Le nuove regole in vigore dal 23 maggio 2025
Decreto Salva Casa: le nuove regole in vigore dal 23 maggio 2025
Dal 23 maggio 2025, tutti i Comuni e le Città metropolitane dovranno adeguarsi alla nuova modulistica edilizia unificata prevista dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito con modificazioni nella Legge 105/2024).
L’obbligo deriva dall’Accordo della Conferenza Unificata del 27 marzo 2025 (Rep. atti n. 35/UE), pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’11 aprile 2025.
Le amministrazioni locali dovranno pubblicare sui rispettivi siti istituzionali i nuovi moduli standardizzati per:
- SCIA (art. 19 L. 241/1990 e art. 22 DPR 380/2001),
- CILA (art. 6-bis DPR 380/2001),
- SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 DPR 380/2001),
- Permesso di costruire (art. 10 DPR 380/2001).
Le quattro direttrici del Decreto Salva Casa: riferimenti normativi
Il Decreto ha modificato in modo significativo il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) lungo quattro direttrici principali:
1. Stato legittimo degli immobili
Articolo modificato: art. 9-bis, comma 1-bis
Il decreto introduce la possibilità di attestare lo stato legittimo anche tramite l’ultimo titolo edilizio che abbia riguardato l’intero immobile.
👉 Secondo il MIT non è necessario verificare tutti i titoli pregressi, ma una recente sentenza del TAR Lombardia n. 227/2025 ha smentito questa interpretazione, richiedendo una verifica formale della legittimità storica.
2. Cambi di destinazione d’uso
Articoli modificati: art. 10, comma 2 e art. 23-ter
Il Decreto introduce nuove regole per il cambio di destinazione d’uso con o senza opere, anche per immobili situati in piani seminterrati, nel rispetto delle normative urbanistiche locali.
3. Tolleranze e semplificazioni delle sanatorie
Articoli introdotti/modificati:
- Art. 34-bis: tolleranze costruttive “straordinarie”;
- Art. 34-ter: regolarizzazione degli interventi eseguiti in parziale difformità prima del 1977;
- Art. 36-bis: nuova sanatoria semplificata, anche in zona sismica e aree vincolate.
4. Standard edilizi e agibilità
Articoli modificati:
- Art. 2-bis: recupero dei sottotetti a fini abitativi;
- Art. 6: ampliamento degli interventi in edilizia libera;
- Art. 24: introduzione di agibilità semplificata per miniappartamenti esistenti.
Il ruolo dell’ANCI e le indicazioni operative
Il 7 maggio 2025, l’ANCI ha organizzato un importante webinar per fornire indicazioni tecniche ai Comuni sull’attuazione del Decreto. Durante l’incontro, sono stati chiariti:
- I contenuti dei nuovi modelli edilizi;
- Le modalità di attestazione dello stato legittimo;
- Le criticità interpretative rispetto alle Linee guida del MIT del 30 gennaio 2025, che non sono vincolanti ma costituiscono strumenti utili per l’applicazione uniforme del decreto.
La vice segretaria generale ANCI, Stefania Dota, ha ribadito che non è necessaria una verifica retroattiva completa dei titoli edilizi, se si utilizza l’ultimo titolo per dimostrare la legittimità.
Ritardi regionali e obblighi per i Comuni
A pochi giorni dalla scadenza del 23 maggio, solo cinque Regioni (Lombardia, Campania, Basilicata, Lazio e Sicilia) hanno effettivamente recepito la modulistica aggiornata. Tuttavia, secondo l’art. 1, comma 3 dell’Accordo della Conferenza Unificata, i Comuni sono tenuti ad aggiornare i propri modelli anche in assenza di delibera regionale, per garantire l’applicazione del decreto.
Conclusioni
Il Decreto Salva Casa 2025 segna un passaggio decisivo nella semplificazione dell’edilizia e nella gestione delle regolarizzazioni urbanistiche. L’obiettivo è duplice: favorire l’emersione dell’edilizia “grigia” e uniformare i procedimenti tecnici per i cittadini e i professionisti del settore.
ANBBA invita i propri associati a verificare con i propri Comuni di riferimento l’adozione della modulistica aggiornata, e a monitorare le prossime evoluzioni giurisprudenziali sul tema dello stato legittimo.
ANBBA ha da tempo attivo lo sporlello infoedilizia dove sono a disposizione dei soci , nelle città dove è attivo il sevizio , tecnici qualificati per fornire ogni ragguaglio in merito.
Tutte le informazioni e gli aggiornamenti sulle leggi nazionali e regionali di settore che regolano le attività extra-alberghiere
Clicca per scaricare la guida ANCI
