Imposta di soggiorno: attenzione al 28 settembre 2026

Dichiarazione annuale 2025 non presentata: il termine dei 90 giorni non scade il 30 settembre. Cosa fare subito per evitare conseguenze

C’è una data che tutti i gestori di strutture ricettive, B&B, affittacamere, CAV, locazioni turistiche e altri soggetti interessati all’imposta di soggiorno dovrebbero verificare immediatamente: 28 settembre 2026.

La data riguarda coloro che non hanno ancora presentato la dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno relativa all’anno 2025, il cui termine ordinario era fissato al 30 giugno 2026.

Il primo punto da chiarire è anche quello che sta generando maggiore confusione. Il 90° giorno successivo al 30 giugno 2026 non è il 30 settembre, ma il 28 settembre 2026.

Il calcolo è infatti: 31 giorni di luglio + 31 giorni di agosto + 28 giorni di settembre = 90 giorni. Il 28 settembre 2026 è quindi il 90° giorno successivo alla scadenza ordinaria del 30 giugno.

La questione è importante perché l’articolo 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 disciplina il ravvedimento operoso e prevede una specifica riduzione della sanzione per la regolarizzazione delle dichiarazioni presentate tardivamente entro 90 giorni.

Chi deve ancora regolarizzare la propria posizione non dovrebbe quindi attendere gli ultimi giorni senza avere prima verificato esattamente quale sia il proprio obbligo, quale sia l’importo dell’imposta interessata, quali versamenti siano già stati effettuati e quale sanzione debba essere eventualmente versata.

La prima distinzione: dichiarazione annuale e Modello 21 non sono la stessa cosa

È necessario partire da questa precisazione perché molti gestori continuano a utilizzare la definizione “Modello 21” per indicare genericamente gli adempimenti relativi all’imposta di soggiorno.

La Dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno trasmessa all’Agenzia delle Entrate è un adempimento distinto dal conto della gestione/Modello 21 eventualmente previsto dal Comune.

L’obbligo della dichiarazione annuale deriva dall’articolo 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’articolo 180 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla L. 17 luglio 2020, n. 77.

La norma stabilisce che il gestore della struttura ricettiva è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno, della presentazione della dichiarazione e degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

La dichiarazione deve essere presentata cumulativamente ed esclusivamente per via telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo.

Il modello della dichiarazione è stato approvato con il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 29 aprile 2022. L’Agenzia delle Entrate ha inoltre predisposto la procedura telematica per la trasmissione della dichiarazione, identificata nelle specifiche tecniche con il codice di fornitura SOG00.

Pertanto, per l’anno d’imposta 2025: 30 giugno 2026 = scadenza ordinaria della dichiarazione annuale.

E i quattro trimestri?

Anche questo punto merita un chiarimento. La dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate non è una dichiarazione trimestrale.

Il fatto che il Comune preveda, attraverso il proprio regolamento, versamenti o comunicazioni periodiche, ad esempio trimestrali, non significa che la dichiarazione ministeriale debba essere presentata quattro volte.

La dichiarazione all’Agenzia delle Entrate riepiloga l’intero anno d’imposta. Il gestore deve quindi ricostruire i dati dell’intero anno 2025, tenendo conto dei pernottamenti, degli eventuali esenti, delle riduzioni previste, dell’imposta dovuta, dell’imposta riscossa e dei versamenti effettuati.

Possono naturalmente esistere altri adempimenti periodici stabiliti dal singolo Comune. È quindi perfettamente possibile che un gestore abbia:

• effettuato regolarmente i versamenti trimestrali al Comune;
• presentato le comunicazioni periodiche richieste dal Comune;
• presentato, quando previsto, il Modello 21 o il conto della gestione;

ma non abbia ancora presentato la dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate. In questo caso i diversi adempimenti devono essere considerati separatamente.

Il caso delle OTA: Booking, Airbnb e altri portali

La situazione diventa ancora più delicata quando le prenotazioni sono state effettuate attraverso piattaforme OTA o altri intermediari.

Per le strutture ricettive, l’articolo 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/2011 individua nel gestore il responsabile del pagamento dell’imposta e della presentazione della dichiarazione. Per le locazioni brevi, l’articolo 4, comma 5-ter, del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla L. 21 giugno 2017, n. 96, disciplina invece il soggetto che incassa il canone o interviene nel pagamento.

