Toscana ridisegna le regole del turismo extra-alberghiero
Nuova organizzazione territoriale, maggiore attenzione alla sostenibilità, digitalizzazione, gestione dei dati e un ruolo sempre più centrale per gli operatori. È questa, in sintesi, la direzione tracciata dalla nuova disciplina regionale del turismo in Toscana, che interessa da vicino chi gestisce una struttura ricettiva extra-alberghiera o esercita un’attività di locazione turistica.
Con la Legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61, la Toscana ha introdotto il nuovo Testo unico del turismo, che ha sostituito la precedente L.R. 86/2016. La disciplina è stata successivamente modificata dalla L.R. 6 giugno 2025, n. 28, entrata in vigore il 10 giugno 2025, e resa operativa da numerose disposizioni del Regolamento di attuazione, D.P.G.R. 11 agosto 2025, n. 47/R, pubblicato sul BURT il 14 agosto 2025 ed entrato in vigore il 29 agosto 2025.
La riforma interviene su molti aspetti del sistema turistico regionale: dalla governance territoriale alle strutture ricettive, dalle locazioni turistiche alla raccolta dei dati, dall’accessibilità alla sostenibilità e alla costruzione di nuovi prodotti turistici.
La conferma della Corte costituzionale
Un elemento importante, anche alla luce delle osservazioni della redazione, riguarda la tenuta costituzionale delle disposizioni più rilevanti per le strutture extra-alberghiere e le locazioni turistiche.
Con la sentenza n. 186/2025, depositata il 16 dicembre 2025, la Corte costituzionale ha esaminato diverse disposizioni della L.R. 61/2024 impugnate dal Governo e ha dichiarato non fondate le questioni relative, tra l’altro, alla gestione in forma imprenditoriale delle strutture ricettive extra-alberghiere e alla disciplina delle locazioni turistiche brevi.
In particolare, la Corte ha ritenuto conforme alla Costituzione la disciplina che impone la forma imprenditoriale per affittacamere, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze e residenze d’epoca. Secondo la Corte, queste disposizioni rientrano nella competenza regionale in materia di turismo e non invadono la competenza statale sull’ordinamento civile.
La stessa sentenza ha inoltre confermato la legittimità dell’articolo 59 della L.R. 61/2024, relativo ai criteri e ai limiti che i Comuni possono introdurre per le locazioni turistiche brevi. La Corte ha ritenuto che tale disciplina sia riconducibile alla materia del turismo e, per alcuni profili, al governo del territorio, escludendo una violazione delle competenze legislative statali.
Diversa è la questione affrontata dalla sentenza n. 196/2025, depositata il 23 dicembre 2025. In questo caso la Corte ha dichiarato costituzionalmente illegittime diverse disposizioni del Testo unico riguardanti alcune professioni turistiche, tra cui accompagnatore turistico e guida ambientale, oltre ad alcune disposizioni relative a maestro di sci e guida alpina. La pronuncia riguarda quindi un ambito diverso da quello delle locazioni turistiche e delle strutture ricettive extra-alberghiere.
Per i gestori di strutture extra-alberghiere e per i locatori turistici, pertanto, le disposizioni oggetto di questo articolo non sono state travolte dalla sentenza n. 196/2025.
Una nuova organizzazione del turismo toscano
Uno degli aspetti più significativi della riforma riguarda la governance territoriale.
La Regione mantiene le funzioni di programmazione e coordinamento, mentre viene rafforzato il ruolo dei Comuni e delle 28 Comunità d’ambito turistico, che sostituiscono i precedenti Ambiti territoriali.
Non si tratta soltanto di un cambio di denominazione. Le Comunità d’ambito sono chiamate a svolgere in forma associata alcune funzioni fondamentali, tra cui l’informazione e l’accoglienza turistica, la programmazione e il monitoraggio delle strategie turistiche territoriali e alcune funzioni locali relative al sistema informativo regionale del turismo.
La riforma rafforza inoltre il confronto tra amministrazioni e operatori attraverso le Consulte delle Comunità d’ambito turistico, valorizzando il contributo delle imprese nella definizione delle strategie di destinazione.
Strutture ricettive extra-alberghiere: la forma imprenditoriale
Per chi gestisce una struttura ricettiva, questo è uno dei punti più importanti della riforma.
Il nuovo Testo unico stabilisce che le attività ricettive extra-alberghiere disciplinate dalla legge regionale siano esercitate in forma imprenditoriale. La disciplina riguarda, in particolare, affittacamere, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze e residenze d’epoca.
