Requisiti di Agibilità degli Immobili per Attività Extra-Alberghiere

1. Cos’è l’agibilità e perché è importante per le strutture extra-alberghiere

Per avviare o regolarizzare un’attività come Bed & Breakfast, affittacamere o casa vacanze, è indispensabile che l’immobile sia agibile. L’agibilità certifica che l’edificio possiede i requisiti minimi di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e, ove previsto, di digitalizzazione infrastrutturale.

Sebbene in passato si distinguesse tra “abitabilità” (solo per immobili residenziali) e “agibilità” (per tutte le altre destinazioni d’uso), oggi il termine unico e valido per ogni tipologia di immobile è agibilità, come stabilito dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

2. Novità introdotte dal Decreto Salva Casa (Legge 105/2024)

Con la conversione in legge del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), sono state apportate modifiche sostanziali all’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia. Tra i cambiamenti più rilevanti, troviamo:

• Una riduzione dell’altezza minima interna dei locali abitabili;
• La possibilità di deroghe parziali in presenza di determinati requisiti tecnici;
• L’introduzione di nuove soglie minime di superficie abitabile per i monolocali;
• L’ampliamento del concetto di “recupero edilizio” anche ai fini dell’agibilità.

3. Altezze minime: cosa cambia

La nuova normativa consente di ridurre l’altezza minima interna dei locali da 2,70 metri a 2,40 metri, a condizione che vengano rispettati i parametri igienico-sanitari e che un tecnico abilitato asseveri la conformità dell’immobile.

In più, viene ammessa una tolleranza del 2%, permettendo così di ottenere l’agibilità anche con 2,35 metri di altezza, in situazioni specifiche.

4. Quando si applica la deroga alle altezze

La deroga alle altezze standard è applicabile solo se si verificano determinate condizioni, tra cui:

• Adattabilità dell’immobile secondo il D.M. 236/1989, con particolare riferimento all’abbattimento delle barriere architettoniche;
• Interventi di recupero edilizio finalizzati a migliorare le condizioni igienico-sanitarie;
• Presenza di progetti di ristrutturazione con soluzioni progettuali compensative, come:
  • Superfici maggiori per vani abitabili,
  • Ventilazione naturale efficace,
  • Ampia luminosità,
  • Sistemi passivi di aerazione.

È fondamentale coinvolgere un tecnico abilitato, che certifichi la conformità del progetto e rediga l’asseverazione necessaria per la presentazione della SCA.

5. Superficie minima per ottenere l’agibilità

Un altro requisito essenziale riguarda la superficie abitabile. La regola generale prevede:

• 28 mq per una persona in un monolocale,
• 38 mq per due persone.

Tuttavia, il Decreto Salva Casa introduce una nuova soglia ridotta:

• 20 mq per una persona,
• 28 mq per due persone, comprensivi di servizi.

Questa riduzione è utile in contesti urbani con spazi limitati, ma anche qui è richiesta l’asseverazione di un tecnico e il rispetto dei requisiti igienico-sanitari.

6. Normative regionali: cosa verificare

Il quadro normativo nazionale può essere integrato o derogato dalle Regioni, che hanno facoltà di introdurre regole più restrittive o favorevoli.

Pertanto, prima di presentare la SCA, è importante:

• Consultare il regolamento edilizio comunale;
• Verificare i requisiti igienico-sanitari regionali;
• Accertare la presenza di eventuali vincoli urbanistici, storici o paesaggistici.

Ogni Regione può, per esempio, mantenere altezze minime superiori a quelle previste dal decreto, oppure prevedere deroghe più ampie.

7. Come presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)

La SCA è la comunicazione ufficiale al Comune per attestare che un immobile è agibile. Ecco la procedura passo-passo:

Requisiti preliminari:

• Completamento dei lavori edilizi autorizzati;
• Conformità al progetto approvato;
• Presenza di requisiti di sicurezza e salubrità.

Documentazione necessaria:

• Asseverazione di un tecnico abilitato;
• Certificazioni degli impianti (elettrico, idrico, ecc.);
• Collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione;
• Relazione tecnica sull’igiene e salubrità;
• Copia del titolo edilizio;
• Planimetrie aggiornate;
• Eventuali autorizzazioni (paesaggistiche, sismiche, ecc.).

Modalità di presentazione:

La SCA va trasmessa telematicamente tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune competente.

Effetti della presentazione:

Una volta inviata la SCA, l’agibilità è immediata, salvo eventuali controlli da parte dell’amministrazione comunale.

Per i gestori di strutture ricettive extra-alberghiere, conoscere e rispettare i requisiti di agibilità è essenziale, sia per la regolarizzazione dell’attività, sia per garantire sicurezza e comfort agli ospiti. Le recenti modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa possono rappresentare un’opportunità importante, specialmente per il recupero di immobili finora esclusi per limiti dimensionali o strutturali.

Conclusioni e commenti: ci saranno benefici per l’apertura di attività ricettive extra-alberghiere con il Decreto “Salva Casa”?

Alla luce dell’analisi condotta, la risposta al nostro interrogativo – almeno per il momento – è negativa.

Infatti, sebbene il Decreto “Salva Casa” introduca semplificazioni in materia edilizia, è importante ricordare che l’assetto del territorio e la normativa urbanistica rientrano, in base al Titolo V della Costituzione, nella competenza esclusiva o concorrente delle Regioni e delle Province Autonome.

Pertanto, fino a quando le Regioni non recepiranno formalmente i contenuti del Decreto nei propri ordinamenti – in particolare nei regolamenti che disciplinano il settore ricettivo – le novità introdotte rimarranno inefficaci dal punto di vista operativo.

A conferma di ciò, alcune realtà locali (come la Regione Toscana, il Comune di Firenze, e la stessa città di Roma) stanno già emanando normative locali e modificando le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) dei propri Piani Regolatori Generali (PRG) in senso restrittivo. Tali interventi normativi sembrano orientati a limitare fortemente la possibilità di avviare nuove strutture ricettive extra-alberghiere, andando in contrasto con i principi di libertà d’impresa sanciti dalla Costituzione e ostacolando lo sviluppo di un comparto strategico per l’economia locale e nazionale.

ANBBA, nel ruolo di associazione di riferimento per il settore, rimane a disposizione dei propri associati per fornire supporto tecnico e normativo, con consulenze mirate, aggiornamenti costanti e un monitoraggio continuo delle evoluzioni legislative in ambito edilizio e urbanistico.

In conclusione, è fondamentale che gli operatori del settore siano consapevoli dei limiti attuali del Decreto e mantengano un’attenta vigilanza sull’evoluzione delle normative regionali e comunali. Solo in un secondo momento, e a seguito del necessario allineamento legislativo da parte delle Regioni, sarà possibile valutare se il Decreto “Salva Casa” potrà realmente offrire benefici concreti anche al comparto extra-alberghiero.