La situazione concreta deve quindi essere verificata considerando il tipo di attività esercitata, il rapporto con l’intermediario e le modalità con cui vengono incassati e riversati il canone e l’imposta.

Non è quindi corretto utilizzare una regola generale del tipo: “Se l’imposta l’ha riscossa Booking o Airbnb, il gestore non deve presentare nulla.” Occorre verificare la specifica fattispecie.

Particolare attenzione deve essere prestata nei casi di gestione mista, nei quali alcune prenotazioni arrivano direttamente dal cliente e altre attraverso una OTA. Il gestore dovrebbe quindi conservare le rendicontazioni delle piattaforme, le ricevute dei riversamenti, le comunicazioni al Comune e tutta la documentazione utile a dimostrare come è stata riscossa e riversata l’imposta.

Se l’imposta è stata riscossa e riversata, non è la stessa cosa del mancato versamento

Questo è un punto fondamentale. Occorre distinguere l’obbligo di presentare la dichiarazione dall’obbligo di versare l’imposta.

La normativa distingue infatti:

• l’omessa o infedele dichiarazione;
• l’omesso, tardivo o parziale versamento dell’imposta.

L’articolo 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/2011, nella disciplina applicabile alle violazioni cui si riferisce questo articolo, prevede per l’omessa o infedele presentazione della dichiarazione una sanzione amministrativa dal 100% al 200% dell’importo dovuto. Per l’omesso, ritardato o parziale versamento dell’imposta si applica invece la disciplina prevista dall’articolo 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471.

La situazione di chi ha regolarmente riscosso e riversato l’imposta ma non ha presentato la dichiarazione annuale è quindi diversa da quella di chi non ha versato l’imposta. Questa distinzione è essenziale anche per comprendere la risposta fornita dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in occasione di Telefisco 2025.

Il termine dei 90 giorni: 28 settembre 2026

L’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997 disciplina il ravvedimento operoso. Per la dichiarazione tardiva presentata entro 90 giorni opera la specifica riduzione prevista dalla norma.

Per la dichiarazione relativa all’anno 2025 il calendario è quindi:

• 30 giugno 2026: scadenza ordinaria.
• 1° luglio 2026: inizio del ritardo.
• 28 settembre 2026: 90° giorno.
• 29 settembre 2026: il ritardo supera i 90 giorni.

La data del 30 settembre 2026 non corrisponde quindi al 90° giorno. È una differenza di due giorni che, nel caso di una violazione soggetta a sanzioni proporzionali, può avere conseguenze economiche significative.

Quanto si paga se si regolarizza entro i 90 giorni?

Qui bisogna procedere con attenzione. La sanzione ordinaria prevista dalla disciplina dell’imposta di soggiorno è, per l’omessa o infedele dichiarazione, dal 100% al 200% dell’importo dovuto.

L’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997 prevede per la dichiarazione presentata con ritardo non superiore a 90 giorni una riduzione della sanzione a un decimo del minimo. Considerando il minimo del 100%, la riduzione porta quindi, in termini matematici, al 10% dell’importo dovuto.

Questo non significa che ogni gestore debba automaticamente pagare il 10% di qualsiasi somma riscossa durante l’anno. La base di calcolo deve essere individuata in relazione alla dichiarazione e alla specifica situazione del contribuente. In particolare occorre verificare se l’imposta sia stata già integralmente versata al Comune oppure se esista anche una violazione relativa al versamento.

Un esempio semplice

Supponiamo che una struttura abbia maturato nel 2025 un’imposta di soggiorno complessiva pari a 5.000 euro, e che i 5.000 euro siano stati regolarmente riscossi e riversati al Comune secondo le scadenze previste.

Se manca soltanto la dichiarazione annuale e la posizione viene regolarizzata entro il termine dei 90 giorni, il calcolo teorico sulla sanzione minima è: 5.000 euro × 10% = 500 euro.

Questo esempio deve essere considerato esclusivamente illustrativo. Prima di procedere al pagamento occorre verificare la posizione concreta, perché il trattamento può cambiare in presenza di imposta non versata, dichiarazione infedele, più violazioni o altre circostanze.

Cosa succede se si superano i 90 giorni?