La scelta della Regione è stata espressamente sottoposta al vaglio della Corte costituzionale. Con la sentenza n. 186/2025, la Corte ha ritenuto non fondate le questioni sollevate dal Governo sulla gestione imprenditoriale di queste strutture, riconducendo la disciplina alla competenza regionale in materia di turismo.
C’è però un elemento transitorio importante: le attività non imprenditoriali già esistenti possono continuare a essere esercitate, senza obbligo di conversione alla forma imprenditoriale, secondo quanto precisato dalla Regione.
Un’altra novità riguarda la destinazione urbanistica degli immobili. Per le strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione, la legge prevede l’utilizzo di immobili con destinazione d’uso turistico-ricettiva. La disciplina transitoria ha previsto il passaggio entro il 30 giugno 2026; la Corte costituzionale ha ritenuto non fondata la questione relativa alla decorrenza della nuova disciplina dal 1° luglio 2026.
Le altre novità per le strutture ricettive
La riforma amplia la gamma dei servizi potenzialmente offerti dalle strutture alberghiere e introduce una nuova tipologia: l’Academy Hotel, pensata per integrare l’attività alberghiera con attività formative specialistiche nel settore dell’hotellerie.
Si tratta di un segnale della volontà della Regione di collegare sempre più strettamente ospitalità, formazione e sviluppo professionale del settore.
Locazioni turistiche: una disciplina distinta dalle strutture ricettive
Il nuovo Testo unico dedica alle locazioni turistiche un titolo autonomo, proprio per distinguere questa attività dalla disciplina delle strutture ricettive.
È importante quindi non confondere i due ambiti: l’obbligo regionale della gestione imprenditoriale riguarda le strutture ricettive disciplinate dal Testo unico, mentre per la locazione turistica esercitata in forma imprenditoriale la legge regionale rinvia alla disciplina statale, prevedendo, nei casi stabiliti dalla normativa nazionale, la presentazione della SCIA. Per la locazione non imprenditoriale resta invece l’obbligo della comunicazione al Comune.
I regolamenti comunali sulle locazioni brevi
La novità più rilevante per i proprietari e gestori di locazioni turistiche riguarda la possibilità, attribuita ai Comuni a più alta densità turistica e a tutti i Comuni capoluogo di provincia, di adottare propri regolamenti per individuare zone o aree nelle quali stabilire criteri e limiti specifici per lo svolgimento delle locazioni brevi per finalità turistiche.
I criteri devono essere collegati a precise finalità: la corretta fruizione turistica del patrimonio storico, artistico e culturale, la preservazione del tessuto sociale e la disponibilità di un’offerta sufficiente ed economicamente accessibile di alloggi destinati alla locazione a lungo termine.
È un passaggio di particolare rilievo perché introduce una dimensione territoriale della regolazione delle locazioni brevi. Per chi opera nel settore non sarà quindi sufficiente conoscere la normativa regionale e nazionale: occorrerà verificare anche le eventuali disposizioni adottate dal Comune nel quale si trova l’immobile.
La legittimità costituzionale di questa impostazione è stata espressamente confermata dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 186/2025, che ha respinto le censure relative all’articolo 59 della legge regionale.
Più digitalizzazione e più dati
La riforma introduce uno specifico sistema informativo regionale del turismo, destinato alla raccolta, gestione ed elaborazione dei dati relativi alla domanda e all’offerta turistica e alla pressione esercitata dai flussi sui diversi territori.
Per gli operatori questo comporta anche adempimenti concreti.
I titolari e i gestori delle strutture ricettive e coloro che esercitano la locazione per finalità turistiche sono tenuti a registrare giornalmente, attraverso le procedure telematiche previste, i dati richiesti per le finalità del sistema informativo regionale del turismo.
La disciplina si inserisce nel più ampio sistema delle comunicazioni statistiche sui flussi turistici e deve essere distinta dagli altri adempimenti previsti per gli operatori, compresi quelli relativi agli ospiti e alla pubblica sicurezza.
In altre parole, la digitalizzazione non rappresenta soltanto un nuovo strumento amministrativo: il dato turistico diventa uno degli elementi centrali della programmazione regionale e territoriale.
Accessibilità: nuovi obblighi anche per le locazioni
Un’altra novità riguarda l’accessibilità.
La legge conferma l’obbligo per le strutture ricettive di fornire e pubblicare informazioni sulle proprie caratteristiche di accessibilità e introduce anche per le locazioni turistiche l’obbligo di comunicare alla Regione alcune informazioni essenziali relative alle eventuali caratteristiche di accessibilità dell’alloggio.
Il Regolamento di attuazione specifica le informazioni da fornire e le relative modalità, con l’obiettivo di rendere i dati facilmente consultabili anche dalle persone con disabilità.
