Urbanistica contro affitti brevi: la partita è appena iniziata
Dopo il precedente di Bologna, la Capitale rilancia con nuove restrizioni sugli affitti brevi. Tra urbanistica, diritto di proprietà e libertà di iniziativa economica, il dibattito si sposta sempre più sul terreno delle regole comunali. Ma è davvero questa la soluzione?
C’è un nuovo campionato che si sta giocando tra le grandi città italiane. Non assegna scudetti, ma introduce divieti, vincoli urbanistici e nuove regole per le locazioni turistiche. Se dovessimo raccontarlo con il linguaggio del calcio, oggi il tabellone segnerebbe Roma-Firenze 2-1.
Naturalmente è una metafora giornalistica, ma rende bene l’idea di quanto sta accadendo. Firenze è stata la prima grande città italiana ad aprire la strada delle restrizioni. Bologna ha tentato una via innovativa, ricorrendo agli strumenti della pianificazione urbanistica. Oggi è Roma a rilanciare con un progetto ancora più articolato, destinato ad alimentare un confronto che coinvolge amministrazioni locali, giuristi, operatori del turismo e proprietari immobiliari.
L’Assemblea Capitolina ha infatti approvato le nuove Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale, introducendo modifiche destinate a incidere direttamente sul mercato delle locazioni turistiche e a costituire la base del futuro regolamento comunale sugli affitti brevi, che il Campidoglio si è impegnato ad adottare entro quattro mesi [NOTA: verificare il termine — le fonti pubbliche più recenti (dichiarazioni dell’assessore Veloccia dopo l’approvazione del 23-24 luglio 2026 e richieste delle associazioni romane) parlano di un’adozione “immediata” o, secondo le associazioni, entro sei mesi; non risulta un impegno formale a quattro mesi].
Roma cambia le regole del gioco
La novità più significativa è l’introduzione della nuova destinazione urbanistica A/3 – Abitazioni ad uso ricettivo, destinata agli immobili utilizzati per finalità turistiche.
Non si tratta di una semplice modifica terminologica. La scelta del Comune di Roma sposta il dibattito da un piano esclusivamente turistico a quello urbanistico, attribuendo una specifica disciplina agli immobili destinati alle locazioni turistiche e incidendo sui futuri cambi di destinazione d’uso, sugli oneri urbanistici e, più in generale, sui poteri di pianificazione dell’Amministrazione comunale. Un passaggio destinato a fare scuola anche in altri Comuni italiani.
Accanto alla nuova categoria urbanistica, il Campidoglio ha previsto un’altra misura di rilievo: il divieto di nuovi cambi di destinazione d’uso verso la categoria A/3 nell’area UNESCO del centro storico, con l’obiettivo dichiarato di contrastare lo spopolamento dei residenti e preservare l’equilibrio tra funzione abitativa e funzione turistica della città.
A queste misure si accompagneranno ulteriori disposizioni contenute nel futuro regolamento comunale sugli affitti brevi, che dovrà definire modalità applicative, eventuali limitazioni e disciplina operativa.
Firenze ha aperto la strada
Se oggi Roma rappresenta la novità, è Firenze ad aver inaugurato questa stagione di interventi. Il capoluogo toscano è stato il primo grande Comune italiano ad adottare misure fortemente restrittive nei confronti delle locazioni turistiche, in particolare nel centro storico patrimonio UNESCO, sostenendo la necessità di riportare equilibrio tra funzione residenziale e pressione turistica.
Da allora il confronto si è progressivamente spostato sul terreno urbanistico, aprendo interrogativi sempre più rilevanti sul rapporto tra pianificazione del territorio, libertà economica e diritto di proprietà.
Il precedente di Bologna: una vicenda da leggere con attenzione
Prima ancora di Roma, Bologna aveva introdotto nel proprio Piano Urbanistico Generale la categoria B3, destinata agli immobili utilizzati per gli affitti brevi — una scelta che ANBBA seguì fin dall’inizio, dedicandole specifici approfondimenti.
Il TAR aveva inizialmente riconosciuto la legittimità dell’impostazione urbanistica adottata dal Comune, ritenendo ammissibile il ricorso agli strumenti della pianificazione per disciplinare il fenomeno. Successivamente, però, il Consiglio di Stato ha annullato la variante urbanistica con una decisione destinata a fare scuola.
È importante precisare che il giudice amministrativo non ha ritenuto illegittima la categoria B3 né l’utilizzo dello strumento urbanistico in quanto tale. L’annullamento è stato disposto per un motivo diverso: il Comune aveva introdotto modifiche sostanziali alla variante senza ripubblicarla e senza consentire ai cittadini di presentare nuove osservazioni, come previsto dalla normativa urbanistica regionale.
