Tetto annuale alle notti vendibili e impatto per operatori ANBBA – Il commento del nostro Direttore
Il mercato degli affitti brevi è da anni uno degli elementi più dinamici dell’economia turistica italiana, contribuendo alla crescita dell’offerta ricettiva, ma sollevando anche preoccupazioni nei mercati immobiliari urbani. Negli ultimi giorni la questione ha registrato un’importante evoluzione normativa a livello europeo che potrebbe avere impatti significativi per chi opera nel comparto extra-alberghiero.
Cosa prevede la nuova proposta UE
Secondo le prime anticipazioni fornite dalla Commissione Europea e riportate dalla stampa, nell’ambito del piano casa comunitario non è previsto un divieto generalizzato degli affitti brevi (ossia delle locazioni inferiori ai 30 giorni), ma l’introduzione di limiti specifici per tutelare il mercato delle abitazioni residenziali nei centri storici e nelle aree urbane più tese.
Il principale elemento di novità consiste nella possibilità di fissare, nei centri storici o nelle zone “sotto stress abitativo”, un tetto massimo annuale al numero di notti vendibili per gli immobili offerti in affitto breve.
Secondo quanto emerso nelle audizioni europee, tali aree potrebbero essere definite in base alla quota di locazioni brevi rispetto all’offerta complessiva di alloggi, con una soglia indicativa pari al 20%: se in un quartiere o una città tale percentuale viene superata, si possono adottare misure restrittive.
Questa misura non è ancora definitiva, ma dovrebbe essere inserita tra le nuove regole della Commissione Europea sugli affitti brevi che dovrebbero entrare in vigore entro la fine dell’anno.
Quali città italiane potrebbero essere interessate
Le aree italiane più direttamente coinvolte da questa possibile regolamentazione sono quelle in cui gli affitti brevi si sono maggiormente diffusi e competono con il mercato residenziale ordinario, in particolare:
- Firenze, Venezia, Milano, Roma, Napoli – città che presentano concentrazioni elevate di appartamenti destinati ad affitti brevi nei centri storici, dove il fenomeno è spesso associato a tensioni sul prezzo degli affitti lunghi e alla disponibilità di abitazioni per residenti.
Perché questa stretta UE
La Commissione Europea giustifica questa nuova impostazione con l’obiettivo di tutela dell’abitabilità urbana. Secondo quanto emerso, il rapido sviluppo degli affitti brevi — favorito dalle piattaforme digitali — può contribuire a:
- aumentare i prezzi degli affitti residenziali tradizionali;
- comprimere l’offerta per studenti, lavoratori e famiglie;
- esercitare pressione sul mercato immobiliare delle città d’arte.
La proposta non mira a cancellare gli affitti brevi, ma a introdurre paletti selettivi e criteri di sostenibilità territoriale per conciliare gli interessi dei diversi attori: proprietari, turisti e residenti.
Impatto per operatori extra-alberghieri e soci ANBBA
Per chi gestisce B&B, case vacanza, affittacamere o locazioni turistiche, questa evoluzione normativa comporta alcune considerazioni pratiche:
- possibili limiti al numero di notti vendibili annualmente nei centri storici, da monitorare con attenzione nei regolamenti comunali e regionali;
- la necessità di adeguarsi alle future regole UE e alle eventuali misure di recepimento nazionale o locale;
- un’attenzione maggiore alle dinamiche di mercato urbano, specie dove la pressione abitativa è maggiore.
È fondamentale distinguere questa stretta europea dalle regolamentazioni già vigenti a livello locale, come i limiti di 120 giorni imposti in alcune città, o le norme che richiedono requisiti minimi di superficie o servizi per la qualificazione di locazioni turistiche.
Verso un equilibrio tra turismo e vivibilità
ANBBA ritiene che la regolamentazione degli affitti brevi debba perseguire un equilibrio sostenibile tra le esigenze del turismo — che continua a rappresentare una risorsa economica rilevante per l’Italia — e la tutela della vivibilità dei centri urbani, garantendo allo stesso tempo chiarezza normativa per gli operatori.
