Per tutte le eventuali domande fiscali nonchè le eventuali richieste di specifiche assistenze , è stato istituito lo sportello virtuale INFO FISCO .

Formulate i vostri quesiti , i nostri consulenti saranno lieti di pubblicare su questa pagina le risposte più opportune coerenti con il mondo dell’extra-alberghiero.

Per eventuali consulenze e richieste di servizi , chiamare il centralino al numero :

06 9450 3417

ANBBA risponde dal Lunedì al Venerdì, 09:30/12:30 e 15:30/17:00

Aggiornamento pagina : 29/01/2024

Massimiliano – Sono un PROPERTY MANAGER che non ha una piattaforma propria ma uso le piattaforme OTA, cosa devo fare per il DAC7 ?

Lorenzo – Gestisco una Guest House  con partita IVA e ho riscontrato un problema  con la fattura  mi viene rilasciata  da parte di Booking , che applica l’IVA sul totale della provvigione, pur  dovendo io riemettere fattura elettronica TD17 (ACQUISTO DI SERVIZI ESTERI) ovviamente in Italia perché sono in reverse finisce che pago l’IVA  anche sull’iva  .  Cosa posso aver sbagliato?

Patrizio – A Roma , sulla piattaforma GECOS , mi sto trovando in difficoltà per come operare per il versamento del conguaglio del versamento della tassa di sogiorno dopo l’aumento delle tariffe in particolar modo per gli ospiti che hanno prenotato con AIRBNB prima della data dell’entrata in vigore di quelle nuove ?  

Antonella – Uno dei portali OTA al quale sono registrata per ricevere prenotazioni, cioè AirbnB, mi sta chiedendo di inviare il codice catastale , ho provato a mandare i dati catastali del mio immobile ma non li registra , mi dite per favore cosa devo mandare ?  

Alessandro – Siamo un affittacamere – Guest House (in Lombardia – Foresterie Lombarde )   gestito  in forma imprenditoriale .   Abbiamo sempre fatto il Documento Commerciale Online dal sito dell’Agenzia delle Entrate come da istruzioni del nostro commercialista  in fase di apertura della struttura .
Da qualche giorno abbiamo acquisito un software in cloud con Channel Manager e Booking Engine che ci consente di gestire tutta la procedura incluso ROSS1000, Alloggiati Web e Agenzia delle Entrate, quest’ultima però solo con Fatturazione Elettronica.
Possiamo a seguito di quanto illustrato  cambiare da Documento
Commerciale a Fattura Elettronica così da semplificarci ulteriormente il lavoro con questo programma ?

Giuliano – Da fine settembre ho aperto una piccolissima attività con un appartamento che ho inquadrato al SUAP del mio comune come Alloggio Turistico, non professionale, senza partita iva. Da quanto sono potuto venire a conoscenza , non potrò scaricare nulla (utenze, commissioni booking, arredi, ecc.) mentre un mio collega che fa praticamente la stessa cosa, ma come casa vacanze (sempre senza partita iva e senza essere professionista) , ci riesce. 

Carla – Come si dichiarano e come si versano le integrazioni relative alle tasse di soggiorno che Airbnb dal 1 Ottobre ci ha chiesto di chiedere direttamente agli ospiti per le prenotazioni precedenti all’entrata in vigore della nuova tariffa ?

Vittorio – Per  affittare camere, sia come attività di B&B che  per  affittacamere, le stanze presenti all’interno di un appartamento devono avere la destinazione d’uso catastale come camera ,  oppure si può adibire a camera qualsiasi locale che abbia , requisiti e  misure idonee  (mq. 9 un posto letto , mq. 14 due  posti letto ecc)  ? . Si possono utilizzare camere anche se posizionate in un  sottotetto ?

