Centri storici siciliani: la casa è più vecchia della legge che la giudica
La comunicazione trasmessa dall’Assessorato Regionale del Turismo ad alcune forze politiche — nella persona dell’On. Dario Safina, del Presidente della Regione On. Renato Schifani e del Presidente del Consiglio Regionale On. Gaetano Galvagno — trasmessa ad ANBBA dalla segreteria dell’On. Safina, rappresenta un contributo importante al dibattito in corso sulle locazioni turistiche in Sicilia.
Pur confermando la permanenza dell’efficacia del D.A. n. 2104/2025, la nota richiama le modifiche introdotte dalla Legge Regionale n. 12/2026, ribadendo che le locazioni turistiche non sono soggette ai requisiti strutturali, organizzativi e funzionali previsti per le strutture alberghiere ed extra-alberghiere, ma devono rispettare le norme generali in materia di sicurezza, igiene e destinazione abitativa.
NOTA: La sentenza del TAR Sicilia n. 1268/2026, depositata il 4 maggio 2026, ha già annullato dodici disposizioni del D.A. n. 2104/2025, ritenendole manifestamente irragionevoli o sproporzionate. È pertanto indispensabile procedere a un’attenta lettura del dispositivo della sentenza, al fine di individuare con precisione quali disposizioni siano state effettivamente annullate e quale sia l’esatta portata degli effetti dell’annullamento.Poiché il dispositivo è redatto in un linguaggio strettamente tecnico-giuridico, è opportuno offrirne una lettura semplificata e sistematica, così da consentire anche ai lettori non specialisti di comprendere con chiarezza l’ambito dell’annullamento e le conseguenze concrete della decisione. Ciò è particolarmente importante per evitare che possa sorgere l’errata percezione di una contraddizione tra la permanenza dell’efficacia delle disposizioni non colpite dalla pronuncia e l’annullamento parziale già disposto dal TAR.
Si tratta certamente di un chiarimento utile.
Tuttavia, proprio dalla lettura della risposta emerge con ancora maggiore evidenza quale sia oggi il vero problema che interessa migliaia di proprietari siciliani: la questione dell’abitabilità e dell’agibilità degli immobili, soprattutto quando si tratta di edifici costruiti molti decenni fa.
È su questo punto che ANBBA ritiene indispensabile aprire un confronto tecnico con la Regione Siciliana.
L’abusivismo non si combatte creando nuovi ostacoli
ANBBA condivide pienamente l’obiettivo di contrastare ogni forma di abusivismo.
Oggi, però, il settore dispone finalmente di strumenti che fino a pochi anni fa non esistevano.
L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), affiancato dagli strumenti regionali di controllo, consente di individuare con estrema facilità le attività non registrate, rendendo molto più efficace l’attività di vigilanza.
Per questo motivo riteniamo che l’attenzione debba spostarsi dalla produzione di documentazione spesso irreperibile alla verifica della reale sicurezza e regolarità degli immobili.
Il patrimonio edilizio siciliano non può essere valutato come se fosse stato costruito oggi
La Sicilia possiede uno dei patrimoni edilizi storici più importanti d’Italia.
Migliaia di appartamenti destinati oggi all’ospitalità turistica sono ubicati nei centri storici delle città, nei borghi marinari, nei piccoli comuni dell’entroterra o all’interno di edifici realizzati molti decenni prima dell’entrata in vigore dell’attuale normativa urbanistica.
Pretendere che tali immobili possiedano la medesima documentazione amministrativa richiesta per edifici costruiti recentemente significa, in molti casi, ignorare completamente l’evoluzione della legislazione italiana.
Prima del D.P.R. 425/1994 la situazione era profondamente diversa
È opportuno ricordare un aspetto che spesso viene trascurato.
Prima dell’entrata in vigore del D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, che ha introdotto il meccanismo del silenzio-assenso nel procedimento di rilascio del certificato di abitabilità, la disciplina seguiva procedure profondamente diverse rispetto a quelle attuali.
Una volta ultimati i lavori, il proprietario presentava al Comune la domanda di abitabilità e il procedimento avrebbe dovuto concludersi con il rilascio di un provvedimento espresso. Con il D.P.R. n. 425/1994 il legislatore ha invece previsto che, decorso il termine di legge senza un provvedimento del Comune, il certificato di abitabilità si intendesse formato per silenzio-assenso.
Per gli immobili realizzati anteriormente a tale riforma, e in particolare per quelli edificati prima del 1967, la situazione documentale è oggi spesso complessa. All’epoca, infatti, il certificato di abitabilità non costituiva un documento normalmente richiesto ai fini della stipula degli atti di compravendita e, di conseguenza, molti proprietari non ne hanno mai acquisito o conservato una copia.