Un precedente che lascia impregiudicato il tema di fondo, ma richiama tutte le amministrazioni al rigoroso rispetto delle garanzie procedimentali. Anche Roma dovrà confrontarsi con questo precedente.
Attenzione: la classificazione urbanistica non cambia la categoria catastale
Su questo punto è necessaria una precisazione, perché il dibattito pubblico continua a generare confusione, alimentata spesso da un’informazione non sempre precisa.
Come ANBBA ha più volte evidenziato, la classificazione urbanistica di un immobile non ha nulla a che vedere con la sua classificazione catastale. Si tratta di due discipline profondamente diverse, che rispondono a finalità differenti.
La nuova destinazione urbanistica introdotta da alcuni Comuni — la B3 di Bologna o la futura A/3 di Roma — riguarda esclusivamente gli strumenti della pianificazione urbanistica. La categoria catastale continua invece ad assolvere alla propria funzione fiscale e inventariale: un appartamento destinato a locazione turistica resta censito al Catasto come abitazione residenziale (A/2, A/3, A/4 e così via), senza che l’esercizio dell’attività comporti automaticamente una modifica della classificazione catastale.
Confondere questi due piani alimenta equivoci che finiscono per disorientare proprietari, professionisti e operatori del settore.
Quando anche le parole possono creare confusione
Alla confusione tra urbanistica e Catasto se ne aggiunge spesso un’altra, terminologica. Nel linguaggio giornalistico si tende a definire genericamente “B&B” qualsiasi appartamento destinato all’ospitalità turistica. È una semplificazione comprensibile dal punto di vista comunicativo, ma che non corrisponde alla realtà giuridica.
Le locazioni turistiche non sono bed & breakfast. Gli affitti brevi non coincidono con le strutture ricettive extralberghiere. I bed & breakfast sono disciplinati da normative regionali specifiche e costituiscono attività ricettive vere e proprie. Le locazioni turistiche trovano invece fondamento nel codice civile e nella normativa nazionale sulle locazioni brevi, configurandosi come una particolare modalità di godimento dell’immobile, con caratteristiche giuridiche, fiscali e amministrative differenti.
Utilizzare terminologie improprie significa alterare la percezione del fenomeno e rendere più difficile un confronto serio sulle regole che dovrebbero disciplinarlo.
Destinazione urbanistica e attività economica: due concetti diversi
L’attività economica svolta all’interno di un immobile non coincide necessariamente con la sua destinazione urbanistica. Un appartamento rimane un appartamento: il fatto che venga utilizzato per un periodo per una locazione turistica non significa che abbia cessato di svolgere una funzione residenziale o acquisito in modo definitivo una diversa natura urbanistica.
La pianificazione urbanistica nasce per disciplinare usi del territorio destinati a mantenersi nel tempo. Le locazioni turistiche, invece, rappresentano spesso una modalità di utilizzazione dell’immobile che può cambiare rapidamente, senza alcuna trasformazione materiale del bene.
Un’attività, per sua natura, temporanea e reversibile
Le attività di locazione turistica — così come molte attività ricettive extralberghiere — non sono necessariamente permanenti. Possono iniziare oggi e cessare domani: il proprietario può interrompere l’attività per motivi economici, familiari o personali, oppure decidere di tornare ad abitare l’immobile o concederlo in locazione ordinaria.
È quindi legittimo domandarsi se sia opportuno attribuire una specifica classificazione urbanistica ad attività che, per loro natura, possono essere temporanee, reversibili e dipendenti dalle scelte del proprietario. Il rischio è irrigidire la gestione del patrimonio edilizio attraverso strumenti concepiti per disciplinare trasformazioni stabili del territorio.
Una questione destinata ad aprire un confronto giuridico
Il Comune di Roma motiva le proprie scelte con l’esigenza di contrastare lo spopolamento dei centri storici, contenere la pressione turistica e favorire il ritorno della residenza stabile: obiettivi meritevoli di attenzione.
Resta però da verificare se gli strumenti individuati risultino coerenti con il quadro normativo nazionale e con i principi costituzionali. Le nuove limitazioni dovranno confrontarsi con la disciplina delle locazioni brevi prevista dal D.L. 50/2017, con il D.P.R. 380/2001 in materia edilizia e urbanistica, nonché con i principi costituzionali della tutela della proprietà privata (art. 42 Cost.), della libertà di iniziativa economica (art. 41 Cost.) e della proporzionalità dell’azione amministrativa.