👨Le attività di B&B o Affittacamere si possono aprire  in appartamenti con destinazione catastale di CIVILE ABITAZIONE  indipendentemente da quanto sia indicato nella planimetria catastale  anche perché la stessa  dovrà essere redatta nuovamente con gli assetti distributivi idonei alle specifiche attività e nel rispetto delle leggi e regolamenti che regimentano queste attività. Le camere possono anche essere in un sottotetto purché le altezze medie dei locali e i rapporti areo-illuminanti rispondano ai minimi di legge.

Massimiliano – Ho letto da qualche  parte che  per le locazioni turistiche o affitti brevi soggetti a cedolare secca nella denuncia  dei rediti  redditi  si possono detrarre le spese delle bollette delle utenze    abbonamenti  wi-fi ecc. Mi potrete dire come funziona questa detrazione ? 

👨 La risposta a questo interrogativo è molto complessa ed ha bisogno di spiegazioni ed esempi di calcolo ecc. La Direzione Tecnica di ANBBA ha deciso di fare per questo argomento  un prossimo webinar  che verrà organizzato non appena ci saranno anche notizie certe  relative alle nuove percentuali  della cedolare secca  di cui tanto di parla .  Iscrivetevi ad ANBBA per essere sempre aggiornati e visitate sempre il nostro sito .

Antonio –  Contratto di locazione turistica  o affitto breve  sotto 30 giorni  ( che ovviamente deve contenere sia la durata , che il corrispettivo )   , il locatore  deve comunque rilasciare una ricevuta o basta il contratto ?   

👨 Il contratto di locazione, qualunque esso sia, non ha mai  valenza di quietanza e quindi deve essere rilasciata  da parte del locatore una ricevuta con marca da bollo di 2 euro  se l’importo del canone è superiore a 77,47. Attenzione  nel caso di queste topologie di locazione  l’importo da inserire è quello che viene certificato dai portali OTA   scelti per promo-commercializzarsi  dal locatore (locatore che in questo caso viene convenzionalmente  denominato  “host “ )  canone che gli ospiti pagano al portale e non quello che i portali versano al locatore al netto delle loro competenze e quant’altro e nel caso che ci sia anche la tassa di soggiorno anch’essa ( o che sia riscossa dai portali o dal l’host ) deve essere comunque inserita come importo fuori campo solo a titolo conoscitivo. Per ogni informazione in proposito scrivete a infofisco@anbba.it

Valeria Gestisco una locazione turistica o affitto breve   sotto 30 giorni di durata vorrei  sapere se è obbligatorio stipulare un  contratto i anche se non è soggetto a registrazione  ? –  Gestisco una locazione turistica o affitto breve   sotto 30 giorni di durata vorrei  sapere se è obbligatorio stipulare un  contratto i anche se non è soggetto a registrazione  ?

👨 Il famoso DL 50/2017  (convertito con la legge 96/2017) parla di contratti e quindi in teoria e anche in pratica per avvalorare il fatto che si tratta di LOCAZIONE  e non di casa o appartamento per vacanze il contratto  deve essere sempre fatto  anche perché nel momento  in cui viviamo le locazioni turistiche o affitti brevi sono nell’occhio del ciclone e più non aggiungiamo !!! – Se interessa in area soci  abbiamo inerito un fac-simile di contratto base da personalizzare da scaricare in formato doc.  

Hilary –  Che superfici devono avere le camere in un B&B   per ospitare uno o due posti letto ?

👨 Tutte le attività ricettive extra-alberghiere si possono aprire nelle civili abitazioni senza cambia di destinazione d’uso e quindi le caratteristiche dei locali sono state stabilite a suo tempo dal DECRETO MINISTERIALE 5 LUGLIO 1975 (G.U. 18-7-1975, N. 190)  che nell’articolo 2 stabilisce quanto segue :

Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14. Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.

Tuttavia alcuni Comini hanno derogato da queste misure e quindi bisogna vedere se nei rispettivi Regolamenti Edilizi  sono indicate misure diverse  tuttavia nei casi in cui le rispettive superfici dei locali siano di poco inferiori  a quanto stabilito dal DM  vi è una tolleranza che generalmente è del 2%  , quindi se per esempio la superficie reale è di mq. 13   il 2% di 13 è 0,26 e si avvina molto a 14.  In questi cassi è molto importante ricalcolare molto bene  la superficie delle stanze tenendo presente , per il calcolo  tutti i parametri  stabiliti dalla legge 27 Luglio 1978 n.392 (legge dell’equo canone). 

