Con l’entrata in vigore della Legge 23 maggio 2024, n. 58, di conversione con modificazioni del Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 – noto come “Decreto Salva Casa”, è stato introdotto il nuovo articolo 34-bis nel Testo Unico Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).
Tale norma ha avuto importanti riflessi anche in materia di cambio di destinazione d’uso degli immobili, con semplificazioni rilevanti per le unità immobiliari a destinazione direzionale, come quelle in categoria catastale A/10 (uffici).
A seguito della conferenza unificata Stato-Regioni del 18 luglio 2024, è stata approvata e pubblicata la relativa modulistica unificata e standardizzata che consente oggi di effettuare, tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), il cambio di destinazione d’uso da A/10 a categorie di civile abitazione usuali come A/2 e A/3 senza opere, ove sussistano i requisiti previsti dalla normativa urbanistica comunale e dagli strumenti urbanistici vigenti.
Questa innovazione normativa consente, in particolare, ai proprietari interessati ad avviare attività turistico-ricettive extra-alberghiere (come case vacanze, affittacamere, ecc.) di presentare la SCIA al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del comune competente, senza necessità di procedimenti complessi o onerosi.
È importante sottolineare che il presente decreto, ora definitivamente in vigore come sopra indicato, contiene anche disposizioni rilevanti per i piccoli appartamenti. Tali aspetti, di particolare interesse operativo, saranno oggetto di un’analisi specifica in una prossima pubblicazione, alla quale rimandiamo per un approfondimento dettagliato.
Rilevanza storica del provvedimento: il ritorno allo stato originario pre-1978
Un ulteriore elemento di rilievo riguarda le implicazioni storico-giuridiche del provvedimento. Negli anni successivi all’introduzione della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (cosiddetta Legge sull’equo canone), molti proprietari immobiliari, al fine di sottrarsi al regime vincolistico dei canoni stabiliti ex lege, optarono per un cambio di destinazione d’uso da abitazione (esempio da categoria A/2 a ufficio categoria A/10). Questo escamotage consentiva di locare gli immobili a canoni di mercato, poiché gli usi non abitativi erano esclusi dall’ambito di applicazione della legge.
Oggi, la semplificazione prevista dal nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, consente in sostanza un ritorno allo stato ante quo, con un procedimento agevolato e, secondo alcune interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali, potenzialmente esonerato dal pagamento degli oneri di urbanizzazione previsti dalla cosiddetta Legge Bucalossi (L. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 3 e seguenti), laddove si tratti di ripristino della destinazione d’uso originaria senza aumento del carico urbanistico.
Assistenza tecnica ANBBA per i soci
L’ANBBA ha attivato, nelle principali città italiane (Roma, Milano, Firenze), il servizio INFO EDILIZIA, uno sportello tecnico dedicato ai soci che necessitano di assistenza in operazioni edilizie e urbanistiche, tra cui:
- Cambi di destinazione d’uso da A/10 a A/2;
- Attivazione SCIA per l’avvio di attività ricettive;
- Verifica degli strumenti urbanistici comunali;
- Valutazioni in merito agli oneri dovuti (se presenti);
- Consulenze su aspetti catastali e procedurali.
Il servizio è disponibile anche su richiesta in altre località in cui ANBBA registra una maggiore concentrazione di associati, e può essere attivato tramite il coordinamento centrale, che provvederà a individuare professionisti tecnici abilitati e operanti nel territorio interessato.
Riferimenti normativi principali
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2024, n. 58 – cosiddetta “Legge Salva Casa”;
- Art. 34-bis D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) – introdotto dalla Salva Casa;
- Legge 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone);
- Legge 28 gennaio 1977, n. 10 – “Norme per la edificabilità dei suoli” (cosiddetta Legge Bucalossi, art. 3 e seguenti sugli oneri di urbanizzazione);
- Conferenza Unificata Stato-Regioni del 18 luglio 2024 – approvazione modulistica standardizzata per il cambio di destinazione;
- Codice civile, art. 873 e seguenti – norme in materia di rapporti di vicinato e destinazioni d’uso;
- Regolamenti edilizi comunali – da consultare per verificare la compatibilità urbanistica.
Cesare Gherardi
Direttore ANBBA
