Adempimenti obbligatori comuni e scadenze fiscali
(Locazioni turistiche non imprenditoriali “host privati” e imprenditoriali)
A cura dello Sportello INFO-FISCO ANBBA – Direzione Rag. Paolo Sardi
Aggiornato al 12 marzo 2026
Nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per l’anno 2026 (redditi del 2025) sono state inserite nel nuovo modello 730/Redditi , due righe distinte per le locazioni brevi con cedolare secca (una con aliquota al 21% e una con aliquota al 26%) se il contribuente ha più di un immobile in locazione breve nello stesso anno fiscale.
Domanda collettiva specifica che tantissimi soci e non soci ci hanno rivolto:
Se le OTA (come Airbnb, Booking ecc.) operano la ritenuta solo al 21% su entrambi gli immobili, come si gestisce correttamente in dichiarazione il conguaglio al 26% sulla seconda locazione? Come si versa la differenza (5%) e dove si dichiara nel 730?
La risposta a questo quesito la troverete in area soci accompagnata da una guida pratica da scaricare in pdf nella sezione : tutte le informazioni sulla “Cedolare Secca”
Aggiornamento – Legge di Bilancio e limite degli immobili nelle locazioni turistiche – (Leggi tutto in area soci)
La recente Legge di Bilancio ha introdotto una modifica rilevante nella disciplina fiscale delle locazioni brevi e turistiche. In base alla nuova disposizione normativa, quando un soggetto destina alla locazione breve più di due immobili nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Questo significa che fino a due immobili l’attività può essere gestita in forma non imprenditoriale, mentre dal terzo immobile scatta una presunzione di attività d’impresa, con la conseguente necessità di valutare l’apertura della partita IVA e l’applicazione del relativo regime fiscale. La nuova norma ha tuttavia generato diversi interrogativi interpretativi, soprattutto nei casi più frequenti, come ad esempio quando un proprietario possiede già due locazioni turistiche e intende avviarne una terza, oppure quando gli immobili sono situati in regioni o comuni diversi o sono gestiti tramite società.
Tutte le principali interpretazioni operative della norma, con esempi pratici e casi ricorrenti, sono disponibili nell’Area Soci del sito ANBBA, dove è stato pubblicato un approfondimento dedicato a questo tema. Vai in Area Soci nella sezione Consulenze
Questa guida si rivolge a host privati e gestori imprenditoriali di strutture ricettive (B&B, affittacamere, case e appartamenti per vacanze, locazioni turistiche). Indipendentemente dalla tipologia gestionale, esistono obblighi che devono essere sempre rispettati.
Parte I – Adempimenti obbligatori comuni a tutte le strutture ricettive
Validi per tutte le tipologie: B&B, affittacamere, case e appartamenti per vacanze, locazioni turistiche.
A) Comunicazione ospiti alla Questura – Alloggiati Web
Obbligo e normativa
La comunicazione degli ospiti è obbligatoria entro 24 ore dall’arrivo (immediatamente se il soggiorno è inferiore alle 24 ore). Riferimento normativo: art. 109 TULPS e Decreto Ministero dell’Interno 7 gennaio 2013.
Modalità operative
- Portale telematico Alloggiati Web della Polizia di Stato
- Accesso con credenziali rilasciate dalla Questura competente per territorio
- Inserimento completo dei dati anagrafici e del documento di identità
- Obbligo esteso a tutti gli ospiti, compresi i minori
Attenzione: le sanzioni per omessa o tardiva comunicazione sono di natura penale.
B) Tassa di Soggiorno
Se prevista dal Comune in cui è ubicata la struttura, il gestore deve:
- Riscuotere l’imposta dal cliente secondo le tariffe comunali e rilasciare quietanza (anche come annotazione in ricevuta o fattura)
- Versare trimestralmente, entro la prima quindicina del mese successivo al trimestre (esempio: gennaio–marzo → versamento entro metà aprile)
- Presentare la dichiarazione annuale entro il 30 giugno 2026, tramite modello ministeriale, con eventuale trasmissione all’Agenzia delle Entrate ove richiesto
Le modalità operative variano da Comune a Comune: attenersi sempre al regolamento comunale della propria località.
C) Comunicazione flussi turistici ai fini ISTAT
È obbligatoria la comunicazione dei dati statistici di arrivi e presenze. Si consiglia la trasmissione tempestiva all’arrivo di ogni ospite per evitare errori o dimenticanze.
- Piattaforma più diffusa: Ross1000 (ex Turismo 5)
- Alcune Regioni e Comuni adottano piattaforme diverse: verificare con l’ente locale competente
Attenzione: l’omessa comunicazione comporta sanzioni amministrative.