Qui entriamo nel punto più delicato. Superato il 90° giorno non significa che la dichiarazione non possa più essere presentata. Significa che non è più applicabile la specifica riduzione prevista dall’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997 per la dichiarazione presentata entro 90 giorni.

Il quadro sanzionatorio dell’omessa dichiarazione deve quindi essere valutato secondo le disposizioni applicabili alla violazione. La sanzione prevista dalla disciplina dell’imposta di soggiorno è, per il regime applicabile alle violazioni oggetto di questo approfondimento, dal 100% al 200% dell’importo dovuto.

Ed è proprio qui che entra in gioco un chiarimento molto importante del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il chiarimento del MEF a Telefisco 2025

A Telefisco 2025 è stato posto al Ministero dell’Economia e delle Finanze un quesito riguardante proprio il caso in cui il gestore avesse già effettuato i pagamenti dell’imposta alle scadenze previste dal Comune ma non avesse presentato la dichiarazione.

Nel quesito veniva ipotizzata l’applicazione della sanzione minima di 50 euro prevista in altre fattispecie dei tributi locali. Il Dipartimento delle Finanze ha escluso questa possibilità. La risposta è particolarmente importante perché afferma che la disciplina dell’imposta di soggiorno non prevede una sanzione minima di 50 euro applicabile automaticamente alla mancata dichiarazione.

Il MEF ha però indicato una diversa possibilità. Richiamando il principio di proporzionalità previsto dall’articolo 7 del D.Lgs. 472/1997, il Ministero ha affermato che, quando ricorrono circostanze che rendono manifesta la sproporzione tra violazione commessa e sanzione applicabile, la sanzione può essere ridotta fino a un quarto della misura prevista. La risposta conclude quindi che la percentuale applicabile potrebbe essere ridotta fino al 25%.

È importante però leggere correttamente questo chiarimento. Non significa che esista una “sanzione automatica del 25%” per ogni dichiarazione omessa. Il MEF parla di una possibile riduzione per sproporzione e il presupposto deve essere verificato in relazione alle circostanze concrete.

Il fatto che l’imposta sia stata regolarmente riscossa, integralmente riversata al Comune e che sia stata omessa soltanto la dichiarazione costituisce proprio la circostanza che rende particolarmente rilevante il tema della proporzionalità.

Un esempio sulla questione del 25%

Riprendiamo l’esempio precedente. Imposta 2025: 5.000 euro, già integralmente riversata al Comune. Dichiarazione annuale non presentata.

Il minimo ordinario della sanzione dichiarativa è il 100%. La sanzione ordinaria minima sarebbe quindi 5.000 euro.

Il principio di proporzionalità richiamato dal MEF consente, in presenza dei relativi presupposti, di ridurre la sanzione fino a un quarto. Il valore corrispondente a un quarto del 100% sarebbe 25%, e quindi: 5.000 euro × 25% = 1.250 euro.

Ma è fondamentale ribadirlo: 1.250 euro non rappresentano una sanzione automaticamente applicabile in ogni caso oltre i 90 giorni. Si tratta dell’importo risultante dall’applicazione del criterio di riduzione fino a un quarto indicato dal MEF, qualora ne ricorrano i presupposti. La questione deve quindi essere trattata con prudenza, soprattutto in sede di eventuale ravvedimento.

Una novità importantissima: dal 1° gennaio 2027 cambia la disciplina

Nel frattempo è intervenuto il D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, recante disposizioni in materia di tributi regionali e locali e di federalismo fiscale regionale. Il decreto è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell’11 agosto 2026 ed è entrato in vigore il 12 agosto 2026.

L’articolo 12 del decreto interviene anche sulla disciplina sanzionatoria dell’imposta di soggiorno. Per le violazioni commesse a partire dal 1° gennaio 2027, la nuova disciplina prevede:

• per l’omessa presentazione della dichiarazione, una sanzione amministrativa del 100% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro;
• per la dichiarazione infedele, una sanzione del 40% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro.

La nuova disciplina si applica alle violazioni commesse a partire dal 1° gennaio 2027.

La differenza rispetto alla disciplina oggi applicabile è molto importante. La disciplina attuale fa riferimento all’importo dovuto e prevede una sanzione dal 100% al 200%. La nuova disciplina fa invece riferimento al tributo non versato, introducendo inoltre il minimo di 50 euro. Questo significa che, nel caso in cui l’imposta sia stata integralmente versata ma sia stata omessa la dichiarazione, la nuova disciplina del 2027 assume una configurazione molto diversa.

