Il cambio di destinazione d’uso e i rischi per l’ospitalità familiare, evidenziati in audizione, dai delegati ANBBA
Il 14 maggio 2026, in audizione davanti alla Commissione regionale toscana, ANBBA ha portato la voce degli operatori extra-alberghieri nel dibattito sulla revisione del Testo Unico del Turismo (LR 61/2024). Iacopo Gherardi, delegato dell’associazione, e l’architetto Emilia Castellani hanno illustrato le criticità concrete che la norma — così com’è — rischia di produrre sul comparto dei bed and breakfast e degli affittacamere.
Il nodo del cambio di destinazione d’uso
Il punto più critico riguarda l’articolo 41, comma 3 della LR 61/2024, che impone alle strutture extra-alberghiere esistenti il mutamento della destinazione d’uso da residenziale a turistico-ricettiva. ANBBA ha espresso apprezzamento per la proposta di proroga del termine (già fissato al 1° luglio 2026, ora spostato verso agosto 2027), ma ha chiarito che la proroga da sola non risolve il problema: i nodi strutturali restano tutti sul tavolo.
L’architetto Castellani ha precisato un punto tecnico rilevante: il cambio di destinazione d’uso riguarda immobili che svolgono già, di fatto, funzione turistica — spesso senza opere edilizie, in strutture a tutti gli effetti residenziali per forma e caratteristiche. Imporre a queste strutture di modificare la destinazione urbanistica — quando la funzione turistico-ricettiva esiste già da anni, nel pieno rispetto delle leggi vigenti — appare contraddittorio e ingiusto. Ancora più inaccettabile sarebbe l’imposizione di ridurre i posti letto o di chiudere camere a chi ha sempre operato regolarmente, pagato le tasse e rispettato tutte le normative.
ANBBA ha inoltre sottolineato la separazione tra catasto e urbanistica: il tipo di ospitalità offerta da B&B e affittacamere si svolge in strutture residenziali per natura, e non vi sarebbe conflitto tributario nel mantenere la destinazione catastale residenziale. Questo aspetto necessita tuttavia di chiarimenti ufficiali per evitare interpretazioni difformi da parte degli uffici del Catasto.
La visione: l’ospitalità come fenomeno antropologico
Al di là dei tecnicismi, Iacopo Gherardi ha riportato la discussione alla sua dimensione più autentica. I soci ANBBA sono nella grande maggioranza piccoli operatori — persone che mettono a reddito un appartamento, una seconda casa, un immobile ereditato — non grandi gruppi con centinaia di unità. Sono loro che garantiscono quella rete di ospitalità diffusa e familiare che i turisti stranieri cercano espressamente quando scelgono l’Italia.
“Il turista, quando viene in Italia, non viene a visitare l’Italia: viene a vivere da italiano per qualche giorno.” Trasformare questo modello di accoglienza in pura attività imprenditoriale rischia di snaturarlo, impoverendo l’offerta turistica e svuotando di senso una forma di ospitalità che è parte dell’identità del nostro Paese.
Tre immobili, tre comuni: il paradosso della soglia professionale
ANBBA ha evidenziato anche l’irragionevolezza della soglia che distingue locazioni turistiche non imprenditoriali da imprenditoriali. Un operatore con un appartamento a Venezia, uno a Firenze e uno a Pistoia supera il limite numerico e diventa “professionale” — indipendentemente da qualsiasi valutazione concreta della sua attività. Una regola che colpisce in modo casuale e sproporzionato chi opera con logiche di ospitalità familiare su più territori.
Il richiamo alla sentenza TAR Sicilia
Durante l’audizione, la delegazione ANBBA ha anche richiamato la recente sentenza del TAR Sicilia (depositata il 4 maggio 2025), che ha chiarito in modo netto come le strutture extra-alberghiere e le locazioni turistiche siano realtà distinte e complementari rispetto all’offerta alberghiera — non concorrenti. Il turista che sceglie un B&B non cerca i servizi di un albergo, e viceversa. Questa distinzione, già affermata dalla giurisprudenza, dovrebbe essere il punto di partenza di qualsiasi norma che voglia governare il settore in modo equo e razionale.
Le richieste di ANBBA
In sintesi, ANBBA ha chiesto alla Commissione regionale toscana:
- la salvaguardia delle strutture già attive e in regola, con esclusione dall’obbligo di cambio di destinazione d’uso per l’esistente;
- chiarimenti urgenti sulle procedure (SCIA, oneri, catasto) per evitare paralisi burocratiche;
- la possibilità di reversibilità non onerosa della destinazione d’uso in caso di cessazione dell’attività;
- una normativa nazionale quadro che garantisca uniformità su tutto il territorio italiano, evitando la frammentazione regione per regione.
ANBBA ha ribadito la propria disponibilità a partecipare a tavoli tecnici e a contribuire alla costruzione di norme applicabili, giuste ed eque — nell’interesse degli operatori e delle comunità che vivono il turismo come risorsa di territorio.
