Un riepilogo degli argomenti trattati dall’esperto fiscale Paolo Sardi per essere sempre aggiornati ed evitare sanzioni
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Aggiornamento 24/05/2025
Il settore extra-alberghiero è in costante evoluzione e, con l’introduzione di nuove normative fiscali, essere sempre aggiornati è fondamentale per evitare sanzioni. L’Associazione Nazionale Bed and Breakfast, Case Vacanze, ecc. (ANBBA) ha recentemente organizzato un webinar per fare il punto sul fisco nelle attività ricettive extra-alberghiere e nelle locazioni turistiche. Il nostro esperto fiscale, Paolo Sardi, ha illustrato gli aggiornamenti, gli obblighi e le strategie operative in un quadro normativo che, come ogni anno, muta e varia. Di seguito, un riepilogo dei punti salienti affrontati durante l’incontro.
Le Novità sui Codici Identificativi: CIN e Cedolare Secca
Una delle novità più recenti è l’introduzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale), che si affianca al Cour (Codice Unico Regionale) già presente in alcune regioni come la Toscana. Da quest’anno, è obbligatorio inserire il codice CIN nella dichiarazione dei redditi sia nel quadro RB (redditi di proprietà) che nel quadro B del modello 730 per le locazioni turistiche. Anche se i dati catastali potrebbero essere sufficienti in alcuni casi, il consiglio è di inserire sempre il codice CIN.
Per quanto riguarda la tassazione delle locazioni turistiche, la cedolare secca ha subito un cambiamento: oltre il primo immobile, per il secondo e i successivi (fino a quattro per la legge fiscale italiana, ma la soglia può variare a livello regionale, ad esempio nel Lazio da tre immobili diventa attività professionale), la tassazione passa dal 21% al 26%. Nel caso in cui un unico codice CIN sia stato attribuito a più immobili (es. nello stesso comune), è possibile ripartire la tassazione in maniera da sfruttare la quota al 21%, ma attenzione alla ragionevolezza. L’Agenzia delle Entrate consente di scegliere la ripartizione, ma non accetta farsi “prendere in giro”.
L’Impatto dei Nuovi Codici ATECO sull’INPS dal 2025
Dal primo di aprile 2025, c’è una rivisitazione e un ampliamento dei codici ISTAT/ATECO per moltissime attività, incluse quelle turistico ricettive.
Nuovi codici ATECO derivanti da spacchettamento codice 55.20.51
I codici dedicati settore extra-alberghiero
55.20.41 – Bed and Breakfast
55.20.42 – Servizi di alloggio in case e appartamenti per vacanze
55.20.5 – Servizi di alloggio in aziende agricole e ittiche
55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti vacanze, Bed and
Breakfast, residence, comprese le locazioni turistiche imprenditoriali
Altri codici per le locazioni non turistiche
La classificazione ATECO 2025 ha introdotto anche codici per le locazioni non espressamente
turistiche:
68.20.01 – Affitto e gestione di terreni per telecomunicazioni propri o in locazione;
68.20.02 – Affitto e gestione di altri terreni ed edifici non residenziali, impianti e fabbriche
propri o in locazione;
68.20.09 – Affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a. (non classificati
altrove).
55.90.00 per altri servizi di alloggio di breve durata (inferiore a un anno), non legati al turismo.
Il riflesso principale di questo cambiamento riguarda i contributi INPS. In precedenza, tutte le attività rientranti nel codice 55.20.51 godevano di un’agevolazione per cui l’INPS non si pagava sotto forma di contributi fissi, ma solo a percentuale sull’eccedenza di un reddito minimale, da versare in sede di dichiarazione dei redditi. Dal 2025, con lo spacchettamento dei codici, l’INPS non farà più riferimento al codice unico. Chi svolge attività come bed and breakfast, ad esempio, avrà l’obbligo di versare i contributi fissi trimestrali, anche se non raggiunge il limite di reddito minimale su cui si basano tali contributi. Questo è un aspetto cruciale da considerare nelle previsioni di tassazione.
Per le locazioni turistiche imprenditoriali, è stato introdotto il codice ATECO 55.20.90.
Agevolazioni Contributive INPS per le Nuove Attività (dal 2025)
Sempre dal 2025, ai fini contributivi INPS, si sovrappongono due incentivi per le nuove attività. Chi si iscrive all’INPS per la prima volta dal primo gennaio 2025 ha diritto a una riduzione dei contributi del 50% per 3 anni. Questa possibilità si sovrappone alla riduzione del 35% già esistente per chi aderisce al regime forfettario (Legge 190/2014). Chi inizia nel 2025 avrà convenienza a chiedere la riduzione del 50% per 3 anni e, qualora rientri ancora nei requisiti forfettari, potrà chiedere la riduzione del 35% successivamente. Al 22 maggio 2024, il portale INPS non risultava ancora adeguato per permettere la richiesta di riduzione del 50%.
La Gestione delle Ritenute dalle Piattaforme (Booking, Airbnb, ecc.)
