Dal 3 giugno 2026 il D.M. 28 ottobre 2025 cambia le regole sulle prestazioni energetiche degli edifici. Ponti termici, BACS, colonnine elettriche: la guida ANBBA per chi gestisce strutture ricettive.
Dal 3 giugno 2026 entra in vigore il D.M. 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025 dal Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE). Si tratta dell’aggiornamento del precedente D.M. 26 giugno 2015 in materia di prestazioni energetiche degli edifici, in linea con le direttive europee EPBD sull’efficienza energetica e la decarbonizzazione del patrimonio edilizio.
Non è un aggiornamento di routine. Introduce criteri più stringenti che riguardano concretamente chi gestisce B&B, affittacamere e locazioni turistiche: chiunque stia pianificando interventi edilizi, ristrutturazioni o riqualificazioni dovrà confrontarsi con nuove regole più precise e più esigenti.
I ponti termici: dove scappa il calore
Uno dei punti centrali del nuovo decreto riguarda i ponti termici — quelle zone dell’edificio dove l’isolamento è discontinuo o più debole e dove avviene la maggiore dispersione di calore. Finestre, balconi, cassonetti delle tapparelle, architravi, davanzali: sono tutti elementi che il decreto disciplina ora in modo esplicito e misurabile.
Il D.M. 28 ottobre 2025 introduce per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni importanti di primo livello cinque tipologie specifiche di ponti termici da includere nel calcolo dell’edificio di riferimento: balcone, cassonetto, davanzale, architrave e spalla del serramento. Per le ristrutturazioni di secondo livello le tipologie verificate salgono a undici, in funzione della zona climatica e della posizione dell’isolante.
In pratica, non basta più “isolare in generale” un edificio: ogni nodo costruttivo deve essere analizzato e, se non rispetta i nuovi parametri, corretto.
Perché interessa chi gestisce una struttura ricettiva? Perché un ponte termico non risolto provoca:
- formazione di condensa e muffa, soprattutto negli angoli e vicino alle finestre
- ambienti meno confortevoli per gli ospiti
- maggiori costi di riscaldamento e raffrescamento
- recensioni negative legate al comfort abitativo
Intervenire non è solo un obbligo normativo: è una scelta di gestione intelligente.
Superfici lorde: cambia il modo di calcolare i consumi
Il decreto aggiorna anche i criteri di calcolo della prestazione energetica, introducendo l’obbligo di basare le verifiche sulle superfici esterne lorde dell’edificio — non più solo sugli spazi interni. Questo significa includere nel calcolo lo spessore delle pareti, i muri perimetrali, il tetto, i solai verso ambienti non riscaldati e tutte le superfici disperdenti.
Il risultato concreto: una struttura che risultava “abbastanza efficiente” con i vecchi criteri potrebbe mostrare consumi più elevati, evidenziare criticità prima sottovalutate o cambiare classe energetica. Con effetti diretti sul valore dell’immobile, sull’accesso agli incentivi e sulla comunicazione verso gli ospiti.
I sistemi BACS: automazione e controllo degli edifici
Il decreto rafforza l’obbligo di adottare sistemi BACS (Building Automation and Control Systems) — sistemi elettronici intelligenti per monitorare e ottimizzare i consumi di riscaldamento, raffrescamento, illuminazione e ventilazione.
Un chiarimento importante: l’obbligo di installazione di BACS di classe B riguarda specificamente gli edifici non residenziali con impianti termici di potenza nominale superiore a 290 kW. Questo significa che la maggior parte dei piccoli B&B e affittacamere non è direttamente soggetta all’obbligo. Tuttavia, l’adozione volontaria di questi sistemi — anche nelle sue forme più semplici — consente di ridurre i consumi, migliorare il comfort degli ospiti e gestire da remoto gli impianti, con vantaggi concreti sulla gestione quotidiana.
Colonnine di ricarica elettrica: un’opportunità concreta
Il decreto rende strutturale l’integrazione delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici negli edifici dotati di posti auto. Per gli edifici non residenziali sono previsti obblighi crescenti in base alle dimensioni del parcheggio.
Per le strutture ricettive extra-alberghiere, al di là degli obblighi specifici, l’installazione di una colonnina di ricarica rappresenta oggi un’opportunità commerciale reale:
- i viaggiatori con auto elettriche cercano attivamente strutture dotate di ricarica
- la presenza di questo servizio migliora la visibilità sulle piattaforme di prenotazione
- comunica un posizionamento green coerente con le aspettative di un turismo sempre più consapevole
Qualità dell’aria interna
Il decreto introduce requisiti più precisi anche per la ventilazione e la qualità dell’aria interna (IAQ — Indoor Air Quality) negli edifici nuovi e in quelli oggetto di ristrutturazione importante. I principali obblighi riguardano il ricambio d’aria adeguato per destinazione d’uso, il controllo di CO₂, umidità e sostanze inquinanti, e la manutenzione periodica dei sistemi di filtrazione.
Per le strutture ricettive questo si traduce in ambienti più sani per gli ospiti, riduzione del rischio di umidità e muffe, e un miglioramento oggettivo della qualità del soggiorno.
[NOTA: la sezione “sicurezza antincendio” presente nel documento originale non è disciplinata dal D.M. 28 ottobre 2025, che riguarda esclusivamente le prestazioni energetiche degli edifici. La normativa antincendio per le strutture ricettive fa riferimento a un quadro normativo separato. ANBBA verificherà le norme specifiche applicabili alle diverse tipologie di struttura extra-alberghiera prima di pubblicare indicazioni operative su questo punto.]
Il progetto ANBBA Green e la consulenza tecnica da remoto
In questo contesto normativo in evoluzione, il progetto ANBBA Green si conferma uno strumento concreto e tempestivo. Ottenere il marchio “Struttura ANBBA Green” non significa solo anticipare gli obblighi: significa comunicare in modo credibile affidabilità, qualità e attenzione all’ambiente — fattori sempre più determinanti nelle scelte degli ospiti.
Per rafforzare il supporto ai soci nell’affrontare le nuove disposizioni, ANBBA sta completando l’organizzazione di un servizio di consulenza tecnica da remoto, strutturato per operare su tutto il territorio nazionale. Il servizio consentirà agli associati di trasmettere materiale tecnico — video, fotografie ad alta definizione e planimetrie — che verrà analizzato da tecnici qualificati. A seguito della verifica documentale, verranno individuate le eventuali criticità e fornite indicazioni operative puntuali, con il rilascio di una relazione tecnica finalizzata all’adeguamento delle strutture alle normative vigenti. Il servizio prevede un costo separato dalla quota associativa, compreso tra 50 e 100 euro per singola analisi, in funzione della complessità dell’immobile: un investimento contenuto per affrontare con consapevolezza un quadro normativo che, dal 3 giugno 2026, diventa più articolato e impegnativo.
Il disciplinare operativo e le modalità di accesso al servizio saranno pubblicati nell’area riservata ai soci a partire dal 20 aprile p.v., garantendo così un sistema organizzato, trasparente e accessibile a tutti gli associati.