Attenzione: la riforma del 2027 non significa che si possa aspettare

Questo è un punto sul quale ANBBA ritiene necessario essere molto chiari. La nuova normativa non deve essere interpretata come un invito a rinviare la regolarizzazione.

Il D.Lgs. 147/2026 stabilisce che le nuove disposizioni sulla dichiarazione dell’imposta di soggiorno si applicano alle violazioni commesse a partire dal 1° gennaio 2027. Per la dichiarazione relativa all’anno 2025, la scadenza ordinaria è stata il 30 giugno 2026.

Esiste quindi una questione interpretativa da trattare con attenzione: individuare il momento in cui la violazione dichiarativa deve considerarsi commessa e stabilire l’eventuale applicazione della disciplina più favorevole sopravvenuta. Il principio generale di legalità e di applicazione della norma più favorevole è oggi contenuto anche nel Testo unico delle sanzioni tributarie amministrative e penali, ma il coordinamento tra la disciplina transitoria e la specifica violazione dell’imposta di soggiorno merita una valutazione tecnica prima di trarre conclusioni operative.

Per questo motivo, chi deve regolarizzare oggi la dichiarazione 2025 non dovrebbe semplicemente aspettare il 2027 confidando nella nuova disciplina.

E il Modello 21?

Il Modello 21, quando previsto dal Comune, rimane un adempimento distinto. Il conto della gestione riguarda il rapporto con il Comune e non sostituisce automaticamente la dichiarazione annuale telematica prevista dalla normativa statale.

Analogamente, la presentazione della dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate non significa automaticamente che siano stati assolti tutti gli obblighi previsti dal regolamento comunale. Il gestore deve quindi controllare entrambi i livelli: adempimenti comunali e adempimento dichiarativo annuale all’Agenzia delle Entrate.

Codici tributo da utilizzare nell’F24

L’Agenzia delle Entrate ha istituito specifici codici tributo per l’imposta di soggiorno:

• 3936 — imposta/contributo di soggiorno;
• 3937 — interessi;
• 3938 — sanzioni.

La stessa Agenzia delle Entrate colloca questi codici nella sezione “IMU ed altri tributi locali” del modello F24. Per la regolarizzazione di una sanzione relativa all’imposta di soggiorno il codice di riferimento è quindi 3938 – Imposta/contributo di soggiorno – sanzioni. Per eventuali interessi: 3937 – Imposta/contributo di soggiorno – interessi. Per l’imposta: 3936 – Imposta/contributo di soggiorno.

L’Agenzia delle Entrate precisa inoltre che il codice 3938 deve essere utilizzato nella sezione “IMU ed altri tributi locali” e fornisce un esempio ufficiale di compilazione del modello F24.

Attenzione al Comune

Non basta conoscere il codice 3938. Nel modello F24 devono essere indicati anche i dati relativi al Comune competente, compreso il relativo codice catastale, oltre all’anno di riferimento e all’importo da versare.

L’Agenzia delle Entrate mantiene un apposito archivio dei Comuni per i quali è possibile effettuare il pagamento dell’imposta di soggiorno tramite modello F24. Prima di effettuare il pagamento è quindi necessario verificare che il Comune interessato sia correttamente individuato e che le modalità di pagamento adottate siano compatibili con la propria posizione.

Dove si presenta la dichiarazione

La dichiarazione viene trasmessa telematicamente. L’Agenzia delle Entrate ha attivato il servizio relativo alla dichiarazione dell’imposta di soggiorno e alle relative specifiche tecniche SOG00.

L’accesso ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate avviene attraverso l’Area riservata. L’Agenzia indica tra le modalità di accesso SPID, CIE e CNS. Per i soggetti che utilizzano i servizi telematici per l’invio dei file, sono inoltre disponibili le procedure Entratel e File Internet e i relativi controlli di conformità per la fornitura SOG00.

Cosa deve fare il gestore che non ha ancora presentato la dichiarazione

Il primo controllo da fare è molto semplice: verificare se la dichiarazione 2025 è stata effettivamente trasmessa. Se è stata trasmessa, recuperare e conservare la ricevuta. Se non è stata trasmessa, ricostruire i dati dell’intero anno 2025.