A ciò si aggiunge che, dopo decenni, in numerosi Comuni i fascicoli edilizi risultano incompleti o parzialmente dispersi a causa di trasferimenti degli archivi, deterioramento della documentazione, eventi che ne hanno compromesso la conservazione o processi di digitalizzazione non ancora completati. Ne consegue che, anche qualora il certificato fosse stato originariamente rilasciato o la relativa domanda fosse stata presentata, non sempre è oggi possibile reperirne copia presso gli archivi comunali.
È pertanto necessario valutare la regolarità urbanistica e la sussistenza dei requisiti di abitabilità o agibilità degli immobili risalenti considerando l’intero quadro documentale e normativo dell’epoca, senza fondare automaticamente giudizi negativi sulla sola mancanza materiale del certificato o sulla sua irreperibilità negli archivi comunali.
Occorre inoltre ricordare che gli edifici realizzati anteriormente all’entrata in vigore del Regio Decreto 27 luglio 1934, n. 1265 non erano soggetti all’obbligo di conseguire un certificato di abitabilità, poiché fu proprio l’art. 221 del Testo Unico delle Leggi Sanitarie a introdurre, per gli edifici di nuova costruzione, l’obbligo dell’autorizzazione all’abitazione rilasciata dal Podestà (successivamente dal Sindaco), previo accertamento delle condizioni di salubrità dell’immobile.
Si evidenzia anche che l’ordinamento non prevede un obbligo generalizzato di presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) per tutti gli edifici esistenti. La SCA è infatti prevista dal D.P.R. 380/2001 in relazione a specifici interventi edilizi, quali nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni o interventi che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o accessibilità dell’immobile.
Ne consegue che, per gli edifici storici che non hanno mai subito interventi tali da richiedere la presentazione di una pratica edilizia, imporre oggi il deposito di una SCA costituirebbe, di fatto, l’introduzione di un nuovo obbligo amministrativo con effetti retroattivi, non previsto dalla disciplina edilizia vigente per tali immobili.
L’abitabilità “storicizzata”: una realtà che molte amministrazioni già riconoscono
Esiste poi un’altra situazione estremamente frequente.
Molti edifici sono stati utilizzati continuativamente come abitazioni per trenta, quaranta o cinquant’anni.
In presenza di immobili originariamente destinati a uso residenziale e regolarmente utilizzati nel tempo, numerose amministrazioni comunali italiane riconoscono il principio della cosiddetta abitabilità storicizzata, valutando l’effettivo utilizzo dell’immobile quale elemento significativo ai fini della verifica della sua destinazione abitativa.
Naturalmente ogni situazione deve essere valutata singolarmente, ma appare difficile sostenere che un appartamento abitato regolarmente da decenni diventi improvvisamente “non abitabile” soltanto perché non è più reperibile un certificato rilasciato oltre quarant’anni fa.
Il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 richiede un’applicazione ragionevole
Uno degli aspetti che maggiormente preoccupa ANBBA riguarda l’applicazione dei requisiti dimensionali previsti dal Decreto Ministeriale 5 luglio 1975.
Tale decreto ha rappresentato una tappa fondamentale nella definizione dei requisiti igienico-sanitari degli edifici ad uso abitativo, introducendo standard minimi relativi alle superfici dei locali, alle altezze interne, ai rapporti aero-illuminanti e ai servizi igienici. Occorre tuttavia considerare che tali prescrizioni furono elaborate con riferimento principalmente agli edifici di nuova costruzione e agli interventi successivi alla loro entrata in vigore, e non possono quindi essere applicate indistintamente al patrimonio edilizio storico.
In particolare, desta forte preoccupazione il richiamo, contenuto nella nota di chiarimento dell’Assessore, alle superfici minime delle camere da letto (9 m² per la camera singola e 14 m² per la camera doppia). È del tutto fisiologico che numerosi edifici costruiti prima del 1975 presentino camere di dimensioni inferiori, pur essendo stati legittimamente realizzati e abitati per decenni.
Diverso è il requisito della superficie complessiva dell’alloggio (14 m² per abitante per i primi quattro occupanti e 10 m² per ciascuno dei successivi), che costituisce un criterio ragionevole per garantire adeguate condizioni di vivibilità senza incidere rigidamente sulla distribuzione interna degli ambienti.
L’applicazione indiscriminata dei requisiti dimensionali delle singole camere agli edifici storici rischierebbe invece di produrre effetti irragionevoli e sproporzionati, escludendo dalla possibilità di essere regolarmente utilizzati numerosi immobili conformi alla normativa vigente al momento della loro realizzazione e perfettamente idonei sotto il profilo igienico-sanitario.
