza di vincoli storici o architettonici;
- compatibilità con il Piano degli Interventi.
Non si tratta quindi di un divieto generalizzato, ma di un sistema che rende molto più complesso aprire nuove attività nel centro storico.
Le attività già esistenti: nessuna retroattività
Il Comune ha chiarito che la Variante non ha effetto retroattivo: gli immobili in cui sono già attivi B&B o locazioni turistiche, in possesso del Codice Identificativo Nazionale (CIN), mantengono l’attuale destinazione d’uso. Sono inoltre escluse dalla categoria turistico-ricettiva le residenze universitarie, per le quali viene riconosciuta solo la funzione di supporto allo studio.
Resta però aperta una questione delicata: la tutela delle attività in caso di successioni ereditarie, cessioni o cambi di titolarità, situazioni in cui le attuali procedure amministrative non sempre garantiscono un vero subentro, imponendo invece chiusura e nuova apertura.
Il rischio di una penalizzazione per gli operatori regolari
Le nuove disposizioni suscitano perplessità tra gli operatori del settore. Il timore principale è che un intervento urbanistico colpisca indistintamente chi opera nel pieno rispetto delle regole, senza distinguere tra attività regolari e fenomeni abusivi.
Una modifica della destinazione urbanistica può avere conseguenze rilevanti:
- riduzione della commerciabilità degli immobili;
- diminuzione del valore patrimoniale;
- limitazioni alla libertà di utilizzo della proprietà privata;
- rallentamento degli investimenti;
- effetti sul mercato immobiliare cittadino;
- ripercussioni sull’intero indotto turistico.
Non è un caso che, oltre agli operatori, anche Confcommercio Verona abbia chiesto modifiche al provvedimento — condividendone gli obiettivi ma contestandone l’impostazione — e che l’associazione Locatur (Confesercenti) abbia parlato di un vincolo a rischio di contrasto con la normativa nazionale e regionale su un’attività “pienamente legittima”.
Un fenomeno che va ben oltre Verona
Per ANBBA, la Variante 70 non è un episodio isolato, ma si inserisce in un percorso che l’Associazione denuncia da tempo: un modello regolatorio nato a Firenze e che si sta estendendo alle principali città d’arte italiane, con le stesse restrizioni urbanistiche e la stessa pressione normativa su attività extralberghiere e locazioni turistiche.
Verona si aggiunge così a un elenco che comprende già Firenze e che oggi guarda anche a Roma, dove si discute di ulteriori strumenti per contenere il fenomeno degli affitti brevi.
Per ANBBA siamo di fronte a una strategia che rischia di diventare un precedente nazionale, destinato a incidere profondamente sul settore dell’ospitalità diffusa e sul mercato immobiliare.
Il rischio di una deriva normativa
In numerosi contesti amministrativi si torna a discutere di nuove imposizioni fiscali comunali e di strumenti pensati per scoraggiare le locazioni turistiche, ritenute da alcuni la principale causa della carenza di alloggi per i residenti.
Una tesi che ANBBA considera una semplificazione eccessiva. Attribuire quasi esclusivamente alle locazioni turistiche la responsabilità dello spopolamento dei centri storici significa ignorare trasformazioni urbanistiche, sociali ed economiche che si trascinano da decenni: il costo elevato degli immobili, la scomparsa dei servizi di prossimità, la difficoltà di accesso e parcheggio, la carenza di spazi per le famiglie, la chiusura di scuole, la trasformazione del commercio tradizionale.
È la classica situazione in cui “si chiude la stalla quando i buoi sono ormai scappati”: i residenti hanno lasciato i centri storici molto prima dell’esplosione del turismo extralberghiero, e non torneranno semplicemente perché si restringe il mercato delle locazioni turistiche.
Il rischio concreto è invece deprimere un comparto che ha contribuito alla riqualificazione di numerosi immobili, favorito investimenti privati, sostenuto migliaia di piccoli proprietari e generato indotto per commercianti, ristoratori, artigiani e professionisti.
Serve equilibrio, non contrapposizione
La tutela del centro storico e della residenzialità è un obiettivo importante. Ma è altrettanto importante evitare che si traduca in provvedimenti generalizzati che colpiscono indistintamente chi opera nella legalità.
Verona, come Firenze e le altre città d’arte italiane, vive anche grazie a un modello di ospitalità diffusa che negli ultimi anni ha valorizzato patrimonio immobiliare e culturale, offrendo un’accoglienza complementare a quella alberghiera.
Per questo ANBBA ritiene indispensabile che ogni intervento normativo sia accompagnato da studi oggettivi, analisi economiche e un reale confronto con le rappresentanze degli operatori, distinguendo chiaramente tra abusivismo e attività regolarmente autorizzate.
L’iter non è concluso
La Variante 70 è stata adottata dal Consiglio comunale, ma non è ancora in vigore in via definitiva. Solo al termine di queste fasi saranno note in modo definitivo le modalità applicative.
Nel frattempo, proprietari, host e gestori che stanno programmando investimenti o nuove aperture nel centro storico veronese sono invitati a verificare attentamente la situazione urbanistica dei propri immobili e a seguire con attenzione gli sviluppi del provvedimento.
Per ANBBA, la vicenda di Verona è il segnale di una tendenza che, partita da Firenze, sta coinvolgendo le principali città d’arte italiane e rischia di ridefinire il futuro dell’ospitalità extralberghiera nel nostro Paese.
La sfida non può essere individuare nelle locazioni turistiche il capro espiatorio di problemi urbanistici e sociali sviluppati in decenni. Occorrono politiche capaci di riportare vita, servizi e residenti nei centri storici, senza penalizzare un settore che è una risorsa per il turismo, per l’economia e per migliaia di famiglie italiane che hanno investito nel rispetto delle regole.
Perché Verona continuerà a essere la città dell’amore, dell’Arena e dell’ospitalità. La vera sfida sarà fare in modo che resti anche una città capace di coniugare tutela del patrimonio, sviluppo economico e libertà d’impresa — senza contrapporre residenti e operatori turistici, ma costruendo un equilibrio che guardi davvero al futuro.
