SCIA obbligatoria per chi affitta oltre due appartamenti: nuove regole, sanzioni e supporto ANBBA per le locazioni turistiche.
Locazioni turistiche: una nuova interpretazione ministeriale apre scenari critici per le attività già regolari
Una recente interpretazione ministeriale rischia di incidere in modo profondo – e per molti versi problematico – sul settore delle locazioni turistiche regolari, con effetti particolarmente rilevanti nelle città d’arte e nei centri storici a forte vincolo urbanistico, come Firenze.
Da anni migliaia di proprietari e gestori operano nel pieno rispetto delle norme vigenti: hanno comunicato le locazioni agli enti competenti, ottenuto i codici regionali, adempiuto agli obblighi di pubblica sicurezza, versato regolarmente imposte e tassa di soggiorno, investendo risorse significative in ristrutturazioni, arredi, sicurezza e qualità dell’accoglienza.
Oggi, tuttavia, questo equilibrio rischia di essere messo in discussione.
La nuova interpretazione: SCIA e Partita IVA oltre i due appartamenti
Con una FAQ ministeriale pubblicata nel gennaio 2026, viene introdotta una lettura particolarmente restrittiva della normativa esistente: chi concede in locazione breve o turistica più di due appartamenti viene automaticamente considerato operatore imprenditoriale.
La conseguenza è rilevante:
- obbligo di presentare una SCIA presso il SUAP comunale;
- apertura della Partita IVA;
- applicazione di un regime fiscale e contributivo d’impresa;
- nuovi e complessi adempimenti amministrativi e contabili.
La mancata conformità espone a sanzioni da 2.000 a 10.000 euro.
I dubbi di fondo: può una FAQ cambiare le regole “a partita iniziata”?
ANBBA ritiene doveroso segnalare che questa interpretazione solleva seri dubbi, soprattutto per quanto riguarda le attività già esistenti e pienamente legittime.
Per anni, i gestori hanno operato secondo un quadro normativo chiaro, che distingueva tra attività imprenditoriale e locazione turistica non imprenditoriale, consentendo a molti di organizzare la propria attività in modo conforme e trasparente.
Cambiare improvvisamente l’inquadramento giuridico, senza:
- una disciplina transitoria,
- indicazioni operative chiare,
- strumenti di tutela per le posizioni consolidate,
significa di fatto modificare le regole in corsa, imponendo nuovi obblighi a chi ha agito correttamente sulla base delle norme allora vigenti.
È un po’ come se, dopo anni di circolazione regolare con una patente valida e riconosciuta, venisse stabilito che quel titolo non è più sufficiente e che, per continuare a guidare, occorra conseguire una nuova abilitazione, senza tenere conto dell’esperienza maturata e senza un periodo di adeguamento.
Il nodo irrisolto del periodo transitorio
Ciò che preoccupa maggiormente è la totale assenza di indicazioni sul regime transitorio:
- cosa devono fare concretamente le strutture già attive?
- possono continuare a operare in attesa di chiarimenti?
- come si concilia l’obbligo di SCIA con i regolamenti comunali che vietano nuove aperture, ad esempio nelle aree UNESCO?
Su questi punti, al momento, regna l’incertezza.
Città d’arte e centri storici: il rischio di un effetto espulsivo
In città come Firenze il problema assume contorni ancora più critici.
Molti Comuni, infatti, hanno introdotto vincoli urbanistici che impediscono l’apertura di nuove attività ricettive nei centri storici.
Il paradosso è evidente:
- chi oggi opera legittimamente come locazione turistica non imprenditoriale;
- se costretto a presentare una nuova SCIA imprenditoriale;
- rischia di vedersela rigettare, con conseguente impossibilità di proseguire l’attività.
Non si tratta quindi di una semplice formalità, ma di un possibile blocco definitivo di centinaia di attività regolari.
Un rischio sistemico: meno legalità, non più case per residenti
Questa impostazione rischia di produrre effetti contrari agli obiettivi dichiarati:
- non libera automaticamente alloggi per la residenza;
- non riduce la pressione abitativa;
- ma rischia di spingere fuori dal mercato operatori regolari, favorendo fenomeni di irregolarità e abusivismo.
Indebolire la ricettività legale significa anche impoverire il tessuto economico, sociale e di presidio dei centri storici.
ANBBA: informare, tutelare, preparare il terreno
In questo scenario complesso, ANBBA sta monitorando attentamente l’evoluzione normativa e interpretativa, mettendo a disposizione dei soci:
- lo Studio ANBBA sulle Locazioni Turistiche in Italia, aggiornato;
- lo Sportello ANBBA INFO-FISCO per consulenze personalizzate;
- un’azione costante di informazione e tutela collettiva.
È il momento di evitare decisioni affrettate e di agire con consapevolezza.
Non affrontare questa fase da solo
Se gestisci locazioni turistiche, soprattutto con più di due appartamenti, è fondamentale:
- comprendere bene il quadro normativo;
- valutare l’impatto reale delle nuove interpretazioni;
- muoverti con il supporto di un’associazione che conosce il settore.
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