La posizione di ANBBA: governare il fenomeno senza comprimere i diritti
Le trasformazioni che stanno interessando Roma, Firenze e, in precedenza, Bologna dimostrano che il tema delle locazioni turistiche è entrato stabilmente nell’agenda politica nazionale. È comprensibile che le amministrazioni locali cerchino strumenti per contrastare gli effetti negativi di un turismo concentrato in alcune aree urbane e per favorire il mantenimento della residenza stabile. Sono obiettivi legittimi.
Al tempo stesso, ogni intervento pubblico deve confrontarsi con un principio fondamentale: le locazioni turistiche costituiscono un’attività lecita, riconosciuta dall’ordinamento giuridico italiano e disciplinata da specifiche norme nazionali. Non possono essere considerate, di per sé, un’anomalia da eliminare.
ANBBA sostiene da sempre la necessità di distinguere con chiarezza tra chi opera nel rispetto delle regole e chi esercita attività abusive o irregolari. L’abusivismo deve essere contrastato con decisione: la legalità è una garanzia per i turisti, per gli operatori onesti e per le amministrazioni pubbliche. Ma una cosa è reprimere gli abusi, altra cosa è introdurre limitazioni generalizzate che incidono anche su migliaia di proprietari che rispettano pienamente la normativa vigente.
La crisi abitativa ha cause molto più complesse
Nel dibattito pubblico si tende ad attribuire alle locazioni turistiche la responsabilità della difficoltà di accesso alla casa nelle grandi città. È una ricostruzione che rischia di semplificare eccessivamente un fenomeno più articolato.
La carenza di alloggi a prezzi accessibili dipende da molteplici fattori: la riduzione dell’edilizia residenziale pubblica, l’aumento dei costi di costruzione, la pressione demografica nelle aree urbane, la crescita della domanda abitativa, la lentezza dei processi di rigenerazione urbana e le difficoltà del mercato immobiliare. Ricondurre un problema così complesso esclusivamente alle locazioni turistiche rischia di individuare un unico responsabile senza affrontare le vere cause strutturali della crisi abitativa.
Proprietà privata e libertà di iniziativa economica
La Costituzione italiana riconosce il valore sociale della proprietà privata e ne consente la regolamentazione nell’interesse generale. Allo stesso tempo tutela la libertà di iniziativa economica privata, purché esercitata nel rispetto della legge e dell’utilità sociale.
L’interesse pubblico alla tutela della residenza e alla salvaguardia dei centri storici non può essere ignorato. Ma neppure può essere trascurato il diritto del proprietario di utilizzare legittimamente il proprio immobile secondo le modalità consentite dall’ordinamento. Le limitazioni possono essere introdotte, ma devono risultare proporzionate, ragionevoli, adeguatamente motivate e coerenti con il quadro normativo nazionale.
Una riflessione sorge quasi spontanea: se gli stessi immobili appartenessero allo Stato o agli enti pubblici, verrebbero adottate le medesime limitazioni con la stessa determinazione? Una domanda che invita a riflettere sul principio di uguaglianza.
La bandiera della libertà
Negli ultimi anni Firenze, Bologna e oggi Roma hanno intrapreso percorsi differenti, ma accomunati dall’idea che il fenomeno delle locazioni turistiche debba essere governato attraverso strumenti sempre più incisivi. Con ogni probabilità altre città seguiranno la stessa strada, mentre i giudici amministrativi e, forse, la Corte costituzionale saranno chiamati a pronunciarsi sui delicati equilibri tra autonomia comunale, pianificazione urbanistica, diritto di proprietà e libertà economica.
ANBBA continuerà a partecipare a questo confronto con spirito costruttivo, offrendo ai propri associati analisi tecniche, approfondimenti giuridici e informazioni corrette — non per difendere privilegi, non per alimentare contrapposizioni, ma per difendere un principio che appartiene allo Stato di diritto: le regole devono essere chiare, proporzionate, rispettose delle garanzie costituzionali e uguali per tutti.
Conclusioni
Le città hanno il diritto e il dovere di governare i fenomeni che incidono sul proprio territorio. Ma il governo del territorio non può prescindere dal rispetto dei principi che costituiscono il fondamento del nostro ordinamento: la tutela della proprietà privata, la libertà di iniziativa economica, la certezza del diritto e la proporzionalità dell’azione amministrativa.
Il confronto aperto da Firenze, il precedente giuridico di Bologna e le nuove scelte di Roma rappresentano soltanto l’inizio di un percorso destinato a incidere profondamente sul futuro delle locazioni turistiche in Italia. Sarà il tempo, insieme al vaglio della giurisprudenza, a stabilire se la strada delle restrizioni urbanistiche rappresenti davvero la risposta più efficace, oppure se sarà necessario individuare strumenti diversi, capaci di conciliare le esigenze delle città con i diritti dei cittadini.