Un tema di grande attualità è la gestione delle ritenute d’acconto del 21% applicate dalle piattaforme di intermediazione come Airbnb, Booking, VRBO. La legge (decreto legge 50/2017) prevede che coloro che incassano in nome e per conto dei propri clienti per locazioni turistiche debbano assoggettare tali corrispettivi alla ritenuta del 21%. Devono prelevare la ritenuta, versarla, dichiararla e certificarla.
Queste ritenute subite devono essere certificate dalla piattaforma e inserite nella dichiarazione dei redditi (nei quadri dedicati, es. RB/RL o B/D del 730). La certificazione (CU) deve essere recuperata dal proprio cassetto fiscale.
Booking e altre piattaforme stanno creando confusione. A volte, applicano la ritenuta in ritardo (es. nel 2025 per redditi 2024). I redditi delle persone fisiche vengono tassati per cassa, cioè nell’anno in cui vengono incassati. Se la ritenuta relativa a redditi 2024 viene applicata nel 2025, questo crea problemi. Booking dovrebbe emettere una certificazione integrativa per l’anno corretto (2024). Se la certificazione arriva tardi (dopo la scadenza della dichiarazione 2024), si può presentare una dichiarazione integrativa (modello Redditi) entro 5 anni per far emergere il credito d’imposta derivante dalla ritenuta. Questo credito può essere usato per compensare altre imposte.
Booking sta sbagliando anche ad applicare la ritenuta ai Bed and Breakfast, perché la legge (DL 50/2017) si riferisce esplicitamente alle locazioni turistiche. Un B&B non dovrebbe subire la ritenuta. È consigliabile diffidare formalmente la piattaforma dall’applicare tale ritenuta. In ogni caso, se la ritenuta viene applicata e certificata, essa può comunque essere scontata dalle tasse in dichiarazione.
La ritenuta applicata dalle piattaforme deve essere calcolata sulla somma lorda venduta.
Attività Professionale vs. Non Professionale: Come Distinguerle
La distinzione tra attività ricettiva non imprenditoriale (redditi diversi) e attività
imprenditoriale (redditi d’impresa) è fondamentale per la tassazione.
Le attività non professionali (affittacamere, bed and breakfast, occasionali) dichiarano i
redditi nel quadro RL o D del 730, dove la tassazione avviene sul netto (ricavi meno spese).
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate basa la differenza tra le due situazioni reddituali sugli
elementi dell’abitualità, ripetitività, impegno profuso per distinguere le attività, impiego di
maestranze, impiego di mezzi . La legge non lo definisce chiaramente, ma lo fanno le norme
di comportamento e le sentenze (Cassazione, Corte di Giustizia IVA).
Aggiungere per meglio spiegare:
La differenza tra un’attività svolta in maniera occasionale con previsione di un compenso e un’attività
svolta in forma di lavoro autonomo oppure organizzata in forma d’impresa rappresenta un aspetto
importante di analisi da parte del contribuente
Nel nostro sistema tributario non esistono regole che, facendo riferimento a criteri oggettivi di carattere
temporale o applicando altri parametri, consentano di individuare in maniera netta le differenze che
distinguono le attività abituali da quelle occasionali.
Al riguardo, lo stesso Ministero delle Finanze sottolinea l’incertezza esistente sull’argomento quando, al
fine di distinguere l’“abitualità” dall’“occasionalità”, confida in una valutazione da assumere “caso per
caso sulla base delle situazioni di fatto riscontrabili in concreto”.
Per il Ministero delle Finanze (circolare n. 7/1496 del 30 aprile 1977) “l’attività svolta in forma abituale
deve intendersi un normale e costante indirizzo dell’attività del soggetto che viene attuato in modo
continuativo: deve cioè trattarsi di un’attività che abbia il particolare carattere della professionalità”.
In sostanza, l’elemento dell’abitualità abbinato a quello della professionalità sta a delimitare un’attività
caratterizzata da ripetitività, regolarità, stabilità e sistematicità di comportamenti.
Di converso, la locuzione “occasionale”, riferito alle attività commerciali e di lavoro autonomo previste
dall’articolo 67, comma 1, lettere i) e l) del Tuir, si concretizza nei caratteri della contingenza, della
eventualità e della secondarietà (Cassazione, sentenza 1052 del 20 giugno 1988).
Per dimostrare che un’attività è non professionale, bisogna precostituirsi la prova con fatti
concludenti che dimostrino che l’attività è svolta in modo saltuario, con attività prettamente
familiare, in immobile proprio, senza impiegare manodopera altrui, e con limitatissima
attività e redditi. Sebbene si possa lavorare pochi giorni l’anno, incassi elevati (es. €50.000)
o un numero molto alto di ospiti in poco tempo rendono difficile sostenerne la non
professionalità. La valutazione deve basarsi sulla ragionevolezza.
Una nota di minore indecifrabilità della questione l’ha data la sentenza 154/1/2024 della Corte di
Giustizia Tributaria del Friuli Venezia Giulia (CGT): ha stabilito che un B&B o affittacamere non
professionale, se svolto in maniera saltuaria e senza organizzazione tipica di un’impresa, non è
soggetto all’obbligo di partita IVA. La sentenza ribadisce che l’attività non imprenditoriale può essere
svolta anche in modo occasionale, senza necessità di partita IVA.
