1. Soggetti interessati (CHI)

Possono versare la cedolare secca:

·      Persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale su immobili a uso abitativo;
·      Che abbiano optato per il regime della cedolare secca per:
o    Contratti di locazione a uso abitativo;
o    Affitti brevi e locazioni turistiche, incluse quelle gestite tramite portali (es. Airbnb), se NON svolte in forma imprenditoriale.

2. Cosa si versa (COSA)

Il versamento riguarda:

·      Il saldo per l’anno 2024 (codice tributo 1842);
·      Il primo acconto per l’anno 2025 (codice tributo 1840).

✅ Si può versare:

·      In unica soluzione (entro il 30 giugno 2025);
·      Oppure fino a sette rate (a scelta del contribuente):
o    1ª rata entro il 30 giugno 2025;
o    rate successive entro il 16/7-20/8-16/9-16/10-16/11-16/12 (maggiorate con 0,33% in più per mese successivo alla prima).

3. Modalità di versamento (COME)

Il versamento si effettua tramite Modello F24, con i seguenti canali:

Telematico obbligatorio per chi ha partita IVA:

·      F24 Web/F24 Online dall’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate;
·      Servizio di home banking;
·      Tramite intermediario abilitato (commercialista, CAF, etc.).

Cartaceo solo per chi NON ha partita IVA, senza compensazione:

·      Presso banche, Poste Italiane, agenti della riscossione;
·      Ammesso solo senza utilizzo di crediti in compensazione;
·      O in caso di F24 precompilati dall’ente impositore.

4. Codici tributo da usare nel modello F24

Codice	Descrizione	Quando si usa
1840	Cedolare secca – ACCONTO PRIMA RATA	Per il primo acconto 2025
1842	Cedolare secca – SALDO	Per il saldo 2024

Compilare così il modello F24 (sezione ERARIO):

·      Sezione: “Erario”
·      Codice tributo: 1840 e/o 1842
·      Rateazione 01/01 (se a rate 01/07-02/07, ecc)
·      Anno di riferimento:
o    2024 per il saldo (cod. 1842);
o    2025 per l’acconto (cod. 1840).
·      Importi: indicare separatamente i due importi;
·      Rateazione/regione/prov./mese rif.: lasciare in bianco (se pagamento in unica soluzione).

5. Scadenze 2025

Tipo versamento	Scadenza	Codice tributo
Saldo 2024 + 1° acconto 2025	30 giugno 2025	1842 + 1840
2° acconto 2025 (se rateizzato)	30 novembre 2025	1840

6. Tipologia di contribuenti interessati

·      Dipendenti;
·      Pensionati;
·      Persone fisiche non titolari di partita IVA;
·      Lavoratori autonomi occasionali;
·      Collaboratori coordinati e continuativi (co.co.co.).

Riferimenti normativi

·      Art. 3, D.Lgs. 23/2011 (disciplina della cedolare secca)
·      Provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate e istruzioni modello CU 2025 (per la parte locazioni brevi e affitti turistici).

Checklist finale

·      Hai esercitato l’opzione per la cedolare secca?
·      Hai calcolato correttamente il saldo 2024 e l’acconto 2025?
·      Stai utilizzando il canale corretto per il pagamento (telematico o cartaceo)?
·      Hai inserito i codici tributo esatti nel modello F24?

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La Certificazione Unica (CU)

La Certificazione Unica (CU) rilasciata dai portali digitali (es. Airbnb, Booking, etc.) in caso di affitti brevi o locazioni turistiche non imprenditoriali, è un adempimento introdotto dall’Agenzia delle Entrate per tracciare e certificare i redditi percepiti dai locatori attraverso questi intermediari.

Ecco come funziona e cosa comprende:

1. Quando è obbligatoria

I portali telematici (residenti o non residenti) che:

·      intervengono nel pagamento dei canoni (es. Airbnb, che incassa per conto del proprietario),
·      anche se non residenti in Italia, ma con un rappresentante fiscale in Italia,

devono rilasciare la Certificazione Unica per i compensi corrisposti ai locatori persone fisiche, se non agiscono come sostituti d’imposta (cioè non applicano la ritenuta del 21% prevista dall’art. 4, D.L. 50/2017).