Parte II – Differenziazione per tipologia di gestione
A) Gestione non imprenditoriale – Host privati (fino a 2 appartamenti)
Regime fiscale
La scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria è effettuata in sede di dichiarazione dei redditi e non è vincolante in modo definitivo. La strategia dipende dalla situazione individuale: in presenza di spese di ristrutturazione considerevoli, la tassazione ordinaria può essere preferibile poiché la cedolare secca non consente la deduzione di alcun costo.
Cedolare secca:
- 21% sul primo appartamento
- 26% sul secondo appartamento (a partire dal secondo)
- Imposta sostitutiva: non produce cumulo con altri redditi
Tassazione ordinaria:
- Produce cumulo con gli altri redditi → possibile aumento dell’aliquota IRPEF
- Le ritenute subite sono in acconto e riducono il carico fiscale complessivo
Dove dichiarare i redditi
- Immobili di proprietà: Quadro RB (Mod. 730 o Mod. Redditi PF)
- Immobili in locazione o comodato: Mod. Redditi PF – Quadro RL, rigo RL14 / oppure Mod. 730 – Quadro D, rigo D5, colonna 1, codice 1
Nota OTA: le ritenute operate da Airbnb, Booking e altri intermediari sono spesso erronee. Riportarle correttamente in dichiarazione e compensarle.
B) Gestione imprenditoriale – Oltre 2 appartamenti, con Partita IVA, ditte individuali, società, property manager
Regime fiscale
- Regime forfettario: tassazione sostitutiva al 5% (primi 5 anni) o al 15%; percentuale di forfetizzazione per locazioni turistiche pari al 40% dei ricavi imponibili
- Regime semplificato/ordinario: reddito = ricavi – costi deducibili; tassazione IRPEF (persone fisiche) o IRES (persone giuridiche) secondo le aliquote vigenti
Gestione tramite Property Manager
Il property manager può operare secondo due tipologie contrattuali:
- Mandato con rappresentanza: si opera in nome e per conto del cliente (si spende il nome del mandante verso i terzi)
- Mandato senza rappresentanza: si opera per conto del cliente ma in nome proprio
Attività tipicamente gestite dal PM: incasso dei canoni, comunicazioni Alloggiati Web, flussi ISTAT, versamento della tassa di soggiorno.
Adempimenti fiscali a carico del property manager:
- DAC7: trasmissione dei dati dei contribuenti host all’Agenzia delle Entrate (entro il 28/02/2027 per i dati dell’anno 2026)
- Certificazione Unica (CU): compensi e ritenute gestiti dal PM (entro il 31/03/2027)
- Ritenute OTA correttamente indicate e compensate
- Tenuta dei registri fiscali e rendicontazione mensile/annuale
Parte III – Principali scadenze fiscali 2026
Adempimento | Scadenza 2026 | Note |
|---|---|---|
Dichiarazione Redditi PF | 31/10/2026 | Redditi 2025 |
Modello 730 | 30/09/2026 | Solo host privati non imprenditoriali |
Saldo imposte 2025 | 30/06/2026 | IRPEF / IRES / imposta sostitutiva |
Acconto 2026 | 30/06 e 30/11 | In due rate |
INPS – contributi fissi | 16/02 · 16/05 · 20/08 · 16/11 | Minimale su € 18.808 |
INPS – saldo + acconto | 30/06 e 30/11 | Contributi eccedenti il minimale |
Tassa di soggiorno | Trimestrale | Entro metà mese successivo al trimestre |
Dichiarazione tassa di soggiorno | 30/06/2026 | Se prevista dal Comune |
Alloggiati Web | Entro 24 ore | Sempre obbligatorio per ogni arrivo |
Flussi ISTAT | Secondo normativa regionale | Preferibile comunicazione giornaliera |
DAC7 (Property Manager) | 28/02/2027 | Trasmissione dati host anno 2026 |
Certificazione Unica (CU) | 31/03/2027 | Compensi e ritenute gestiti dal PM |
Riepilogo – Priorità adempimenti
Questi obblighi devono essere rispettati sempre, indipendentemente dal tipo di gestione o dalla forma giuridica:
- Comunicazione ospiti alla Questura (Alloggiati Web) – entro 24 ore dall’arrivo
- Comunicazione flussi turistici ISTAT – tempestiva per evitare errori e sanzioni
- Gestione e versamento tassa di soggiorno – secondo il regolamento comunale
- Adempimenti fiscali specifici – DAC7, Certificazione Unica, ritenute OTA (per i property manager)
- Dichiarazioni fiscali annuali – Modello Redditi PF, 730, IVA se applicabile
ANBBA – Associazione Nazionale Bed & Breakfast e Affittacamere
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