Elementi chiave della sentenza:
Natura occasionale:
La sentenza sottolinea che l’attività di B&B o affittacamere, se svolta in maniera saltuaria e senza i caratteri di
professionalità di un’impresa, non può essere considerata attività imprenditoriale.
Assenza di professionalità:
I giudici hanno evidenziato che la mancanza di organizzazione e professionalità, come la gestione familiare e il
rispetto delle norme regionali (ad esempio, limitazione del numero di camere, prestazione di servizi da parte di membri
del nucleo familiare), dimostra la natura occasionale dell’attività.
Criteri di saltuarietà:
La sentenza specifica che la saltuarietà dell’attività, con periodi di apertura intervallati da periodi di chiusura, è un
elemento fondamentale per definire l’attività come non imprenditoriale.
Il Regime Forfettario: Un’Opportunità per le Attività Imprenditoriali
Per chi svolge un’attività ricettiva in forma professionale (con Partita IVA), il regime forfettario (se si rientra nei requisiti) offre una tassazione molto agevolata. Il limite di ricavi per accedervi è €85.000 annui. La tassazione per affittacamere e case vacanze è del 5% (per i primi 5 anni di attività) o 15% (successivamente) applicata su una base imponibile pari al 40% dei ricavi. Ad esempio, su €50.000 di ricavi, la base imponibile è €20.000, e l’imposta è il 5% di €20.000, ovvero €1.000.
Ci sono diverse cause di esclusione dal regime forfettario, tra cui: avere redditi di lavoro dipendente/pensione lordi superiori a €35.000 nell’anno precedente, partecipare a società di persone (SAS, SNC), detenere partecipazioni in SRL o SPA che svolgono attività simile, essere stati dipendenti da un soggetto che svolgeva la stessa attività nei due anni precedenti.
I redditi in regime forfettario non possono essere dichiarati nel modello 730, ma devono essere obbligatoriamente determinati nel modello Redditi (quadro LM). La determinazione dei contributi INPS avviene nel quadro RR.
Per chi non rientra nel forfettario, si applicano i regimi ordinario (quadro RF) o semplificato (quadro RG) nel modello Redditi, con limiti di ricavo per il semplificato di €400.000 per servizi e €700.000 per altre attività (dati aggiornati al 2023).
L’Autofattura per Servizi Esteri (Reverse Charge)
Chi opera con Partita IVA – anche in regime forfettario o semplificato – e acquista servizi da fornitori esteri (come Booking, Airbnb, Google, Meta, Stripe, ecc.), è soggetto al cosiddetto “reverse charge”, ovvero all’obbligo di integrare le fatture estere con l’IVA italiana.
Ecco cosa comporta:
- Il prestatore estero emette fattura senza IVA.
- Il destinatario italiano (voi, con P. IVA) deve emettere un’autofattura elettronica integrativa entro il 15 del mese successivo a quello della ricezione della fattura estera.
- L’autofattura deve riportare l’imposta italiana (22%) e deve essere trasmessa al Sistema di Interscambio (SDI) con tipo documento TD17.
- Se siete in regime forfettario, non potete detrarre l’IVA, quindi questa rappresenta un costo aggiuntivo.
Attenzione: la sanzione per l’omessa emissione di autofattura elettronica può arrivare al 100% dell’imposta non documentata, con un minimo di 500 euro. È quindi fondamentale automatizzare o calendarizzare l’adempimento se ricevete regolarmente fatture da piattaforme estere.
La Tassa di Soggiorno: Come Gestirla Correttamente
Per chi è soggetto all’imposta di soggiorno (prevista in molti comuni italiani), è importante rispettare correttamente gli obblighi di:
- Riscossione dal cliente (anche tramite OTA)
- Rendicontazione periodica all’amministrazione comunale
- Versamento entro i termini previsti
Un errore frequente è considerare gli importi incassati come ricavi: non lo sono, in quanto l’imposta di soggiorno è una somma riscossa per conto del Comune. Va tenuta separata dalla contabilità dei corrispettivi.
Cosa fare:
- Annotare gli importi incassati in un registro a parte (es. un foglio Excel o libro cassa).
- NON emettere ricevuta fiscale/fattura per la tassa.
- Versare al Comune entro la scadenza prevista.
- Conservare ricevute, dichiarazioni, quietanze per 5 anni.
Nel caso in cui l’imposta sia versata da una piattaforma (es. Airbnb in alcuni comuni), spetta comunque all’host verificarne la correttezza. Se l’OTA non versa quanto dovuto, la responsabilità ricade comunque sul gestore.
Conclusioni e Risorse Utili
Il quadro fiscale per le attività extra-alberghiere e le locazioni turistiche è sempre più articolato e in continuo mutamento. È quindi fondamentale restare informati, avvalersi di consulenze specialistiche e sfruttare gli strumenti messi a disposizione da ANBBA per la formazione continua.
Guarda la registrazione completa del webinar qui:
Per dubbi o consulenze fiscali dedicate, i soci ANBBA possono scrivere a consulente@anbba.it
