Legge “Salva Casa”: effetti sull’acquisto di immobili per attività ricettive extra-alberghiere
Le ripercussioni nei contratti di acquisto degli immobili ad uso abitativo
Un approfondimento per chi intende avviare un’attività ricettiva extra-alberghier
Sempre più persone acquistano immobili residenziali con l’intenzione di destinarli ad attività ricettive extra-alberghiere (come B&B, case vacanza, locazioni brevi). In questo contesto, è fondamentale conoscere le implicazioni giuridiche ed edilizie introdotte dalla recente Legge “Salva Casa” (L. 105/2024), che può avere effetti diretti sulla validità degli atti di compravendita.
È noto che, in tutte le normative regionali, la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per l’avvio di una struttura ricettiva richiede la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Da qui l’importanza dello studio redatto dal Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 62/2025/T), che offriamo in sintesi ai nostri soci per comprendere meglio i cambiamenti introdotti.
Tolleranze edilizie e Legge “Salva Casa”: cosa cambia secondo il Notariato
Con la Legge n. 105/2024, di conversione del Decreto “Salva Casa”, è stato modificato il Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), introducendo il nuovo art. 34-bis, che ridefinisce il concetto di tolleranze costruttive ed esecutive. L’obiettivo è semplificare la gestione delle lievi difformità edilizie e favorire la circolazione legale degli immobili, evitando blocchi nei rogiti per motivi di irregolarità formali.
Due tipologie di tolleranze: ordinarie e straordinarie
La norma distingue tra:
· Tolleranze ordinarie (già previste): entro il 2% per altezze, distacchi, cubatura e superficie;
· Tolleranze straordinarie (novità): solo per opere ultimate entro il 24 maggio 2024, con margini più ampi (fino al 6%) per difformità non strutturali.
In entrambi i casi, le tolleranze non costituiscono violazione edilizia, se rispettano i limiti inderogabili previsti da altre norme (come il D.M. 1444/1968 sulle distanze tra edifici).
Differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive
Secondo il Notariato, è essenziale distinguere:
· Tolleranze costruttive: scostamenti dimensionali e quantitativi, soggetti a limiti percentuali precisi;
· Tolleranze esecutive: difformità tecniche (es. spostamenti di tramezzi, materiali diversi, errori grafici) senza rilievo strutturale o urbanistico, non soggette a limiti percentuali, ma realizzate entro il 24 maggio 2024 e documentate in modo idoneo.
Limiti e casi esclusi
Le semplificazioni non si applicano:
· Agli immobili vincolati (es. beni culturali o paesaggistici);
· In presenza di violazioni antisismiche;
· Quando le difformità compromettono igiene, sicurezza, agibilità o violano norme speciali;
· Se ledono diritti di terzi.
Ruolo del tecnico e del notaio
La nuova normativa attribuisce responsabilità precise:
· Il tecnico abilitato deve dichiarare la legittimità dell’immobile e valutare l’applicabilità delle tolleranze, assumendosene la responsabilità professionale;
· Il notaio, pur non potendo sostituirsi al tecnico, verifica la completezza e la coerenza della documentazione, garantendo la validità giuridica degli atti.
Lo studio raccomanda particolare attenzione a:
· Data di realizzazione delle opere;
· Presenza di eventuali vincoli;
· Qualità dell’asseverazione tecnica allegata.
Conclusioni
La Legge “Salva Casa” non introduce un condono, ma consente di regolarizzare piccole difformità formali che, fino ad oggi, potevano impedire la compravendita di immobili.
Per i proprietari e gli operatori del settore ricettivo, si apre una fase di maggiore certezza, ma resta fondamentale una valutazione tecnica e giuridica puntuale e documentata. L’obiettivo è garantire legalità, sicurezza e rispetto delle regole urbanistiche, a beneficio dell’intero comparto immobiliare e turistico.
