Scopri come aprire attività ricettive extra-alberghiere in immobili privi di abitabilità o acquistati con la formula: “Edificio edificato prima del 1° settembre 1967”
Analisi pratica e giuridica a cura dell’arch. Simona Birini, consulente edilizio-urbanistica ANBBA, alla luce della sentenza del Consiglio di Stato n. 7239/2025, del Decreto “Salva Casa” e della presenza di clausole “ante ’67” e “assenza abitabilità”.
Perché questo tema è importante
La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 7239/2025 offre l’occasione per fare chiarezza su un tema che interessa molti proprietari e potenziali acquirenti di immobili:
- Posso avviare un B&B, casa vacanze o affitto turistico se l’immobile ha problemi di conformità urbanistica?
- Cosa significa davvero “ante ’67”?
- È possibile regolarizzare un immobile privo di abitabilità/agibilità?
Queste domande sono cruciali per chi vuole valorizzare un immobile avviando un’attività ricettiva extra-alberghiera, e vanno valutate alla luce delle più recenti novità normative, in particolare il Decreto “Salva Casa” (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024).
Sanatoria urbanistica: art. 36 DPR 380/2001
La decisione del CdS ribadisce l’importanza della doppia conformità, requisito essenziale per ottenere il permesso di costruire in sanatoria:
- Conformità al momento della realizzazione dell’opera
- Conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda
Nota pratica: la Pubblica Amministrazione deve svolgere un’istruttoria approfondita, ma il peso della prova ricade sul privato. È quindi necessario fornire:
- planimetrie storiche
- mappe catastali
- atti notarili
- foto d’epoca
- ogni documento utile a dimostrare lo stato originario dell’immobile.
Il Decreto “Salva Casa” e le nuove possibilità di regolarizzazione
Il Decreto “Salva Casa” ha introdotto alcune importanti semplificazioni:
- Art. 36-bis DPR 380/2001
Prevede una procedura semplificata per le parziali difformità, basata su un “doppio binario”:- Urbanistica → valutata oggi
- Requisiti edilizi → valutati al momento della realizzazione
- Art. 34-ter, comma 4 – Agibilità sanante
Consente, in alcune situazioni, di ottenere un certificato di agibilità con valore sanante rispetto a piccole difformità, previa istruttoria comunale e sopralluogo.
Attenzione: queste procedure non si applicano in caso di vincoli assoluti (paesaggistici, storico-artistici, idrogeologici) o di gravi difformità strutturali.
Clausola “Ante ’67”: chiarimenti
Molti atti di compravendita riportano la formula “immobile edificato prima del 1° settembre 1967”.
Questo riferimento è legato alla Legge Ponte n. 765/1967, che ha introdotto l’obbligo generalizzato di licenza edilizia anche nei Comuni non dotati di piano regolatore.
Importante: la clausola non è una sanatoria automatica.
Indica solo che l’immobile è stato costruito in un’epoca in cui l’obbligo di licenza edilizia era più limitato.
Resta comunque necessario dimostrare la legittimità urbanistica, con documenti storici e verifiche tecniche.
Immobili privi di abitabilità/agibilità
Un immobile privo di certificato di abitabilità/agibilità (o della più recente SCIA/SCA) presenta un problema rilevante per l’avvio di un’attività ricettiva.
Molte normative regionali e regolamenti comunali richiedono l’agibilità per:
- ottenere l’iscrizione al registro delle strutture ricettive
- dimostrare il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza
- conseguire le certificazioni antincendio e impiantistiche
Soluzione possibile: la procedura di agibilità sanante può essere una via percorribile, ma solo se le difformità sono parziali e l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza.
Consigli pratici per proprietari e acquirenti
Se sei proprietario di un immobile o stai valutando un acquisto per aprire un’attività ricettiva (B&B, casa vacanze, affitto breve), e l’immobile presenta le clausole “ante ’67” o “privo di abitabilità”, segui questi passaggi:
- Incarica un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere)
Per una ricognizione completa di:- titoli edilizi (permessi, SCIA, condoni)
- planimetrie storiche
- documentazione catastale
- atti notarili
- Verifica le possibilità di sanatoria
Individua con il tecnico quale procedura è applicabile:- art. 36 → permesso di costruire in sanatoria
- art. 36-bis → SCIA in sanatoria (parziali difformità)
- art. 34-ter → agibilità sanante
- Controlla i vincoli esistenti
Paesaggistici, storico-artistici, idrogeologici, antisismici.
Se presenti, alcune semplificazioni potrebbero non essere utilizzabili. - Valuta la possibilità di ottenere agibilità
In mancanza di certificato, verifica se è possibile ottenerlo (o sanarlo) tramite sopralluogo e integrazioni tecniche. - Consulta le normative regionali e comunali
Ogni Regione ha regolamenti propri per B&B, case vacanza e affitti turistici. - Prevedi un’assistenza legale se necessario
In caso di diniego della sanatoria o contestazioni, potresti dover ricorrere al TAR. La documentazione storica sarà decisiva.
ANBBA è a disposizione dei propri soci per fornire supporto tecnico, amministrativo e legale, aiutandoli a risolvere tutte le problematiche relative ai servizi offerti dai nostri consulenti presenti nelle città indicate nel nostro sportello Info-Edilizia.