Per i gestori si tratta quindi di un ulteriore elemento da considerare nella predisposizione e nell’aggiornamento delle informazioni relative all’alloggio.
Promozione, sostenibilità e accessibilità
La nuova disciplina attribuisce un ruolo centrale alla sostenibilità turistica.
La Regione individua tra gli obiettivi del sistema turistico un modello fondato sull’uso razionale delle risorse energetiche, sulla riduzione degli sprechi e sullo sviluppo dell’economia circolare. Vengono inoltre valorizzati il turismo lento, il cicloturismo, l’offerta rurale, i borghi e le aree interne.
L’obiettivo è anche quello di distribuire meglio i flussi turistici nel tempo e nello spazio, riducendo la pressione sulle destinazioni maggiormente interessate dal fenomeno dell’overtourism.
In questo quadro assume maggiore importanza anche l’Osservatorio regionale sul turismo, chiamato a utilizzare e analizzare dati provenienti da fonti pubbliche e private per migliorare la conoscenza dei fenomeni turistici e supportare le politiche regionali.
Il Prodotto turistico omogeneo: fare rete conviene
Tra gli strumenti più interessanti per gli operatori c’è il Prodotto turistico omogeneo (PTO).
Si tratta dell’insieme di beni e servizi di un territorio capaci di costruire un’offerta coordinata destinata a specifici segmenti della domanda turistica. La Regione cita, come esempio, la Via Francigena.
La novità più interessante riguarda il ruolo degli operatori privati: la proposta di riconoscimento del PTO può nascere direttamente dagli operatori, ai quali spetta aggregare le componenti pubbliche e private necessarie alla costruzione del prodotto. Le attività del PTO sono poi gestite da Toscana Promozione Turistica in collaborazione con i soggetti pubblici e privati aderenti.
Per B&B, affittacamere, CAV e altri operatori dell’ospitalità questo significa avere uno strumento per superare la logica della singola struttura e inserirsi in una proposta territoriale più ampia: turismo enogastronomico, cammini, cicloturismo, turismo culturale, esperienze rurali e molto altro.
Cosa cambia, in concreto, per i gestori
Alla luce della nuova disciplina e delle successive pronunce della Corte costituzionale, per chi gestisce una struttura extra-alberghiera o una locazione turistica in Toscana gli aspetti da tenere sotto controllo sono soprattutto questi:
- la forma imprenditoriale delle strutture ricettive extra-alberghiere disciplinate dal Testo unico;
- la disciplina urbanistica e il passaggio alla destinazione d’uso turistico-ricettiva per le strutture extra-alberghiere interessate dalla nuova normativa;
- gli eventuali regolamenti comunali sulle locazioni turistiche brevi, soprattutto nei Comuni a maggiore densità turistica e nei capoluoghi di provincia;
- la registrazione giornaliera dei dati turistici attraverso le procedure telematiche previste dal sistema informativo regionale;
- gli obblighi relativi alle informazioni sull’accessibilità;
- la corretta gestione delle comunicazioni relative alle locazioni turistiche;
- le opportunità di aggregazione territoriale offerte dai Prodotti turistici omogenei;
- l’evoluzione della disciplina locale, particolarmente importante nei territori sottoposti a maggiore pressione turistica.
Una riforma da conoscere, non solo da applicare
Il nuovo Testo unico del turismo toscano non è quindi soltanto una revisione degli adempimenti amministrativi.
La riforma introduce un modello nel quale territorio, dati, sostenibilità, digitalizzazione e collaborazione tra pubblico e privato diventano elementi sempre più collegati tra loro.
Per gli operatori dell’ospitalità extra-alberghiera questo significa, da un lato, una maggiore attenzione agli obblighi e alle regole applicabili al singolo immobile; dall’altro, nuove possibilità di partecipare alla promozione del territorio e alla costruzione dell’offerta turistica.
La sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale rappresenta, sotto questo profilo, un elemento di particolare rilievo: ha confermato la solidità costituzionale delle principali disposizioni della riforma che interessano strutture ricettive extra-alberghiere e locazioni turistiche brevi. La successiva sentenza n. 196/2025 ha invece inciso su un diverso capitolo del Testo unico, quello delle professioni turistiche.
Per chi lavora nel settore, conoscere queste regole significa quindi non soltanto adempiere correttamente agli obblighi, ma anche comprendere come sta cambiando il modello turistico toscano e quali opportunità possono aprirsi per chi sa fare rete, valorizzare il territorio e organizzare l’ospitalità in modo professionale e sostenibile.
