Dal 20 maggio 2026 entrano in vigore le nuove regole UE sugli affitti brevi con obblighi per host e piattaforme online
Cosa cambia dal 20 maggio 2026 per locatori e piattaforme
A cura dello Sportello INFO-FISCO di ANBBA
Accanto alle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 sul fronte fiscale, il settore degli affitti brevi si prepara a un ulteriore e rilevante cambiamento di origine europea.
Con il Regolamento (UE) 2024/1028, l’Unione Europea ha definito un quadro normativo uniforme per la raccolta e lo scambio dei dati sulle locazioni di breve durata, con l’obiettivo dichiarato di aumentare la trasparenza, migliorare i controlli e garantire parità di condizioni tra operatori.
Il Regolamento è direttamente applicabile in tutti gli Stati membri e diventerà operativo a partire dal 20 maggio 2026.
Ambito di applicazione
Il Regolamento si applica ai servizi di locazione a breve termine, ossia:
- locazione di stanze o intere unità abitative;
- per periodi inferiori a un anno;
- a fronte di un corrispettivo;
- svolta sia in forma professionale che non professionale;
- quando l’offerta avviene tramite piattaforme online.
Obblighi per i locatori (host)
I locatori che offrono alloggi su piattaforme digitali saranno soggetti a nuovi obblighi uniformi a livello UE.
1. Registrazione obbligatoria
Prima di pubblicare un annuncio, il locatore dovrà:
- registrarsi presso l’autorità competente dello Stato membro in cui è situato l’immobile;
- ottenere un numero univoco di registrazione.
In Italia, questo sistema si integra con il CIN (Codice Identificativo Nazionale) già previsto dalla normativa vigente.
2. Dati da fornire
In fase di registrazione dovranno essere comunicati:
- identità del locatore;
- indirizzo dell’unità;
- tipologia dell’alloggio;
- numero di posti letto;
- eventuali autorizzazioni richieste a livello locale.
La procedura dovrà essere:
- digitale;
- gratuita o con costi proporzionati.
3. Obbligo di aggiornamento
Ogni variazione rilevante dovrà essere comunicata entro 24 ore.
È vietata la locazione:
- senza numero di registrazione;
- con numero non valido o revocato.
Obblighi per le piattaforme online
Il Regolamento attribuisce un ruolo centrale alle piattaforme (OTA).
Verifica degli annunci
Le piattaforme dovranno:
- verificare la presenza del numero di registrazione;
- rimuovere entro 24 ore gli annunci non conformi o con numero invalido.
Raccolta e trasmissione dei dati
Per ogni prenotazione confermata dovranno raccogliere e trasmettere:
- dati del locatore;
- dati dell’ospite;
- date di check-in e check-out;
- corrispettivo pagato.
I dati saranno inviati al Punto di Ingresso Digitale Unico (PIDU) dello Stato membro competente, con cadenza mensile.
Obblighi per gli Stati membri
Entro il 20 maggio 2026, ogni Stato dovrà:
- istituire un PIDU (punto digitale unico);
- creare registri pubblici delle unità registrate;
- garantire lo scambio dei dati tra autorità nazionali e UE.
Il Regolamento non sostituisce:
- le normative fiscali nazionali;
- le regole urbanistiche ed edilizie locali;
- i limiti all’accesso al mercato stabiliti da Regioni e Comuni.
Sanzioni
Sono previste sanzioni:
- per le piattaforme, fino al 4% del fatturato globale;
- per i locatori, secondo criteri di proporzionalità ed efficacia stabiliti a livello nazionale.
Coordinamento con le norme italiane: nodo ancora aperto
Il Regolamento UE si innesta su un quadro italiano già complesso:
- CIN;
- disciplina delle locazioni brevi;
- limiti tra attività imprenditoriale e non imprenditoriale;
- nuove regole fiscali della Legge di Bilancio 2026.
Sarà quindi fondamentale:
- un coordinamento normativo nazionale;
- chiarimenti operativi dell’Amministrazione finanziaria e dei Ministeri competenti.
Conclusioni ANBBA
Il Regolamento (UE) 2024/1028 introduce un cambio strutturale nel controllo del settore, spostando l’asse:
- dalla dichiarazione del singolo operatore,
- alla tracciabilità digitale dei flussi tramite piattaforme.
ANBBA continuerà a:
- monitorare l’attuazione italiana;
- segnalare criticità applicative;
- fornire aggiornamenti puntuali agli associati.
Gli sviluppi saranno pubblicati non appena saranno disponibili i chiarimenti ufficiali.
