Locazioni turistiche e presunzione di impresa: il dietrofront del MITUR e le criticità ancora aperte

Riferimenti normativi: Art. 13-ter D.L. 145/2023 – Art. 1, comma 17 L. 199/2025 – FAQ MITUR aggiornate 26/02/2026

Cosa è successo

Negli ultimi mesi, il tema delle locazioni turistiche e della loro qualificazione come attività imprenditoriale ha creato grande confusione tra gli operatori del settore. Il Ministero del Turismo (MITUR) aveva inizialmente adottato un’interpretazione molto rigida: chi gestiva più di due appartamenti per finalità turistiche, anche con contratti di durata superiore a 30 giorni, sarebbe automaticamente considerato imprenditore, con tutte le conseguenze fiscali e burocratiche, come l’obbligo di aprire partita IVA e presentare SCIA al Comune.

Questa posizione aveva sollevato grande preoccupazione, perché rischiava di obbligare moltissimi host privati, che fino a quel momento operavano senza qualificarsi come imprenditori, a sottoporsi a una serie di passaggi burocratici onerosi, costosi e, in alcune città come Firenze, praticamente impossibili a causa delle restrizioni nelle aree UNESCO.

A fine febbraio 2026 il MITUR ha pubblicato un chiarimento: la presunzione automatica di attività imprenditoriale vale solo per le locazioni brevi, cioè per contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni. Per le locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni, invece, il numero di appartamenti affittati non determina più automaticamente l’obbligo di considerare l’attività come impresa.

In sostanza, chi affitta tre o più appartamenti con contratti di lunga durata non deve trasformarsi automaticamente in impresa, a meno che l’attività non presenti tutti i caratteri di una vera organizzazione imprenditoriale: struttura, investimenti, personale, servizi aggiuntivi e gestione continuativa.

Perché il problema resta

Nonostante il chiarimento, il nodo centrale rimane irrisolto: cosa devono fare oggi coloro che gestiscono più di due appartamenti per contratti superiori a 30 giorni? Chi oggi opera come host privato e non imprenditore si trova in una situazione di incertezza legale e pratica.

Il problema è duplice:

1. Fiscale: la legge stabilisce che le locazioni brevi con più di due unità sono considerate imprenditoriali, ma non chiarisce completamente quando una gestione plurima di locazioni turistiche di lunga durata diventa impresa di fatto.
2. Amministrativo: in molti Comuni, specialmente nelle zone soggette a vincoli storici o UNESCO, non è possibile aprire nuove attività extra-alberghiere. Questo rende complicato applicare la regolarizzazione tramite SCIA, perché il Comune potrebbe rifiutare la pratica considerandola “nuova apertura”.

In pratica, chi oggi ha avviato attività plurime in forma non imprenditoriale potrebbe trovarsi di fronte a un conflitto tra la necessità di regolarizzarsi fiscalmente e le restrizioni amministrative locali.

Quando la gestione diventa imprenditoriale

Per capire cosa fare, è utile distinguere due situazioni.

Gestione semplice o “da locatore”: se l’attività consiste solo nell’affittare gli appartamenti, con contratti e consegna delle chiavi, senza personale, servizi aggiuntivi o investimenti organizzativi, allora non c’è obbligo di considerarla imprenditoriale. In questo caso, anche se si affittano tre o più appartamenti di lunga durata, si continua a rientrare nel regime del reddito fondiario, senza SCIA né partita IVA.

Gestione organizzata e sistematica: se l’attività è gestita in modo continuativo, con personale, promozione, mezzi organizzativi e servizi aggiuntivi, allora può essere considerata attività imprenditoriale anche senza rispettare la soglia numerica. In questo caso, la regolarizzazione diventa prudenziale: occorre aprire partita IVA e presentare SCIA per attività imprenditoriale, se il Comune lo consente.

Il problema dei Comuni con vincoli

Il vero problema emerge nelle città con restrizioni alle nuove attività, come nel centro storico di Firenze in area UNESCO. Qui, aprire una SCIA imprenditoriale per strutture già esistenti può essere considerata “nuova attività” e quindi non consentita. In queste circostanze:

• Fiscalmente è possibile aprire partita IVA.
• Amministrativamente, il Comune potrebbe non accettare la SCIA.

Questo genera un conflitto normativo tra l’obbligo fiscale e la realtà dei vincoli locali, rendendo la regolarizzazione praticamente impossibile in alcune aree.

Le criticità irrisolte

• Mancanza di un chiaro coordinamento tra normativa fiscale e normativa amministrativa.
• Assenza di indicazioni su come trattare le attività già avviate prima del 2 novembre 2024.
• Possibile retroattività della norma, con conseguenti oneri burocratici e costi elevati.
• Impossibilità pratica di regolarizzarsi nelle aree con limitazioni per nuove attività.

In sostanza, il problema non è più solo teorico: riguarda centinaia di host che hanno già strutture in gestione e rischiano di trovarsi esposti a contenziosi o sanzioni.

Cosa fare oggi

Gli operatori possono adottare diverse strategie, in attesa di un chiarimento ministeriale:

• Restare non imprenditoriali, se manca organizzazione sistematica.
• Ridurre a due unità immobiliari, opzione conservativa per rientrare nelle regole delle locazioni brevi.
• Trasformarsi in impresa, dove consentito, con apertura partita IVA, SCIA imprenditoriale e regime forfettario, se compatibile.
• Nei Comuni con blocchi amministrativi, richiedere interpello o valutare la gestione tramite soggetto già titolare di SCIA, evitando aperture “nuove” non consentite.

Conclusione ANBBA

Il dietrofront del MITUR ha corretto un automatismo eccessivo e ha limitato la presunzione di attività imprenditoriale alle sole locazioni brevi. Tuttavia, il problema operativo resta completamente aperto:

quando una gestione plurima di locazioni turistiche diventa impresa di fatto e come conciliare obblighi fiscali con restrizioni comunali?

ANBBA sollecita con urgenza il Ministero del Turismo a fornire chiarimenti operativi chiari e immediati per tutelare chi ha già avviato la propria attività, evitando contenziosi, oneri burocratici insostenibili e incertezza legale su strutture già funzionanti.