Di fronte alle novità in arrivo da Bruxelles, è essenziale che le istituzioni nazionali e locali collaborino con le associazioni di categoria per definire regole trasparenti, coerenti e applicabili, evitando incertezze che possano penalizzare gli investimenti e la capacità ricettiva italiana.
IL pensiero di ANBBA
Di Cesare Gherardi
Affitti brevi sotto assedio: l’ennesima mazzata dall’Europa contro i privati e le libertà
Non bastavano le strette regionali, i regolamenti comunali sempre più rigidi e una burocrazia soffocante: ora anche l’Europa impone nuove regole alle locazioni turistiche, prevedendo un tetto massimo alle notti affittabili e limitazioni nei quartieri centrali.
Assistiamo all’ennesima dimostrazione dell’incapacità degli Stati e delle istituzioni di affrontare la crisi abitativa in modo efficace. Invece di puntare su soluzioni concrete e investimenti strutturali, si scarica il peso del problema sui cittadini con divieti e vincoli che ledono libertà fondamentali e il diritto di gestire il proprio patrimonio.
Con il suo “Piano casa” e la strategia prevista per il 2026, l’Europa interviene pesantemente nelle scelte private di chi affitta un appartamento o una stanza per sostenersi o valorizzare un bene di famiglia. Non si tratta di una crociata contro piattaforme come Airbnb o contro gli albergatori, ma di un intervento che rischia di soffocare le opportunità di molti cittadini.
Il principio di “proporzionalità” si traduce in limitazioni concrete: tetti alle notti affittabili, restrizioni nei centri storici, e obblighi di distinguere tra host professionali e privati. Nel frattempo, i veri nodi della crisi abitativa rimangono irrisolti: un sistema pubblico che non garantisce case a prezzi accessibili e lascia immobili pubblici e giardini inutilizzati, con progetti immobiliari fermi.
Molte abitazioni pubbliche, spesso di proprietà dei comuni o dell’edilizia popolare, sono abbandonate da anni, degradandosi fino a diventare bivacchi per poveri, extracomunitari irregolari, abusivi e terreno fertile per una criminalità in crescita. Invece di investire per recuperare questi immobili, si perde tempo a imporre nuove regole che penalizzano chi cerca di cavarsela senza gravare sulle casse pubbliche.
La crisi abitativa viene usata come scusa per aumentare il controllo, limitando le libertà di chi tenta di far fronte alle proprie esigenze con mezzi propri. L’Europa scarica così sui cittadini la responsabilità di un problema che richiederebbe risorse e politiche ben più efficaci.
Il risultato è una nuova tegola che colpisce famiglie, giovani e piccoli imprenditori, costretti a convivere con regolamenti sempre più ingiusti e opprimenti. Ancora una volta la politica sceglie la via più facile: restrizioni, burocrazia e compressione delle libertà.
L’Europa dovrebbe concentrarsi su priorità ben più urgenti: costruire una vera unione, libera da interessi di lobby, promuovendo la pace e destinando fondi alla ristrutturazione di immobili inutilizzati, anziché destinare cospicui fondi a politiche che ostacolano la pace . Case abbandonate nelle mani di enti pubblici e amministrazioni incapaci di gestirle aggravano la crisi sociale e abitativa.
Per affrontare davvero il problema servono investimenti in edilizia sociale, politiche innovative, e procedure snelle per nuove costruzioni e riqualificazioni, non nuovi limiti a chi prova a cavarsela da solo.
Europa, governi e Comuni facciano il loro dovere, senza scaricare sui cittadini le proprie inefficienze. La casa non può diventare uno strumento politico per alimentare paure e divieti, ma un diritto da garantire con intelligenza e rispetto delle libertà individuali.