2. Cosa comprende la CU dei portali

La Certificazione Unica rilasciata dai portali include:

Dati del locatore:

·      Codice fiscale
·      Dati anagrafici (nome, cognome, indirizzo)

Dati dei redditi certificati:

·      Compensi lordi percepiti per locazioni brevi (senza ritenuta)
·      Eventuali rimborsi spese documentate
·      Periodi di riferimento

Sezione “Redditi diversi”:

Poiché si tratta di redditi non assoggettati a ritenuta e non derivanti da attività professionale, vanno indicati come redditi diversi (art. 67, co. 1, lett. l-ter, TUIR).

3. Quando e come viene rilasciata

·      Deve essere consegnata al locatore entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono stati incassati i canoni (es. entro il 16 marzo 2025 per i redditi 2024);
·      La trasmissione avviene telematicamente all’Agenzia delle Entrate;
·      Viene fornita in formato elettronico (PDF via email o area riservata sul portale).

4. A cosa serve per il locatore

La CU:

·      Serve al locatore per compilare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF);
·      Non equivale a una tassazione automatica: se non è stata operata la ritenuta del 21% da parte del portale, il locatore deve dichiarare i redditi e versare l’imposta, anche in regime di cedolare secca.

5. Ritenuta sì o no?

·      Se il portale ha operato la ritenuta del 21% → è un sostituto d’imposta e rilascia  una CU con l’indicazione delle ritenute.
·      Se il portale NON ha operato la ritenuta → rilascia una CU senza ritenute, e il locatore deve dichiarare tutto e versare l’imposta autonomamente.

Riferimenti normativi

·      Art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017 (obblighi dei portali per gli affitti brevi)
·      Provvedimento Agenzia Entrate n. 180139/2021 (CU da parte degli intermediari)
·      Istruzioni CU 2025 – Sezione Locazioni Brevi

Conclusione

Se hai affittato immobili tramite portali come Airbnb:

·      verifica se ti hanno applicato la ritenuta o meno;
·      conserva la CU ricevuta;
·      usa i dati per la dichiarazione dei redditi (con o senza cedolare secca);
·      se necessario, versa l’imposta dovuta usando il modello F24.

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FAQ

Domanda  

Nella certificazione unica ci devono essere anche i versamenti in acconto vale a dire in quella del 2025 per il 2024 ci deve essere anche la prima rata di acconto per il 2025 sulla base del 2024 o l’acconto va dichiarato e versato a parte?

Risposta

Nella Certificazione Unica 2025 (redditi 2024) devono essere riportati anche gli acconti versati per il 2025?

NO: Gli acconti per l’anno successivo (2025) non sono indicati nella Certificazione Unica 2025 (che riguarda solo i redditi 2024).

Cosa contiene la CU 2025

La Certificazione Unica 2025 (relativa all’anno d’imposta 2024) comprende:

·      Redditi percepiti nel 2024;
·      Ritenute effettuate nel 2024;
·      Eventuali imposte sostitutive applicate nel 2024;
·      Nessun acconto per l’anno successivo (2025).

Questo vale anche per i compensi da locazioni brevi: se un portale o un intermediario ha effettuato ritenute del 21%, quelle saranno riportate. Ma gli acconti eventualmente versati dal contribuente autonomamente non compaiono nella CU.

Come si gestiscono gli acconti per il 2025 (cedolare secca o ordinario)?

Gli acconti:

·      Si calcolano in sede di dichiarazione dei redditi 2025 (modello Redditi PF o 730);

– per il modello Redditi PF si determinano prendendo come base di calcolo il rigo RF37 (DIFFERENZA) e sono il 100% di detto rigo riportati al rigo RF 62 di cui il 50% insieme col saldo anno 2024 ed il 50% in rata unica al 30/11 (questo anno il 01/12)

– per il modello 730  si determinano prendendo come base di calcolo il rigo 60 (DIFFERENZA) e sono il 100% di detto rigo riportati ai righi 100 e 101  il 50% insieme col saldo anno 2024 ed il 50% in rata unica al 30/11 (questo anno il 01/12)

·      Si versano autonomamente con modello F24 per il modello REDDITI:
·      In unica soluzione (entro il 30 giugno 2025);
·      Oppure fino a sette rate (a scelta del contribuente):
o    1ª rata entro il 30 giugno 2025;
o    rate successive entro il 16/7-20/8-16/9-16/10-16/11-16/12 (maggiorate con 0,33% in più per mese successivo alla prima).
·      La seconda rata  (entro il 01 dicembre 2025).

