L’analisi ANBBA dopo la sentenza del Consiglio di Stato n. 2928/2025
1. Introduzione
A Venezia torna al centro del dibattito l’obbligo di installare fosse settiche negli immobili destinati a locazioni turistiche non imprenditoriali.
La recente sentenza n. 2928/2025 del Consiglio di Stato ha riacceso l’attenzione su un tema che intreccia norme ambientali, edilizie e libertà contrattuale dei proprietari.
ANBBA — Associazione Nazionale Bed & Breakfast e Affitti Brevi — sottolinea che la pronuncia del Consiglio di Stato rappresenta un punto fermo:
“La locazione turistica non imprenditoriale rientra nell’autonomia contrattuale del proprietario e non può essere subordinata a vincoli urbanistici o amministrativi che non trovino base nella legge.”
2. Cosa stabilisce la sentenza n. 2928/2025 del Consiglio di Stato
Con la decisione del 7 aprile 2025 (Sez. V), il Consiglio di Stato ha chiarito che:
- la locazione turistica privata costituisce esercizio del diritto di proprietà (artt. 41 e 42 Cost.) e dell’autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.);
- i Comuni non possono imporre vincoli, autorizzazioni preventive o SCIA per l’avvio di locazioni turistiche non imprenditoriali, salvo espressa previsione legislativa;
- il locatore non esercita attività d’impresa, ma mette a disposizione un bene di proprietà senza offrire servizi tipici delle strutture ricettive.
In sostanza, le amministrazioni locali non possono assimilare la locazione turistica a un’attività ricettiva né imporre condizioni aggiuntive per consentirne l’esercizio.
Tuttavia, la sentenza precisa anche che gli obblighi tecnici o igienico-ambientali previsti da leggi statali, regionali o regolamenti locali restano validi, se applicati in modo generale e non discriminatorio.
3. Il contesto veneziano: una normativa speciale
Venezia costituisce un caso unico in Italia.
Le sue specificità idro-ambientali sono tutelate dalla Legge Speciale n. 206/1995 e dal Regolamento edilizio comunale (D.C.C. n. 70/2019, art. 63), che disciplinano in modo rigoroso gli scarichi domestici nelle aree non servite dalla rete fognaria.
Secondo tale regolamento:
- gli immobili non collegati alla fognatura pubblica devono presentare un progetto di adeguamento fognario oppure
- in caso di impossibilità tecnica, una dichiarazione di impossibilità all’allaccio e l’installazione di sistemi di trattamento dei reflui (come fosse settiche o impianti equivalenti).
Si tratta, dunque, di prescrizioni ambientali e non di vincoli urbanistici sull’attività di locazione.
Negli ultimi anni, però, il Comune ha esteso nella prassi l’obbligo di conformità fognaria anche alle locazioni turistiche private, chiedendo ai proprietari di attestare la presenza di fosse settiche o di impianti conformi come condizione per l’attività locativa — con esiti non sempre chiari né uniformi.
4. Due piani distinti: diritto e ambiente
Il nodo interpretativo nasce dalla sovrapposizione di due livelli normativi:
A. Piano giuridico-amministrativo
Il Comune non può subordinare la locazione turistica privata a un’autorizzazione o all’obbligo di installare fosse settiche come “condizione per locare”, perché ciò costituirebbe un indebito potere inibitorio, vietato dalla sentenza n. 2928/2025.
B. Piano tecnico-ambientale
Restano invece validi gli obblighi di natura igienico-ambientale, se motivati da esigenze oggettive e applicati a tutti gli immobili, non solo a quelli destinati a locazioni brevi.
Se l’obbligo di fossa settica vale per ogni abitazione non allacciata alla rete fognaria, è legittimo; se imposto solo ai locatori turistici, diventa discriminatorio e illegittimo.
5. Le implicazioni pratiche per i proprietari e host a Venezia
1. Immobili collegati alla rete fognaria pubblica
Nessun obbligo di fossa settica. È sufficiente la conformità dell’impianto e il rispetto delle norme igienico-sanitarie.
Il Comune non può introdurre vincoli aggiuntivi per la sola ragione della locazione turistica.
2. Immobili non collegabili alla rete fognaria
In questo caso l’obbligo può sussistere, ma solo per ragioni ambientali effettive, come previsto dal Regolamento edilizio (art. 63).
Non può essere utilizzato come strumento per limitare l’offerta di affitti brevi.
3. Applicazione selettiva dell’obbligo
Se il Comune impone la fossa settica solo ai locatori turistici, si configura un eccesso di potere amministrativo.
In tal caso, ANBBA consiglia di:
- chiedere per iscritto la motivazione tecnica specifica dell’obbligo;
- segnalare eventuali discriminazioni agli uffici dell’associazione per la valutazione di azioni di tutela
6. La posizione di ANBBA e le proposte
ANBBA ribadisce che:
- le fosse settiche sono strumenti utili e necessari alla tutela ambientale, ma non possono essere usate come pretesto per regolamentare le locazioni brevi;
- le deroghe previste per altre destinazioni d’uso devono valere anche per le locazioni turistiche;
- è urgente un intervento legislativo nazionale che chiarisca competenze, limiti e uniformità di applicazione tra Comuni.
Per i soci, ANBBA ha predisposto un vademecum tecnico-legislativo che aiuta i proprietari a orientarsi fra obblighi ambientali e diritti garantiti dalla libertà contrattuale sancita dal Consiglio di Stato
7. Approfondimento tecnico — cosa sono le fosse settiche
Le fosse settiche sono vasche interrate destinate al trattamento primario delle acque reflue domestiche in assenza di fognatura pubblica.
Servono a separare solidi e sostanze galleggianti dalle acque, permettendo una prima depurazione biologica prima dell’immissione nei sistemi di scarico o nei depuratori.
Un corretto dimensionamento consente di trattenere circa il 50% dei solidi sospesi, riducendo il carico inquinante complessivo.
Fonti tecniche: www.acquereflue.it
8. Fonti e riferimenti
- Sentenza Consiglio di Stato n. 2928/2025
- Regolamento edilizio del Comune di Venezia, art. 63 (D.C.C. n. 70/2019)
- Legge Speciale per Venezia (L. 206/1995)
- Comunicati ANBBA su affitti brevi e vincoli ambientali
- lentepubblica.it, Il NordEst, CleanBnB, giustizia-amministrativa.it
- www.acquereflue.it
Articolo redatto a cura del Centro Studi ANBBA — sezione normativa e locazioni turistiche.
