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FAQ
INFO FISCO – Rag.Paolo Sardi
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IMPORTANTE CHIARIMENTO da parte dell’Agenzia delle Entrate riguardo alla deduzione dal canone dei costi di bollette e quant’altro anche alla luce dell’introduzione della cedolare secca al 26% oltre la prima casa . . Nella fattispecie è considerato canone anche quanto percepito da parte di un “host “ privato del corrispettivo per la locazione indipendentemente che sia ai fini turistici che per altre finalità come affitti brevi . Nel contratto di locazione debbono però essere indicate che il canone è comprensivo delle spese condominiali , utente energetiche , acqua gas e spese per lo smaltimento rifiuti e telefono collegamento wi-fi , per il canone rai un punto interrogativo ??? Il tutto è contenuto nella risposta ad un INTERPELLO della REGIONE TOSCANA 25.06.2014 in cui si ammette la deduzione dei costi, debitamente giustificati, dalla base imponibile cedolare secca purché gli stessi costi nel contratto siano compresi nel canone di locazione.
Alla luce delle decisioni relative all’aumento della cedolare secca il meccanismo potrebbe essere il seguente nel caso in cui venisse operata la
Cedolare secca del 26%
Incasso annuo redditi soggetti a cedolare secca 10.000 euro , totale cedolare secca al 26% = 2600 euro – Calcolo deduzione – Totale spese ammesse euro 2260 – Totale incassato 10.000 – 2260 = 7740 – 7740 x 26% = 2013 – 2600 (versate) – 2013 (dopo le deduzioni) = 587 euro in credito di imposta .
Cedolare secca al 21%
Incasso annuo redditi soggetti a cedolare secca 10.000 euro , totale cedolare secca al 21% = 2100 euro – Calcolo deduzione – Totale spese ammesse euro 2260 – Totale incassato 10.000 – 2100 = 790 – 7900 x 21% = 1659 – 2100 (versate) – 1659 (dopo le deduzioni) = 441 euro in credito di imposta .
Utilizzo del Credito di imposta
In caso di emersione di un credito di imposta per aver subito maggiori trattenute di imposte:
– nel modello 730 è possibile richiedere a rimborso;
– nel modello REDDITI, si può chiedere a rimborso, rinviarne l’utilizzo all’esercizio successivo, utilizzarlo
in compensazione nel modello F24 di altri debiti (es. IMU).
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Il Contratto di Locazione a carattere TRANSITORIO
Definizione
Il contratto di affitto transitorio rientra nella atipicità dei contratti di locazione e può essere stipulato da un l proprietario di un immobile quando il locatario o conduttore ha particolari esigenze temporanee non turistiche. Per la sua stipula è bene seguire con attenzione le procedure previste dalla legge affinchè questa tipologia di contratto transitorio sia valido onde evitare di incorrere in sanzioni penali.
Affitto transitorio: regole e durata
Il contratto di affitto transitorio è una formula di locazione ad uso abitativo regolamentata dall’art. 5 della Legge n. 431 del 1998. Il testo di legge stabilisce che il locatore, nonché il proprietario dell’immobile, può concedere per un periodo di tempo limitato il proprio immobile ad un locatario o conduttore , a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro.
Il contratto di affitto transitorio può avere una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi. La stipula di un contratto di questo tipo conviene quando il locatario
Registrazione , disdetta e e eventuale rinnovo
Il contratto di affitto transitorio deve essere ovviamente redatto in forma scritta usufruendo dell’apposito modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate , si precisa che , la registrazione del contratto di affitto è obbligatoria quando la locazione ha una durata superiore a 30 giorni.
Il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria non è soggetto ad alcun obbligo di disdetta , ciò significa che, al termine della durata naturale del contratto, l’accordo di locazione cessa automaticamente. Se il locatario intende prolungare il contratto di affitto deve comunicare la richiesta di rinnovo (documentando il perdurare dell’esigenza di locazione) al proprietario dell’immobile.
Contratto transitorio: le tasse e le detrazione fiscali
La tassazione dei contratti di affitto transitorio, per questo contratto è prevista la cedolare secca ovvero il pagamento di un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone annuo. Vi sono particolari i casi nei quali ,questo contratto può prevedere un’imposta ancora più bassa, pari al 10% del canone. Ciò avviene quando il contratto di affitto transitorio soggetto a cedolare secca viene stipulato in quei Comuni che hanno limitate disponibilità abitative o nei Comuni maggiormente popolati.
Il corrispettivo del contratto di affitto transitorio si può scaricare? Come previsto dalla legge, un contratto di affitto si può detrarre quando l’inquilino si trova in un immobile nel quale ha la possibilità di spostare la propria residenza anagrafica. Per sua natura, però, il contratto di affitto transitorio non prevede questa possibilità. Di conseguenza, quando si stipula un contratto di questo tipo, non è possibile accedere a nessun tipo di detrazione fiscale.
Fac simile di un contratto di locazione di natura transitoria da personalizzare
Per Il contratto di affitto transito
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Tasse su redditi di locazione , alternativa fra cedolare secca e ordinaria.
Se si opta per la cedolare secca:
– il reddito da dichiarare è tutto quello che viene riscosso dal cliente al lordo per il servizio della locazione (esempio 100) senza possibilità di dedursi niente (no piattaforme) né deduzione forfettaria (5 %).- con questa “ opzione “ il reddito di fabbricati non fa cumulo con quello di altre attività (grande risparmio);- se, per ipotesi, il soggetto gestore lavorasse esclusivamente col portale e questo facesse la detrazione della ritenuta per cedolare secca (che poi certificherebbe l’avvenuto riversamento , ecco che non si dovrebbe pagare alcunché;- se invece si sommassero importi per locazioni fuori dai portali ecco che su tali importi si dovrebbe pagare, come gestore , la cedolare secca al 21%.
Esempio:- reddito 100 (tutto portali), ritenuta 21% (certificata), tasse 21 – ritenuta 21, tasse da versare 0Nel caso di esistenza di altro reddito di fabbricati non esclusivamente da portali, vale questa regola- reddito 120 (portali 100- altri 20), ritenuta 21% su 100 (certificata), tasse 25,2 – ritenuta 21, tasse da versare 4,2
Se invece non si opta per cedolare secca sul reddito da fabbricati:
– la ritenuta che viene applicata e subita è in acconto;- i redditi dell’attività locativa turistica ricettiva si cumulerebbero con quelli provenienti da altra attività (per esempio di “ tipo professionale o di impresa”) ;- la ritenuta operata e subita, andrebbe a dedursi dal carico totale delle imposte che si dovrebbero pagare.
Esempio nel caso di cumulo reddito fabbricati con reddito professionale : – 100 professionale+ reddito fabbricati 95 (100- deduzione a forfait del 5% per legge e comunque no deduzione portali) = 195 – totale tasse 195 x43% = 83,85 – ritenuta portali su locazioni turistiche 21= tasse 62,85