Venezia – obbligo di fosse settiche per avviare una locazione turistica – Il parere di ANBBA dopo la sentenza del Consiglio di Stato
La sentenza n. 2928/2025 del Consiglio di Stato conferma che l’attività di locazione turistica, quando svolta in forma non imprenditoriale, rientra nell’autonomia contrattuale del proprietario e non può essere soggetta a vincoli urbanistici o amministrativi aggiuntivi imposti dai Comuni ANBBA.
ANBBA (Associazione Nazionale Bed & Breakfast e Alloggi Turistici) sottolinea che l’obbligo comunale di realizzare fosse settiche a Venezia – sebbene previsto per ragioni di tutela ambientale e di corretta gestione delle acque reflue – non può diventare uno strumento per limitare l’offerta di affitti brevi. In particolare, l’associazione evidenzia che:
- L’installazione delle fosse settiche risponde a esigenze tecniche legate allo scarico delle acque reflue, senza alcuna peculiarità che giustifichi un trattamento diverso per le locazioni turistiche brevi
- La sentenza n. 2928/2025 chiarisce che i Comuni non hanno competenza per subordinare all’installazione di una fossa settica l’esercizio di un’attività di locazione non imprenditoriale, né imporre procedure più gravose rispetto ad altre tipologie contrattuali ANBBA.
ANBBA rileva inoltre come la possibilità di derogare all’obbligo di fossa settica per le altre forme di locazione, quando la realizzazione degli impianti risulti tecnicamente non praticabile, metta in luce una carenza infrastrutturale degli enti locali. Per riportare chiarezza e uniformità sull’intero territorio nazionale, l’associazione chiede che:
- La deroga già prevista per le altre destinazioni d’uso venga estesa anche alle locazioni turistiche, evitando disparità ingiustificate tra proprietari.
- Il legislatore nazionale intervenga con una normativa chiara e condivisa, che definisca in modo univoco competenze e limiti degli strumenti urbanistici in materia di affitti brevi
In attesa di un intervento statale, ANBBA ha predisposto per i propri soci un vademecum tecnico-legislativo, volto a orientare i proprietari tra gli adempimenti necessari e a far valere i diritti garantiti dal principio di libertà contrattuale sancito dal Consiglio di Stato.
Le dichiarazioni di ANBBA sono tratte dai comunicati ufficiali pubblicati dall’associazione sul proprio sito e canali social, in riferimento alla sentenza n. 2928/2025 del Consiglio di Stato.
Fonti
- Fosse Settiche – cosa sono e come funzionano (www.acquereflue.it)
- Sentenza n. 2928/2025 del Consiglio di Stato
- Comunicato ANBBA su normativa affitti brevi e fosse settiche
FOSSE SETTICHE
Cosa sono e come funzionano?
Le fosse settiche sono sistemi di trattamento primario delle acque reflue, utilizzati soprattutto in zone non servite dalla rete fognaria pubblica. Si tratta di vasche interrate realizzate in vari materiali (cemento armato, plastica, vetroresina, acciaio, ecc.) che hanno lo scopo di effettuare una prima depurazione dei reflui domestici.
A cosa servono le fosse settiche?
La funzione principale di una fossa settica è separare i solidi e le sostanze galleggianti dalle acque reflue, attraverso un processo fisico e biologico. All’interno della vasca, infatti, i materiali più pesanti si depositano sul fondo formando i fanghi, mentre quelli più leggeri (come oli e grassi) risalgono in superficie creando uno strato di schiume e croste. Il liquido chiarificato, pur contenendo ancora un carico organico, risulta più facilmente trattabile negli impianti di depurazione successivi o, se previsto, può essere immesso nella rete fognaria.
Come funziona una fossa settica?
Il funzionamento della fossa settica si basa su un percorso obbligato dei reflui attraverso camere separate da setti. Questi elementi strutturali impediscono il passaggio di solidi e sostanze galleggianti da una camera all’altra. Durante la permanenza all’interno della vasca, i solidi sedimentano e iniziano un processo di fermentazione anaerobica, che riduce parzialmente la materia organica e produce gas. Tuttavia, grazie alla presenza di sifoni e accorgimenti tecnici, si evita il ritorno di odori attraverso le tubature.
Un corretto dimensionamento della fossa in base al volume giornaliero di reflui garantisce un adeguato tempo di ritenzione, permettendo di trattenere circa il 50% dei solidi sospesi. Il risultato è un’acqua chiarificata, meno carica di sostanze inquinanti, che può essere smaltita più facilmente o inviata a trattamenti successivi.
Le informazioni contenute in questo articolo sono tratte a scopo divulgativo dal sito www.acquereflue.it.