Per ogni Comune interessato devono essere verificati almeno:

• il numero dei pernottamenti;
• gli eventuali soggetti esenti;
• le eventuali riduzioni;
• l’imposta complessivamente dovuta;
• l’imposta riscossa;
• l’imposta riversata;
• le date dei versamenti;
• le eventuali comunicazioni periodiche;
• gli eventuali dati forniti dalle OTA;
• le somme riscosse direttamente;
• le somme riscosse o riversate attraverso le piattaforme.

Una volta ricostruita la situazione, occorre verificare quale sia il corretto ravvedimento applicabile.

Cosa cambia se l’imposta è stata riversata dal portale OTA

Questo è uno dei casi nei quali è particolarmente importante non procedere automaticamente. Se il portale ha riscosso e riversato l’imposta, bisogna verificare:

• chi era il soggetto responsabile dell’imposta;
• chi ha effettuato materialmente il riversamento;
• a quale Comune è stata riversata;
• come il Comune disciplina la posizione delle OTA;
• quali dati risultano nella rendicontazione della piattaforma;
• quali dati devono essere indicati nella dichiarazione annuale.

La documentazione OTA dovrebbe essere conservata per dimostrare l’effettivo trattamento dell’imposta.

Il calendario ANBBA da tenere presente

Per la dichiarazione relativa all’anno 2025:

• 30 giugno 2026 — scadenza ordinaria della dichiarazione annuale.
• 1° luglio 2026 — inizio del periodo di tardività.
• 28 settembre 2026 — 90° giorno dalla scadenza del 30 giugno.
• 29 settembre 2026 — il ritardo supera i 90 giorni.
• 1° gennaio 2027 — decorrenza della nuova disciplina prevista dal D.Lgs. 147/2026 per le violazioni cui la nuova norma si applica.

Conclusione

La dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno non deve essere confusa con il Modello 21 né con le eventuali comunicazioni trimestrali previste dai singoli Comuni. Si tratta di adempimenti diversi.

Il gestore che ha riscosso l’imposta e l’ha regolarmente riversata al Comune non si trova nella stessa situazione di chi non ha versato l’imposta. Tuttavia, anche in presenza di versamenti regolari, l’obbligo dichiarativo annuale deve essere verificato.

Per la dichiarazione relativa al 2025 la scadenza ordinaria era il 30 giugno 2026. Il termine dei 90 giorni porta al 28 settembre 2026. Non al 30 settembre. Entro tale termine la disciplina del ravvedimento può consentire, ricorrendone i presupposti, una significativa riduzione della sanzione per la dichiarazione tardiva.

Dopo i 90 giorni la situazione diventa più complessa. In questo caso assume particolare importanza il chiarimento del MEF fornito a Telefisco 2025, secondo il quale, quando l’imposta è già stata integralmente versata, non è possibile applicare automaticamente la sanzione minima di 50 euro, ma può assumere rilievo il principio di proporzionalità che consente, nei casi previsti, una riduzione della sanzione fino a un quarto.

Nel frattempo, il D.Lgs. 147/2026 ha modificato il sistema sanzionatorio per le violazioni cui si applicherà la nuova disciplina dal 1° gennaio 2027, introducendo, per l’omessa dichiarazione, una sanzione del 100% del tributo non versato con un minimo di 50 euro e, per la dichiarazione infedele, una sanzione del 40% del tributo non versato, anch’essa con minimo di 50 euro.

Proprio perché il nuovo intervento legislativo è recentissimo, il coordinamento tra la vecchia e la nuova disciplina deve essere seguito con particolare attenzione.

Per questo ANBBA raccomanda ai propri associati che non abbiano ancora presentato la dichiarazione relativa al 2025 di non affidarsi a interpretazioni generiche o a informazioni non aggiornate, ma di verificare tempestivamente la propria posizione. La questione è particolarmente delicata per chi opera attraverso OTA, per chi ha effettuato riversamenti al Comune tramite piattaforme e per chi ha effettuato regolarmente i versamenti ma non ha presentato la dichiarazione annuale.

L’obiettivo di questo approfondimento è fornire ai gestori una prima guida chiara per individuare il problema e intervenire tempestivamente, fermo restando che il calcolo della sanzione e la scelta della modalità di regolarizzazione devono essere verificati sulla singola posizione.