Se fatto il modello 730 il pagamento sarà effettuato da parte del sostituto di imposta che sottrarrò l’importo delle tasse dall’importo della busta paga del mese di pagamento.

In sintesi

Voce	CU 2025	Dichiarazione 2025	Da versare in F24?
Redditi 2024	✅	✅	✅
Ritenute 2024	✅	✅ (se presenti)	✅
Acconti 2025	✅	✅ (calcolo e indicazione)	✅ (con F24)

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Domanda  

Chi riceve la CU da parte dei portali è obbligato a calcolare per suo conto l’acconto e di versarlo entro il 30 Giugno o nelle modalità stabilite dall’Agenzia Entrate ?

Risposta  

Chi riceve una CU da parte dei portali (es. Airbnb, Booking, etc.) è tenuto a:

1.  Dichiarare autonomamente i redditi indicati nella CU nella propria dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF);
2.  Calcolare per proprio conto:
o    l’imposta dovuta (cedolare secca o IRPEF ordinaria),
o    gli acconti per l’anno successivo (2025), se dovuti;
3.  Versare l’acconto con modello F24, entro i termini stabiliti dall’Agenzia delle Entrate.

 Scadenze versamento acconti 2025

Se l’imposta 2024 supera i 51,65 €:

Rata	Scadenza	Percentuale
Unica o 1ª rata	30 giugno 2025	40% (o 100% se versamento unico)
2ª rata	30 novembre 2025	60%

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Domanda  

Come si fa a denunciare e versare la differenza tra il 21% e il 26% quando le OTA (tipo Airbnb, Booking, etc.) rilasciano la CU con ritenuta al 21% anche per la seconda casa?

Risposta

 Contesto:

·      Le OTA applicano una ritenuta del 21% a titolo di imposta sostitutiva (cedolare secca) anche quando la casa è una seconda abitazione.
·      Ma dal 2024 (con effetto dalla Legge di Bilancio 2024), la cedolare secca per le seconde case locate a breve termine è al 26%, non più al 21%.

Cosa fare:

Se sei proprietario di una seconda casa e hai ricevuto dalla OTA una CU con ritenuta del 21%, devi:

1. Determinare la differenza

·      L’OTA ha trattenuto il 21%, ma tu devi al Fisco il 26%.
·      Devi versare il 5% di differenza come imposta sostitutiva (26% – 21%).

2. Versare la differenza col Modello F24

·      Puoi farlo in sede di dichiarazione dei redditi.
·      La differenza del 5% si versa tramite Modello F24, con il codice tributo:
o    1841 → “Imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi da locazione breve – art. 4, D.L. n. 50/2017”
·      Si indica l’importo residuo dovuto (cioè solo il 5% mancante).
·      Periodo d’imposta: 2024.

3. Dichiarare correttamente il reddito

Nel quadro RL o RB del Modello Redditi (o quadro B del 730):

·      Indichi il canone lordo percepito.
·      Scegli l’opzione cedolare secca.
·      Sottrai l’importo  già trattenuto dalla piattaforma (21%).
·      Il sistema calcolerà automaticamente il 5% restante da versare.

Esempio pratico:

·      Reddito da affitto breve: €10.000
·      L’OTA ha trattenuto: €2.100 (21%)
·      Dovuto al Fisco (seconda casa): €2.600 (26%)
·      Differenza da versare tu: €500

In sintesi:

1.  Verifica che la casa sia effettivamente “seconda casa” (no residenza).
2.  Controlla la CU rilasciata dalla OTA.
3.  In dichiarazione dei redditi, dichiara tutto il reddito, indica la ritenuta del 21%, e versa il 5% residuo.
4.  Usa il codice tributo 1841 nel modello F24.