Roberta Quali sono le differenze fra case vacanze e locazioni turistiche ?

👨 Le case vacanze  sono attività ricettive extra-alberghiere annoverate come tali dalla quasi totalità delle leggi regionali in materia e si possono gestire , sia a carattere NON imprenditoriale , che imprenditoriale. Le locazioni turistiche sono locazioni che a partire dal 2017  (DL  50/2017 – Legge 96/2017) hanno obblighi amministrativi e operativi di eseguire gli stessi adempimenti dell’extra-alberghiero (Denuncia alla Polizia degli ospiti   da portale ” alloggiati-web “ , obblighi denuncia flussi turistici ISTAT  e  riscossione e riversamento della tassa di soggiorno nei comuni dove è stata istituita ) nonché l’osservanza dei regolamenti regionali  che hanno istituito, per combattere l’abusivismo, l’attribuzione di speciali codici identificativi .

Luca : ❓ Ho un B&B in family con tv all’interno delle 3 camere del B&B . Ho appena ricevuto una lettera dalla RAI che richiede il pagamento del canone speciale.Mi domando: è dovuto e quanto dovrei pagare ?

👨 Purtroppo deve pagare il canone speciale   per avere in ogni camera un apparecchio e quindi  i B&B  non avendo una specifica indicazione nella categoria D delle tariffe RAI , sono assimilati ad affittacamere e quindi , secondo il numero dei televisori posseduti (superiori ad 1 , fino a 10) rientrerebbe  in questa categoria. Per quanto riguarda la saltuarietà della sua attività se dichiarata al momento della SCIA  al SUAP del suo comune potrà versare l’importo del canone speciale  dal … al ….

Come scritto piccolo  nel prospetto del quadro tariffario viene si rimanda al DCPM del 13/09/2002  – vedi Link


Antonio  – Come aprire un B&B ?

👨 La risposta a questo quesito (posto da tanti)   non può essere data in libera visione ma richiede particolari approndomenti  anche alla luce del fatto che è necessario sapere dove si vuole aprire questa attivtà in quanto la materia è regolata in campo regionale con leggi e regolamenti diversi da regione a regione. ANBBA ha in programma,  nel prossimo autunno,  l’organizzazzione di un corso di formazione per l’apertura di strutture ricettive extra-alberghiere e quindi vi invitiamo a iscrivervi alla nostra associzione per patecipare come socio al  corso stesso. Controllate sempre la nostra Home dove saranno date comunicazioni in merito.


Francesco – Quali sono le strategie per sviluppare partnership con altre attività turistiche locali?

👨 Cerca di stabilire contatti con altre attività turistiche locali, come ristoranti, agenzie di viaggio o guide turistiche. Proporre collaborazioni, offrire pacchetti combinati o raccomandarsi reciprocamente può essere un modo efficace per aumentare la visibilità e attirare nuovi clienti. Promuovi il territorio e le sue ricchezze e peculiarità.


Rosaria – Come posso utilizzare i social media per promuovere le mie attività extralberghiere?

👨 Utilizza i social media per condividere contenuti coinvolgenti, foto, video, storie di successo dei tuoi clienti e informazioni sulle tue attività. Interagisci con la comunità online, rispondi ai commenti e utilizza gli hashtag appropriati per raggiungere un pubblico più ampio


Federica – Come posso garantire un’esperienza memorabile per i miei clienti?

👨 Assicurati di fornire un servizio personalizzato e attento alle esigenze dei clienti. Offri guide esperte, materiali informativi, attrezzature di qualità e un’atmosfera accogliente. Cerca di superare le aspettative dei tuoi clienti e rendi l’esperienza unica e indimenticabile.